史上最高負債，遭遇最強調控——地產公司到底有多「窮」？

最新 08-15

萬科負債逾萬億，碧桂園負債9000億。萬達高管跳樓，恆大發債被否，海航賣樓，中弘股份賣地。近期地產公司的日子不是一般的憋屈。

債台高築

Wind的數據顯示，2017年末，136家上市房企平均負債率79.1%，達到了13年來的峰值。10年間，行業整體負債率上升了近20%。其中60家重點房企的負債率為84.1%，總負債超過千億元的房企多達14家，較2016年增加6家。恆大、碧桂園、融創和綠地等頭部公司的負債率均在85%以上，碧桂園、萬科的總負債達到了驚人的9000億、10289億。

為保持競爭優勢，大企業依然憑藉規模優勢四處圈地。為求生存，中小房企不得不投入更多資金從大型房企口中奪搶地、加速蓋樓，但也出現巨大的資金缺口。今年上半年，房地產企業負債率攀升到一個匪夷所思的高度，Wind資訊的數據顯示，A股房企中，泛海控股、華髮股份、陽光城、中南建設、金科股份、綠地控股，H股房企中，佳兆業、融創中國等凈負債率均超過200%。

從今年開始至2021年，整個行業累積的債務將達到一個「天文數字」。海通證券的研究報告顯示，2018年上市房企需要償還的債務總額為1613億元，是2017年的2.3倍。2019年至2021年，需要償付的債務分別為2807億元、3998億元和4037億元，規模之大，史無前例。

銀行「白名單」

如此巨大的的債務，單靠企業的銷售回款遠遠不夠，必須通過各種渠道融資。自2016年「9·30」新政以來，銀行貸款、公司債、房地產信託、私募資管、股權融資均受到嚴格監管，融資的成本越來越高。

一銀行資深高管告訴本刊，為防止金融風險，銀行內部針對房企有一份「白名單」，主要是針對全國排名前列的房企，儘管不同銀行的「白名單」數量不同，基本上針對全國排名100之內、50名之內甚至30名之內的房企，其他中小房企即使項目好、負債較低，也難以得到「垂青」。

即使有銀行敢於對中小房企施與援手，也要承受國家銀監審計部門的審查。6月下旬，多地銀監局發文要求，加強對房企的分類授信監管，嚴格執行名單制管理，並結合住建部的房企資質動態考核及信用評價，強化房企資質審查和信用評估，嚴把信貸准入關，合理確定授信額度。6月20日，審計署披露，9家大型國有銀行違規向房地產行業提供融資360.87億元。6月14日，浦發銀行鄭州分行因違規向房企貸款，被罰款30萬元。

除了貸款，發行債券是上市房企解決資金難題的重要手段。然而今年開始，證券機構對上市房企發行證券的審核愈加嚴格，一些存在違約記錄、信用等級較差、負債較重、項目效益不良的公司發債被紛紛叫停。有媒體統計，從今年年初至6月8日，證券部門共中止發債21次，總金額達1510億元，其中不乏名企。僅5月最後一周，就有花樣年集團、碧桂園、富力地產、合生創展等4家公司的債券被中止，金額共計341億元，其中碧桂園的一筆公募債就達200億元。6月，則有融僑集團、保利置業、金融街、天房瑞城、雲南城投、泰禾集團等6家企業的發債被中止，金額總計195.22億元。

進入7月，據不完全統計，從月初至18日，就有7單不同類型的涉房ABS（資產支持證券）遭遇中止或終止。其中包括保利置業、雲南城投等央企和地方國企。7月2日，繼5月公司債券被中止後，合生創展一筆100億元的住房租賃專項公司債券項目也被中止。

以前，房企可通過公司債與票據之間互還，化解金融風險。為防止房企「暗度陳倉」，7月初，上海、深圳證券交易所與銀保監會分別對自身發行的債務進行檢查，要求公司債只能換公司債，票據只能還票據，進一步減少了房企將發債籌集來的資金用於買地、建房等具體運營業務。

國內融資不暢，一些房企將融資的目光轉向海外，在2008年、2012年全球金融危機期間，不少企業通過海外發債融資度過了難關。然而6月27日，發改委收緊了海外發債的條件，規定房企境外發債必須主要用於償還到期債務，不得用於投資房地產項目、補充運營資金等。

6月28日，相關媒體報道，發改委正考慮禁止企業發行364天期限的美元債，以防範風險。如果這一渠道被鎖定，房企要獲得資金，似乎只剩下定增、IPO這兩條狹窄的通道。從目前形勢看，IPO、定向增發已基本停滯。

當然，融資渠道並未完全堵死，房地產開發貸、公司債、非標融資等融資方式儘管難度大，海外債、短期融資、中期票據、ABS（資產支持證券）/REITs（房地產信託投資基金）等融資渠道儘管收緊，那些業績及信用良好、項目優秀、負債較低的企業融資依然能夠成行。6月，萬科的80億元公司債、招商蛇口的40億元公司債、新城控股的46.62億元私募債、金輝集團的20億小公募都得以放行。7月初，金額達100億元的「中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃」、總額為50億元的「世茂-華能-開源住房租賃信託受益權資產支持專項計劃」等也獲得通過。

被迫「高利貸」

同時，隨著競爭的白熱化，2018年上半年，土地出售、轉讓也進入了一個高峰期。據國家統計局數據，1~6月，全國土地出讓收入26941億元，同比增長43%。大量土地的出讓必然需要大量資金，儘管國家對信貸融資加強了監管，仍然擋不住各大房企融資的熱情。5月至7月初，證監會共受理了33家房企發債，合計融資規模近2000億元。Bloomberg美元債券發行數據顯示，2018年前6月，中資房企總計發行364天期美元債16筆、總額113.5億美元，超過2017年全年的104.7億美元，但仍遠遠滿足不了各大房企對資金的龐大需求。國家統計局的數據顯示，今年上半年，國內房地產貸款總額12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%，個人按揭貸款11524億元，下降4.0%。房企要解決資金難題，依然得靠自籌資金，1~6月，全國房地產企業自籌資金25541億元，增長9.7%；定金及預收款26123億元，增長12.5%。

自籌資金的效果直接關係到房地產企業的成敗。為了獲得資金，房地企業不得不付出更高的代價。一房企財務負責人告訴本刊記者：「今年融資最為困難，綜合融資金成本已經超過15%，有時即使願意付出這樣的成本，一些資方也不願意出錢。」半年來，非標融資如REITs（房地產信託投資基金）的融資成本至少上漲了1.5%，平均成本達到了10%。由於需求旺盛，海外融資的成本也水漲船高，364天美元債的利率甚至出現了「倒掛」，反而高於長期債，譬如，6月5日花樣年發行1億美元364天期美元債，利率為8.5%；而其3月1日發行的3.5億美元3年期美元債利率則為8.375%。

中原地產首席分析師張大偉認為，由於國家化解金融風險的效果剛剛顯現，國家對金融監管的力度在下半年不可能出現較大鬆動，甚至有可能局部收緊，2018年有可能是房企最近5年資金壓力最大的一年。對於融資困難的中小房企來說，可能到了「生死關頭」。

文章作者：陳武亮

公眾號編輯：李錚

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