楊現領：六問租金

編者按：本文來自微信公眾號「現領觀察」（ID：xiaoershuyouhui），作者：楊現領，36氪經授權轉載。

1、租金問題的本質是什麼？

租金，作為一種價格機制，反映的是租賃市場的供求關係，每一次租金漲跌的背後都是供求失衡的信號，只有實現動態的供求平衡，才能從根本上穩定租金。因此，租金問題的本質是供求。當前情況下，房價絕對水平已經很高，不僅大量的流動人口和大學生需要通過租房解決居住問題，越來越多的中等收入家庭也需要進入租賃市場，某種程度上，我們需要承認，在未來一段很長的時間內，一線和核心二線城市都將面臨有效供給不足的主要矛盾。在這個大背景下，租金穩定的關鍵在於糾正當前和潛在的供求失衡。總體上看，我們面臨兩類失衡：總量不足與結構失衡。

第一是總量不足。表現在兩個方面：其一是北京、上海、深圳等房價絕對水平高、流動人口佔比高、人口總量大的城市，房屋存量本身即存在剛性的缺口，導致租賃的實際和潛在供給能力都相對有限。以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應於接近2200萬常住人口，缺口顯著，缺口如果得不到妥善解決，長期來看將持續面臨租金上漲壓力；其二是大部分二線城市，雖然房屋存量相對較高，套戶比在1左右，但是面臨已經很高的房價收入比，以及未來持續的人口凈流入，租賃供應的潛在能力十分有限。從這些城市公布的租賃供應計劃看，遠遠無法滿足潛在的租賃需求，雖然當前的租金漲幅低於一線城市，但是潛在的租金上漲壓力不容忽視。

第二是結構失衡。表現在三個方面：其一是可支付的、高性價比的租賃供應有限。從貝殼研究院的調研數據看，北京等一線城市的租賃人口中，80%集中在20—35歲，月均收入低於1萬元，60%為合租，屬於高度的價格敏感型，需求主要是單間，但是市場的供應是整租和大戶型居多；其二是規範的、高性價比的租賃供應有限。當前租賃市場的一個突出矛盾是大量的廉價供應，特別是合租與單間供應掌握在二房東手中，佔比通常在40—50%，問題在於這部分供應不規範、不穩定，加之政府周期性的監管，導致這部分供應不是被抑制，就是被清理，帶來的直接結果往往是這部分人群要麼進入規範的市場，住的更貴，要麼進入城市邊緣，住的更遠，或者住的更隱蔽；其三是區域錯配，租賃需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城區，但是這裡的房源質量往往偏差，「老破小」居多，無法滿足不斷升級的青年白領需求。

根據貝殼研究院的租金指數，可以觀察到三個趨勢：其一，北京及其它一線城市在2015年之前的租金漲幅非常小，且十分穩定；2015年之後，租金指數走勢出現持續上漲的趨勢，漲幅基本保持在10%左右，考慮到複利的作用，連續上漲的累積性影響已經十分顯著。其三，租金上漲從一線擴散到核心二線，人口凈流入的二線城市開始進入上漲的行列。

這意味著什麼呢？如果一種產品或服務的價格出現持續的上漲，那隻能說明一個問題：供給短缺，要麼是數量的絕對短缺，要麼是質量的相對短缺。一線及二線核心城市的租賃市場同時面臨這種形式的短缺，這是租金上漲的根本原因。

2.什麼樣的租金水平是合適的？

那麼，是不是所有的租金上漲都是「壞的上漲」，都是市場失靈的體現，從而需要政府的界入？我們認為至少存在四個判斷標準：

第一，租金收入彈性是不是處於合理範圍？這個指標定義的是租金漲幅與收入漲幅之間的比例。如果這個指標顯著大於1，說明租金上漲速度超過收入上漲速度，也說明供求缺口明顯，租客負擔將持續加大。

