公攤面積我掏，電梯廣告費也必須給我

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撰文 |吳寒

出品 | 浪潮工作室

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公攤面積這個話題，最近重新熱鬧了起來。在中國，買房的錢不僅花在居住面積上。一般來說，超過兩成的買房款都花在走廊和電梯間，甚至是樓門口的保安室上。

極端情況下，公攤的面積甚至會超過居住面積。2007年，山東高密的「貴賓首府」的住戶發現，看房時樣板間還是兩居室帶廚衛，買到手時面積卻已經縮水了一半。

根據房管局測繪公司的實地測繪，這棟樓的公攤係數高達52.35％。號稱面積85平方米的房子，只有40平米能住。如此高的公攤係數，讓「貴賓首府」獲得了史上最牛公攤的稱號。開發商還理直氣壯，說法律沒有規定公攤面積的上限，告一百年都退不了房。

公攤面積為什麼會產生這樣的問題？中國為什麼買房要算公攤面積？為什麼公攤面積的改革遲遲沒有動靜？

公攤面積問題何在

想要買房的人，往往在買房之前，就先被各種「面積」繞昏了頭。要分清使用面積、建築面積、公攤面積，還有什麼建築面積和套內建築面積。這些都是什麼，該怎麼算呢？

使用面積，有個形象的說法叫地毯面積，就是家裡能鋪上地毯、擺上傢具的面積，不過陽台的面積是不算在內的。使用面積加上室內的牆體面積和陽檯面積，就是所謂的套內建築面積。

而公攤面積，專業一點說就是由業主分攤的公用建築面積。一棟樓內電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、公共門廳過道它們所佔的面積，都在分攤的範圍之內。一般來說，房子的套內面積越大，相應的公攤面積也會越大。

一般買房時所說的面積，其實是建築面積，也就是套內的建築面積加上公攤面積。高層住宅的公攤面積比率，一般在20%到25%左右，多層住宅也有15%到20%。也就是說，如果你看中了廣告上100平米的房子，實際上能住的面積也就80平米左右，甚至只有70平米。

2016年12月16日，北京，觀看戶型圖的路人。戶型圖上的面積是不包括公攤面積的 / 視覺中國

花錢買100平米的房子，實際卻只能住70平米，這看起來也太不合理了。難道買房子都要花幾十萬甚至上百萬在這些自己根本用不到的面積上嗎？

其實，買房子包括公攤面積，並不等於花自己的錢為開發商買單。因為公共設施的費用也是成本的一部分，肯定會計入房屋的總價之內。如果改成按套內面積計量房子的價格，那每平方米房價就會更貴。

這就像是在超市買水果。同一種水果，如果不去皮單價就便宜一些，去皮的話每斤就貴一些。演算法不同，總價是不會變的。

2018年8月8日，武漢的一座舊樓加裝了電梯，電梯是由樓內136戶住戶眾籌的。如果是新樓，電梯的費用也應該由住戶分攤 / 視覺中國

不過按照建築面積計價，的確比按照套內面積計價更為繁瑣。如果按照套內面積計價，那消費者自己動手量一下房間，就知道有沒有出錯。而公攤面積如何測量，消費者毫不知情，這就給了不法開發商動手腳的機會。

尤其現在公攤面積相關法律規定不完善。就拿公攤面積的計算標準來說，現在只有測量標準而沒有設計標準。也就是說，即使是樓房的設計者，也不能確定哪些面積應該公攤，只能由測繪部門說了算。一旦測繪機構和開發商有所勾結，維權就變得非常困難。

比如2003年，北京友誼花園業主發現，開發商在房本上多寫了一層樓，多算了8000多平米公攤面積，於是集體向中消協投訴索賠。在業主準備重新測繪時，發現沒有一家北京的機構願意重新測繪，最後還是在上海找了一家有資質的測繪機構。

2015年4月9日，深圳。開發商將一樓架空層出售給他人作為商鋪，而業委會主張架空層理應歸全體業主所有，出現產權糾紛 / 視覺中國

另外，既然業主們都為公共區域花了錢，就應當擁有這些部分的權益。比如電梯或者樓道里，每天都能見到的XX專車、XX理財廣告。這些廣告的收益，本來應該歸業主集體所有。

早在2013年，青島市嶗山區人民法院就曾經判決某物業公司，返還小區業委會電梯廣告費4.34萬元。可是在國內，很多小區還沒有完善的業主委員會，這筆錢就不明不白的被拿走了。

公攤面積是哪裡來的

全世界的大部分地區，都不是按照建築面積計算房價的。美國日本這樣的發達國家並不採取這樣的計價方式。即使泰國和馬來西亞這種不夠發達的國家，也只按套內面積來計算房價。

按照建築面積計算房價，其實是一種非常中國特色的規定。世界範圍內，曾採取這種方式計算房價的，只有中國大陸、香港和台灣。

香港的房地產業興起最早，公攤面積這種做法，應該也是最早發源於香港，後來傳入台灣和大陸。有些網上的說法，把這個發明直接歸入李嘉誠的名下。不過這些說法大多只是傳言，沒有什麼證據能夠證明，是李嘉誠發明了公攤面積。

相比李嘉誠，另一位香港富豪霍英東在房地產業的發明，可能更接近於現在公攤面積的雛形。

霍英東下屬的立信置業公司的廣告 / google

在上世紀50年代左右的香港，地產的買賣和今天又很大不同。當時樓房買賣受到港英政府法律的限制，必須以棟為單位，整棟進行買賣。雖然當時沒有什麼大廈，每棟樓的總面積並不大。但是一整棟樓，顯然也不是平常人買得起的。

