又是誰？在製造房屋租金市場暴漲的「白色恐慌」！
中國房地產市場一直是有數據黑洞的，當然，相比買賣市場，租賃市場數據的黑洞更大。
租賃市場按說是一個最沒有投資可能性的市場，因為租賃沒有槓桿，租不起的人只會選擇租的更遠，租金反應的是職工工資水平。反應的是城市人口數量。
租賃上漲是必然，但突然短期出現部分企業說的環比上漲10%，這就肯定是有人渾水摸魚了！
租金到底多少？普通人都在感覺，租金的確非常非常明顯的上漲了，但為什麼上漲？上漲了多少？誰也不知道。而且官方數據，人口是減少了。（當然很大部分原因是過去的地下室、棚戶區等低端房源被拆，但租金的上漲明顯不僅僅這個原因。）
官方是有數據的:同比只漲了2.4%，這個數據當然很多人不相信。
這就給了很多機構發布數據的空間：
機構數據顯示：東城和順義，租金環比漲了10.5%，有幾個小區，比如新奧洋房、城華園、三義廟北，環比漲了36-25%。
這是什麼概念？也就是說7月比6月租金漲了30%。這已經不是暴漲了，簡直是瘋漲。那麼這個數據是真的嗎？
很明顯，這家機構的數據顯示，成交結構完全不一樣，也就是這個數據即使有，也只是均價數據，拿7月份成交的小戶型對比6月份成交的大戶型。這種數據毫無意義。只會製造市場恐慌。
另外還有一組數據顯示：大部分的租賃合同都是1年租期，占整個租賃交易的79%，超過一年租期是交易佔比僅13.4%。
而這個數據明顯與市場上實際交易不符，因為自如等等的長租房源不可能只簽約一年。所以當下租賃市場的數據完全不可信。
那麼誰造成了當下租金市場的上漲？
首先：租賃市場缺少數據統計辦法，相比買賣市場需要過戶交易，租賃市場交易不透明，目前市場發布數據的中介很多又是房源代理機構，所以租金價格的發布動機存疑。
同一個小區，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介託管的房源比非託管的房源貴22%。當然，有人說了，你可以不選擇中介的房源啊，事實上，在市場上，你已經很難找到非中介或者公寓企業的房源了。
對於很多中介公司來說，目前在租賃市場的業務很大部分都是通過低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發布區域市場環比價格上漲10%的數據，對於市場來說，製造上漲預期。
其次：租賃市場的價格一直在上漲整體看，租金的絕對值對比收入雖然屬於高位，但如果租金對比房價，當下以北京等一線城市為例，租售比只有1-2%。這種情況下，租金依然有長期上漲的推動力。
每年的6-7月份適逢畢業生畢業，進入租賃市場，所以成交量相對較高，很多之前的租賃合同也會在這個時間到期，所以很多交易體現的是同比漲幅。
但部分中介公司提前囤積區域房源，製作環比恐慌上漲數據誤導市場。也對市場有影響。
第三：租賃市場單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間，在當下市場，套均租金價格意義有限，目前市場大部分租賃房源已經被中介或者公寓運營改造，N+1，+2，也就是2居、3居變成多1-2間卧室已經成為主流。
這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對的租金上漲要低於市場上漲幅度。
從區域看，房地產供應郊區化，郊區的租賃房源佔比越來越大，這種情況下，租賃客戶在租金上漲的影響下，會選擇向郊區轉移。
第四：租賃市場資本推動
租賃市場調控持續，建立租購併舉的住房制度,發展住房租賃市場，對於房地產調控來說，不僅僅租購併舉是房地產長效調控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩定租賃關係，賦予租房者更多的權利，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。
租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的可能性。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下，租賃全行業虧損。
但越來越多的資本推動下，將中低端租賃房源改造成中高端，事實上拉高了租金價格。
目前為止，很多企業與銀行開始介入租賃市場，提供了信貸工具，押金信用，與租賃房源升級。
這種資金進入租賃市場，並不能改變租賃市場供需。
特別是銀行提供的貸款服務，雖然是針對部分開發商提供的長租房源，但租賃消費是屬於時間消費，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那麼不僅僅不符合中國人的傳統，也不利於房地產的理性消費。
目前很多的資金無序進入租賃市場，對於租賃行業來說，是租金上漲的一個很重要原因。
第五：政府提供的租賃房源還未上市
截止日前，全國已經有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應超過10萬套。
北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始租賃土地供應加速模式。
但這些土地截止日前還沒有形成房源供應，所以目前租賃市場的所有政策還未影響供需。租金價格依然處於上升過程中。
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