清醒點吧，不算公攤面積也不能降低房價

編者按：本文來自微信公眾號「經濟觀察網」（ID：eeojjgcw），作者：張百忍，36氪經授權轉載。

近期，關於房屋公攤面積的問題引起了輿論廣泛爭論。這其實是好事，有利於正本清源，讓大家認識清楚這個房地產領域與每個人都息息相關的重要問題。

公攤面積定義很簡單，就是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

事實上，開發商也不希望建設太多的公攤，因為這既需要錢，又不是賣點，會讓購房者產生抵觸心理。可從定義可以看出，公攤面積是一個完善的房地產產品所必須擁有的組成部分，尤其是高層房屋，需要各種因素更多，必須有這些設施，少一樣都不行，否則，房子就成了一個沒有相關功能的廢品。

有人建議，其他省市學習重慶市，完全繞開公攤，以套內面積來計算房屋價格，以此來降低房價。但實際上這是不現實的。重慶房價一直以來比較便宜，一個重要因素是當地政府儲備了大量土地且以較低的價格充足供應市場，使得十多年來供需平衡。

房屋面積和價格計算，其實要不要公攤都是一樣的，無非成本是攤到整體面積還是套內面積的問題，這和毛坯房和裝修房的定價是一樣的，羊毛終究出在羊身上，這個成本是跑不掉的。

消費者必須明白，去掉公攤面積，不會降房價，因為公攤面積所產生的成本在那裡擺著。所以，即便全國採取重慶模式，採用套內面積計算房價，無非再把每平米的定價提上去而已——因為我們的土地出讓是按照整體面積來計算單價的，這就是所謂的樓面地價。如果要改的話，需要土地出讓時就要跟著改。

就房地產的實際產品而言，因為容積率的不同，產生的公攤是不同的，別墅最低，也就百分之十，一般多層也就是百分之十五，小高層百分二十左右，高層百分之二十五上下，超高層尤其是塔樓甚至會達到百分之三十。這個已經是約定俗成，再減少就出問題了，規劃也通不過。

比如，你把樓梯做得很窄，肯定影響垂直交通。開發商在設計各種產品時基本上大差不差，購房者也是心知肚明，何況這些在銷售時還都有公示，所以，公攤面積在中國房地產屆實際上不是什麼問題。

尤其是一些高層豪宅產品，要求洋房也要帶電梯，要求做到一梯一戶，要求有亮堂的入戶大堂，要求足夠多的地下空間，要求值班警衛室也要氣派，這些雖然增加了公攤面積，但同時也增加了居住的舒適性，所以富豪們還是願意買單。

當有些時候計算面積涉及公共利益的時候，為了避免爭議，開發商也按照實得面積來計算，比如，冬天的取暖面積，你收多了住戶不幹。也有些地區非要按整體面積算，無非就是把單價降低，按照套內面積再換算回去，大家便能接受了。

隨著中國樓市尤其是一二線城市的豪宅化趨勢的強化，公攤面積其實變革的空間不大，但可以繼續細化，尤其是分類產品上。

因為公攤面積是銷售的抗性因素，購房者誰都希望得到更大的實得面積，所以開發商其實已經做了一些拆解公攤的動作，尤其是南方很多城市。比如，深圳、廣州等地樓市，普遍存在贈送面積，很多樓盤直接宣稱零公攤，這在別墅產品中更是比比皆是。

比如，筆者在幾年前的深圳郊區見過30平的高層大陽台贈送；再比如，一個89平高層戶型，在京滬只能是套二，深圳就有這個面積的套四戶型，其他兩個房間無非就是"偷"出來的面積，這當然也是降低房價的一種方法。

寫了這麼多無非是想說，公攤其實少不了，也沒必要少。因為人們越來越追求居住的舒適性，從洋房普遍加電梯就可以看出來這一趨勢。人們需要的是讓公攤面積變得更加規範和安全。

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