多年後在湛江，你可能再買不到本土開發商的房子
練習
美麗的一天
劉德華
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前一陣，國家「放水」之後，有個在地產公司上班的朋友開心地跟我說，終於可以浮上水面喘口氣了，這兩天他紅潤的臉龐又開始發青，還沒喘氣就又被一巴掌按下去了，最高層會議發出了最嚴厲的指令，堅決遏制房價上漲，另外錢是一點也不能流入地產行業啊！
朋友所在的房企去年的銷售額是80多億，算是中等規模了，與其他大多房企一樣，喊出了三年500億，五年沖千億的口號。喊歸喊，但是他們已經步履維艱，2018年的任務是170億，可是到如今已經8月份了，任務完成量還不到還不到1/5，雖然說集中出貨在下半年，但是眼看著達標無望，公司內部表面上還是忙忙碌碌，但是悲觀的情緒在慢慢蔓延。
基層員工都在抱怨任務量定太高了，完不成大家的獎金和提成都無望。但是領導層都知道，不管是千億目標，每年還是翻倍的任務，這都是無奈之舉，地產行業就是這樣，不快速前進就是倒退，但凡倒退必死無疑，這個行業沒有一個所謂的平衡點，大家安安穩穩蓋房子過日子，不存在的。
和房價一個道理，浮動是永恆的，你所看到的橫盤價格穩定那只是表面，要麼在緩漲要麼在陰跌，沒有所謂的平衡點，那隻按著扶著的大手也只是不讓價格「坐山車」而已。
01地產格局快速變化
據統計，2018 年 1--6 月份，前 100 強銷售4.34 萬億，佔全國銷售的 65%；前 30 強銷售 3.23 萬億，占 56%；前 10 銷售了 2 萬億，約佔 30%，行業集中度進一步加劇。
百強房企銷售佔比變化圖
房產行業重新洗牌，往頭部集中的趨勢越來越強，強者恆強，弱者淘汰的局面逐步形成。房企之間的核心競爭不在於什麼對品質追求，也不在於什麼人才的招攬，真正拼的就是資金的掌握能力。都是在借錢，大房企輕鬆能借到大筆資金，而且利息5厘6厘，而小房企借個錢求爺爺告奶奶，為了活下去有時還要用1分多的高利貸。帳一算，差距是非常驚人的。
有些小房企在這波大漲中獲利頗多，於是就被錢沖昏了大腦，喊出了彎道超車的口號，但是實際情況是你車沒人家好，開車技術沒人家好，甚至開的路都不如人家好，超個毛線啊！
前30強房企買地的節奏從沒停息，大家不要被一些新聞迷惑了，萬科說以後不要再叫我開發商，我要轉型，但是埋頭狂買地的工作越來越快，話說回來了，誰說美好生活運營商就不能買地呢！
很多城市土地出現流拍，但是我認為不影響大局，就像湛江海東的地賣的價錢不高一樣，應該看背後的隱情，不同案例進行不同分析。
02買地36計
大部分房企痛苦的核心病因肯定是資金，而表現出來的病症就是買不到地。那麼買不到地還做什麼開發商呢？
我們來看一下現在存在的拿地的各種方式：
1. 招拍掛
現在的主流拿地方式，優勢是凈地為主，權責稅費清晰，交易流程透明，對外來開發商來說相對公平。缺點就是貴，幾家搶的時候，成本更高。
2. 收併購
這種拿地方式多是大房企和小房企合作的模式，優勢是地價有彈性，雙方可以談，交易方式靈活，項目推進快。劣勢是裡面經常會有坑，權責方面不清晰，程序會複雜一點。湛江碧桂園收購廣物的調順島項目，大範圍就可以列入這一類。
3.各種產業拿地
華夏幸福、萬達、綠地是這種方式拿地的王者。說白了就是藉助當地政府產業開發的政策，拿很~大一塊地來蓋產業園，或者遊樂園，然後其中一小部分配套住宅，進行開發銷售。這種方式拿的地面積大，地價低，但是開發周期長，運營複雜。這種模式規模小的開發商撬動不了。
4. 預約拿地。
這種方式基本已經絕跡，不再詳述。
5. 舊城改造拿地。
湛江更多的是三舊改造拿地，這也是湛江很多本土企業的主要來源。
拿地的多少，決定著未來很長一段時間一個房企的發展，有地要麼自己開發，要麼合作開發，沒地只能退出舞台。
03外來的和尚會不會念經？
如今一二線開發商紛紛湧入湛江，還有很多不知名的小企業也在積極拿地，湛江本土企業的壓力應該很大。充分的競爭會推動市場的良性發展，但是外來的和尚並不一定會念經，這是在別的城市驗證過的道理，在鄭州，萬科初來的時候，購房者期待很高，但是推出幾個盤立刻沒有了任何光環，罵聲一片，維權不斷。
在湛江還沒有一線房企的房子交房，具體什麼品質還不知道，希望會給湛江人民耳目一線的感覺。
對於湛江本土開發商，說實話有一些還是值得尊敬的，就以企業規模來看，交出的是遠高於其能力標準的產品，房子質量和園林品質都很贊，說明是真的是用心做產品的。
是來這裡深耕發展的還是撈錢走人的，時間會給個答案，所以購房者也沒必要一味迷信品牌。
04非典型3線城市
因為獨特的地理位置和優越的自然條件，我一直認為湛江是二線城市的條件四線城市的命，最終成為非典型三線城市，對於湛江樓市的分析不能納入籠統的三線城市分析，房價的抗干擾能力很強。
湛江的優勢在全國範圍內都是稀缺的，經濟會不會發展好，不好說，因為命不好，但是湛江生活的舒適和美好會被更多人知道，這是難免的，樓市是穩定向上的，這也是必然的。每個攻城略地的強勢開發商都有強大的拓展團隊在全國尋找項目，已經有苗頭髮現他們在慢慢聚焦湛江。
以一線開發商做事的尿性看，本土開發商的日子會越來越難過，留給他們的時間不多了，真希望在這個窗口期內，有一兩家本土開發商能脫穎而出，打出自己的品牌，獲得湛江人的支持，就如河南的康橋和永威一樣，任你風吹雨打，我仍獨領風騷。
END
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