正是因為沒人買得起樓，所以過去的香港地產商主要做出租生意。後來有些地產商嫌只靠出租回收資金太慢，就發明了分層出售樓房。這樣一來，買樓的市民果然增加。不過能買得起整層樓的，仍然還是少數富人。

1954年，霍英東準備興建香檳大廈。受到分層出售這種方式的的啟發，他決定把每一層樓再拆分成幾個單元進行出售。

不過大廈公共部分的分配是個難題。過去分層出售時，公共部分的權益只要按照樓層數量，等分成幾份就可以。但是按單元出售時，各單元的面積不一，而且對公共設施的要求也不同，誰都不願意多付管理費。要想減少糾紛，就得想出新的分配方式。

霍英東興建的蟾宮大廈，有十七層，在五十年代是香港最高的樓宇 / 視覺中國

當時霍英東想到的新方法，就是訂立「公共契約」。大廈的每位業主都要簽訂這個公共契約，按照要求負責一部分管理責任和費用。買樓時的價錢越高，支付的管理費用就越多。

當然，沒有激勵只是靠強制，沒辦法讓契約真的得到執行。而霍英東許諾給業主們的回報就是，將來樓房拆除時，他們可以按當初的出資比例，得到公共部分拆除時的補償。

也就是說，大廈的公共部分雖然是還是公用，但實際上已經按份劃分給了每個住戶。按照這種模式，買房是不僅計算套內面積，而且要明確公攤面積的比例就非常自然。

中國大陸的商品房改革，集中在90年代。而改革的主要模板，就是香港房地產業的規則。按照建築面積計算房價這種規則，可能就是從香港通過廣東引入大陸的。

公攤面積為什麼還沒有改革

公攤面積的發源地香港，現在已經不再按照建築面積計算房價了。2013出台的《一手住宅物業銷售條例》中規定，房屋的售樓說明書中，只能用實用面積，也就是套內建築面積來表示房屋的面積以及售價。

其實在大陸，按照建築面積計價這種方式也有鬆動。

1995年出台的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》規定，商品房銷售以建築面積為面積計算單位。而2001年的《商品房銷售管理辦法》，允許商品房按照套內建築面積或者建築面積計價，提供了另一種選擇。

除了國家規定，由於公攤面積的相關的糾紛很多，所以一直也有地方政府在嘗試按照套內面積來計價。2007年《四川省城市房地產交易管理辦法》就規定，新建商品房銷售應當按套內建築面積或者按套計價。北京和廣東也出台過類似的規定。

2018年5月29日，香港街景。香港從2013年規定只能用實用面積表示房屋的面積以及售價 / 視覺中國

不過，按照建築面積計價已經成為了一種約定俗成的規則。不僅是房地產交易會用建築面積結算，相關的行業也採用建築面積作為測算標準。

房地產開發企業從拿地到銷售、再到最後的項目結算，測算口徑均為建築面積，成本測算是按建築面積分攤。另外，物業費和取暖費的收取，也是按照建築面積計算。

在大環境的影響之下，按照套內面積計價的政策執行起來比較困難。這些曾經宣布過要進行改革的地區，沒有幾個真的改革成功。

甚至有些原本實行套內計價政策的地區，在環境影響下改成了按照建築面積計價。廣東佛山的順德地區，為了解決頻發的商品房公攤面積糾紛，從2000年起按照套內面積計算商品房售價。這一政策持續了14年，最終還是改回了按照建築面積計價。

2013年08月06日，佛山市樓房拔地而起。佛山房地產業發展速度很快，隨著外來的開發商越來越多，順德地區也不再堅持按套內面積計價 / 視覺中國

現在全國唯一按套內面積計算房價的地區就是重慶。從2002年開始，重慶市人大就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，條例規定在重慶市城鎮規劃區範圍內的商品房，無論預售還是現售，都要按套內建築面積計價銷售。

重慶市的政策得以執行，離不開對於開發商的強制。不按照這一計價依據銷售的開發商，主管部門會責令他們進行改正，並且處以交易金額的5%到10%罰款。

2016年末，重慶市房地產商會開始通過人大提案施壓，提議恢復按建築面積計價這種方式。商品房銷售應當按建築面積計價，現在已經寫進了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》的修訂草案。

如果其他城市沒有相應的改革，重慶作為公攤面積改革最成功的城市，不知道還能支撐多久。

2018年4月4日，重慶市雲陽縣的新建商品房。重慶只有市區按照套內面積計算價格，周邊縣市還是按照建築面積計算價格 / 視覺中國

不過以你現在的收入水平，考慮買房可能還是比較遙遠的事情，擔心公攤面積改革就更遠了。就像蝸牛和黃鸝鳥那首兒歌一樣，等你攢夠買房的首付，可能改革早就完成了。

參考文獻：

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[7]黃豁, & 徐旭忠. (2002). 實現消費者明白購房 重慶強制「以套內建築面積」計價. 瞭望(34), 42-43.

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[9]冷夏. (2005). 霍英東全傳. 中國戲劇出版社.

[10]北京青年報. (2003). 北京某樓盤房屋面積縮水 業主將獲賠8000萬元

[11]南方日報. (2014). 順德明起取消「套內面積」繳稅制

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