「股神」巴菲特告訴我們，美國房產到底怎麼樣

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近年來，巴菲特多次發表「看好美國房市」的言論。

早在2014年，巴菲特就表示投資美國房地產市場的時機已經到來，鼓勵人們多投資獨棟別墅類住宅。

2016年8月，在美國著名政治新聞網站Politico旗下的新聞簡報Playbook專訪中，巴菲特表示，08至09年經濟危機之後美國房地產復甦的時間很晚，目前剛開始恢復，並顯露出持續增長的勢頭。雖然房地產的恢復速度沒有他預想的那麼快，但整個房地產行業處於上升趨勢，尤其是2015年表現突出。目前美國的人口增長將轉變為對新房的需求，同時新的增長趨勢將尤其體現在租房市場。巴菲特強調到，他們目前投資了許多房地產相關領域，並看好房地產市場的強勢未來。

2017年，在全球財經媒體CNBC的On the Money欄目對巴菲特的專訪中，巴菲特建議人們買房。在他看來，對於大多數人，尤其打算在某地長期定居的家庭來說，房產屬於有值資產，並且用30年期的抵押貸款來購房也基本上是穩賺不賠的。

再看看近年來巴菲特在房地產行業的行動：

2015年第三季度，巴菲特以1億美元購得塞雷特基房地產投資信託基金（REITs）8%的公開發行股份，半年後本次收購就為巴菲特帶來了30%的收益。

2017年6月，巴菲特領導的伯克希爾·哈撒韋集團通過子公司National Indemnity以3.77億美元的價格收購了凈租賃房產投資信託公司StoreCapital 9.8%的股份，成為該公司第三大股東。

同時，伯克希爾集團還擁有多個房產相關行業的公司，其中包括美國大型住房建設公司Clayton Homes，2016年該公司建設房屋42,075套，佔有美國新房建造市場的5%。

早在2000年，伯克希爾集團就收購了美國中部能源公司（現為伯克希爾·哈撒韋能源公司）的多數股權，並通過該公司旗下的房地產經紀公司HomeService進軍房地產經紀領域。

2018年，正是HomeService為巴菲特帶來了意想不到的驚喜：去年該公司增長迅速，收購了業內幾大公司如Longand Foster、Houlihan Lawrence和Gloria Nilson等，其經紀人現已超過4萬人，交易量暴漲8萬餘次，雙邊交易額（如果公司同時代表買家和賣家，交易的美元價值將被計算兩次）近1270億美元，目前穩居全美第二大房地產經紀公司，僅次於Realogy旗下National Realty Trust。

巴菲特在今年的致股東公開信中提到，HomeService在2018年預計完成的房地產經紀業務僅約佔全美的3%，因此計劃將繼續收購一些中介公司以實現10%市場份額的目標。

種種跡象表明，巴菲特認為當前美國房地產業的前景良好。

當然，也有其他聲音認為目前由於供給有限、房價上漲、房貸利率上升等因素，美國房地產市場將會表現疲軟。比如今年2月份全美新房銷售年化總數低於預期，達到去年10月以來的最低水平；儘管2月份的成屋銷售高於預期，但由於上述因素，首套房買家比例下降等。

但從信貸可獲指數（Mortgage Credit Availability Index）、全美住宅建築商協會（NAHB）房地產市場指數（HMI）等買賣雙方的角度來看，美國房地產市場前景與巴菲特的預測一致。

美國抵押銀行家協會（Mortgage Bankers Association）信貸可獲指數用于衡量獲得抵押貸款的難易程度，該指數越高則說明貸款越容易。根據美國抵押銀行家協會的數據，雖然今年初該指數較去年年底的近7年最高水平稍有下降，但自3月份以來信貸可獲指數持續上升。也就是說，將有更多買家能夠購房。

美國住宅建築商協會的房地產市場指數說明了住宅房屋銷售和未來住宅建築預期，即開發商信心指數。該指數超過50則表明開發商對房地產市場預期良好。NAHBHMI指數自2014年7月以來始終高於50，目前為70，說明開發商始終看好美國房產的前景。

美聯儲上調利率

美國時間6月13日，美聯儲貨幣政策決策機構——美國聯邦公開市場委員會（FOMC）如期將基準利率上調25基點，從此前的1.50%至1.75%調高至1.75%至2%。本次加息是今年美聯儲的第二次加息，也是2015年12月以來，美聯儲進行的第7次加息。預計2018年還將加息2次，2019年料將加息3次。

誠然，如前文所提，加息可能導致貸款利率上漲，從而影響房產銷售。但加息同時意味著美國經濟走強和美元資產的保值增值，並且能夠規避未來因美聯儲加息而導致的其他貨幣貶值風險。因此對於投資者來說，當前仍是美國房產的投資良機。

全美房屋庫存處於較低水平

根據美國統計局數據，2018年2月全美新房庫存數量減少至30萬（季環比折年率）以下，為十年來來最低水平。根據美國著名房地產信息平台Zillow的統計，美國二十個大都市圈中，除了華盛頓、達拉斯、巴爾的摩、聖地亞哥和邁阿密等庫存比去年同期增加了以外，其他城市較去年同期比庫存均有減少，尤其是亞特蘭大，過去一年間房屋庫存下降了15.1%。如果再加上人工和材料成本上漲等因素，房價可能會進一步升高。

總體來看，美國的房地產市場仍將保持穩步增長的趨勢。對於有投資計劃的買房者們來說，美元加息和庫存吃緊等因素可能導致美元升值和房價上漲，從而增加投資成本，因此需要迅速行動。

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