第二，租金收入比是不是處於合理範圍？它衡量的是租金支出在收入中的比重，國際通行的警界線是30%，租金收入比超過30%，說明租金水平已經超出租客的可支付能力。

第三，租金上漲在多大程度反映或超出了住房品質的提升？原則上，如果說租金漲幅顯著超出品質提升的速度，那麼也可以說市場出現了品質供應的缺口。這個指標的缺點是品質的可測性差，指標難以測量。

從當前的情況評估，一線城市租金收入彈性大於1，二線核心城市大於0.5，大部分二線和三線城市非常低，甚至為負。從租金收入比的情況看，一線城市逐年上升，隨著合租向整租的轉移，預計這一指標將出現階梯式上升；二線城市基本保持在25%左右，支付壓力遠沒有一線嚴重。

3.為什麼租金不能過快上漲？

如果說房價問題主要是一個經濟問題，那麼租金問題就是一個民生問題；如果說房價主要影響的是投資，那麼租金主要影響的是消費。一定程度上，租金如果上漲過快，可能引發的風險更值得警惕。

第一，租賃市場具有更多的福利屬性，租金穩定是民生穩定和社會穩定的重要基礎。在1998年全面取消福利分房之前，我國住房的供應體系本質是以租賃為中心的福利分配體系，低租金是主要特徵。1998年之後，隨著土地、金融等一系列制度框架的建立，我國總體上建立以購房為主體的市場供應體系，租賃市場發展顯著滯後，經濟適用房、公租房、廉租房等具有保障性質的住房供應明顯不足，保障主體單一。這個大背景，加之已經很高的房價，如果租金上漲過快，特別是低收入家庭和流動人口無法實現租賃上的「住有所居」，那麼，民生問題就會惡化，並影響整體的社會穩定。在「買不起」已經成為現實的情況下，我們應極力避免「租不起」。

第二，租賃具有更多的消費屬性，租金是CPI的重要構成部分，如果租金上漲過快，就會引發潛在的通脹風險，並威脅經濟穩定。無論是成熟市場，還是發展中市場，租金支出都是家庭消費支出的重要部分，因此，租金穩定對於通脹的管理非常重要。

第三，租金市場的穩定對於人口城市化具有突出含義。當前我國城市化過程最突出的矛盾就是人口城市化慢於土地城市化，大量的流動人口和新市民無法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過快，不僅僅會對他們的城市融入構成無形的障礙，一旦他們迴流農村或小城鎮，也將對大城市的服務成本產生供給衝擊，從而導致城市化的倒退。

因此，正是基於這些問題，租賃市場的穩定性非常重要，甚至比房價的穩定性更加重要。

4.北京近期的租金上漲幅度到底如何？

關於北京的租金上漲，近期引發了不少關注，那麼真實情況到底怎麼樣？從貝殼研究院跟蹤的數據來看：

第一，從租金指數的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016年漲幅。

第二，從平均租金水平看，今年前7個月，市場平均租金為86.4元/平，略高於去年同期水平，月環比漲幅為2.6%。

從這兩組數據看，當前的租金上漲幅度應該說已經不小，究其原因，主要是三個方面：

一方面， 過去一段時間，北京市加強租賃市場監管，集中清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源明顯減少。按照相關要求，部分不合規房源下架，導致了新增掛牌房源數量的下滑，使新增客房比保持高位；

另一方面，越來越多的青年白領從群租不斷升級至標準化單間，或者從普通租賃升級到有裝修、有服務的長租公寓，這是新舊兩個租賃形態之間升級換代過程中帶來的結構性上漲。從貝殼研究院最新的調研情況看，青年白領的居住需求偏好中，租住房屋的內部裝修及傢具家電配置是最重要的因素，超過66%的受訪人認為這是決定他們選擇的首要因素。一定程度上，這個結構性升級的因素在未來一段很長時間內仍將持續存在。

再者，租賃人口向內城轉移，中心城區的高租金水平的成交佔比增多。從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築、群租房等被清理，導致需求向內城轉移。此外，中心城區企業密集，畢業季期間內城租賃需求也有所增多。2018年以來，北京市中心城六區租賃成交佔比保持在2017年以來高位，6、7月份這一佔比明顯上升，7月達到了76%，是2017年以來的次高值。中心城區租賃單價較高，從而帶動全市平均租金的上漲。

應該說，北京市當前的租金上漲既有供給短缺的總量因素，也有需求升級、政策監管等結構因素，但總體上是供給不足的因素起主導作用，如果租賃供給總量充足，那麼，即使是一些結構性因素引發租金上漲，往往幅度有限且很難持續。

另外，從線上數據來看，貝殼找房租賃訪問量和鏈家網租賃訪問量均開始下行，顯示當前租賃熱度已經開始下降，新增客源的減少也預示著需求將逐步轉入淡季，預計8月租金漲幅將會繼續收窄，租金壓力周期性下降。但是在總量與結構問題沒有得到有效解決的情況下，真實的租金壓力仍然會繼續存在。

5.專業化機構是平抑還是擴大了租金漲幅？

近期廣泛流傳的一個說法是兩個租賃運營機構之間高價拿房，並由此推升了租金，這個事件本身更多屬於個案，我們真正需要思考的問題是：專業化的租賃運營機構到底起到了什麼作用？或者應該起什麼作用？

第一，相對於個人出租房源與二房東房源，專業化機構的供應量更可預期、更穩定，一定程度上，這部分供應恰恰是市場穩定的重要力量。一般情況下，運營機構與業主的委託合同為3—5年，在這個既定的時間周期內，這套房源就是一個穩定的供應，「可租條件」也更加確定。原則上，當機構管理的房源量越來越大時，市場的總體穩定性就會上升。

第二，專業化機構通過糾正戶型錯配，有效擴大了市場供給，特別是對於單間需求的租金穩定具有非常明確的作用。眾所周知，市場供給端，存在一定比例的大戶型，也存在不少的「老破小」房源，需求端以單間或小戶型為主，且需要一定程度的裝修和服務。專業運營機構的存在恰恰是打破了這種供需錯配，在N+1被允許的城市，有效擴大了市場的供給，提供了高性價比房源，從而一定程度上穩定租金。

第三，運營機構的定價更穩定，波動幅度相對更小，遠遠低於市場租金波動幅度。從自如的數據看，歷史上，無論是單間產品，還是一居室產品，租金波動幅度都遠遠小於市場水平，以2018年7月數據看，單間和一居室租金環比分別為0.8%和1.6%，低於同期市場水平，且穩定性更強。

第四，目前情況下，專業運營機構的市場佔有率仍然十分有限，對市場的影響較小。即使是發展相對更快的北京和上海，在存量150萬套左右的可租房源中，機構的滲透率太低，市場仍然以個人房源和二房東房源為主，機構對市場的正面促進作用很難發揮。

6.如何建立穩定租金的長期框架？

那麼，我們如何才能構建穩定租金的長期框架，讓租賃真正意義上成為一種方式，實現流動人口的「租有所居」？我們認為，核心在於構建一套完整的租賃供應體系，目前來看，至少存在三個潛在的供應渠道：

第一是存量的私人房源，這是最大的渠道，市場中仍然存在大量的閑置房源，有待進入市場，且空間巨大，這部分供應將主要滿足青年白領的單間和中等中低收入家庭的整租需求。

第二是集體建設用地，目前這部分的供給空間很大，主要的問題在於如何整合分散的使用權，通過統一的規劃、設計、開發、運營與管理，成為規範的、有品質的租賃供應，這部分供應將主要滿足流動人口的租賃需求。

第三是企業閑置用地，特別是不少國企手中仍然有大量土地，處於閑置狀態，這部分土地完全可以通過更加市場化的方式進入租賃市場，主要可以滿足企業年輕員工、公務員等人群的需求。

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