實探大灣區科技小鎮潼湖的「矽谷夢」

當下的粵港澳大灣區，有很多知名的「湖」，但商界談得最多的卻是東莞的松山湖和佛山的千燈湖。特別是東莞松山湖，僅靠華為這個「超級IP」，就給它帶來無數的流量。

而在惠州，有這麼一個生態湖———潼湖，開始引起市場的重視。以「廣東矽谷」作為桂冠的潼湖，能否讓努力站上創新風口的惠州，引領粵港澳大灣區特色小鎮的新風潮？

深莞惠之間的「寶地」

潼湖濕地，面積約55平方公里，湖面、池塘、濕地、農田、村莊、小鎮和少量的工廠錯落分布，總體處於一個弱開發狀態。對於這塊風水寶地，惠州市決定先保護這塊濕地的生態環境，這也顯示出這塊濕地的價值所在。

若論名氣，惠州或許還不如轄下的大亞灣、巽寮灣。前者以世界級的石化基地和密布的住宅項目聞名，後者則以海島游來吸引人氣。或許，很多人還不知道，廣東最大的內陸淡水濕地———約55平方公里的潼湖濕地就位於惠州。

從深圳福田區驅車前往，1個多小時的車程就能到達潼湖濕地。潼湖濕地位於惠州市仲愷高新區西部，西鄰東莞，北連東江，是廣東省最大、最典型的內陸淡水湖泊濕地，其中天然湖泊面積約30平方公里。目前，已經有博深高速和潮莞高速，還有莞惠城軌經過，贛深高鐵未來也會經過，高鐵和城軌都會在潼湖周邊設站，深莞惠半小時生活圈似乎已展現在眼前。不過，記者在潼湖濕地發現，巨大的湖面、池塘、濕地、農田、村莊、小鎮和少量的工廠錯落分布，總體處於一個弱開發狀態。

對於這塊風水寶地，惠州市決定先保護這塊濕地的生態環境，這也顯示出這塊濕地的價值所在。今年7月，惠州舉行潼湖國家濕地公園動工儀式，潼湖國家濕地公園規劃總面積約11.6平方公里，計劃用3年時間建設，其目標是打造成為集城市公園、遊覽活動、旅遊配套服務、濕地展示、科普教育為一體的5A級旅遊景區。其實，潼湖國家濕地公園項目的建設對區域的生態環境和自然資源的保護與利用，對潼湖生態智慧區的建設發展意義重大。

潼湖生態智慧區原稱為潼湖智慧城，是繼環大亞灣新區之後惠州市規劃建設的第二個重大區域發展平台，總體規劃面積約128平方公里，首期規劃面積為9平方公里。自2013年6月惠州首次提出「潼湖智慧城」概念後，潼湖的規劃接連升級，從市級平台上升為省級發展戰略平台。2016年12月，廣東省政府常務會議審議通過潼湖生態智慧區發展總體規劃，明確提出將其打造成為「廣東矽谷」。

今年上半年，仲愷高新區完成地區生產總值316.9億元，同比增長2.9%，而同屬惠州的大亞灣區上半年地區生產總值306.3億元，增速高達14.6%。從經濟增速來看，臨深的大亞灣片區明顯快於潼湖濕地周邊的仲愷高新區。「潼湖最大的優勢是距離周邊幾大城市都很近，比如到深圳羅湖僅僅50公里，到東莞市區中心37公里，離廣州市區中心不到90公里，到惠州市區中心僅20多公里。」居住在仲愷的陳先生是當地人，他對潼湖的未來充滿期待，「這幾年相對周邊城市，仲愷的發展和人氣並沒有得到完全體現，從這裡很多路邊小店過了吃飯時間就關門可看出，但潼湖完全可能成為珠三角東岸城市群的發展核心。」

對標深圳

與同樣「臨深」的東莞相比，從深圳轉移至惠州的產業似乎不太多。或許，依靠這個生態湖———潼湖，惠州可以扳回一局。

2017年，惠州的GDP為3830.58億元，而東莞卻達到了7582.12億元。松山湖乃至整個東莞憑藉地緣、產業配套、城市環境等優勢，逐漸成為深圳產業轉移的首選地之一。近年來，惠州致力於打造潼湖生態智慧區。或許，依靠這個生態湖———潼湖，假以時日，惠州可以扳回一局。

而在潼湖之畔，隨著碧桂園潼湖科技小鎮、思科潼湖科學城等項目開始建設，掀起一股創新熱潮。此前，河北工業大學、西安交通大學、吉林大學、天津大學還成為教育部「潼湖·大學創新園」首批入駐大學。

記者在潼湖調查時發現，碧桂園潼湖科技小鎮西部物聯產業組團已經初具規模，小鎮沿用「森林城市」的建設理念，吸引了深圳物聯網協會、英唐智控、友訊達科技、猛獅科技等20多家優秀企業落地。西部物聯產業組團擬形成以物聯網、大數據為核心的產業生態，成為世界級的物聯網產業集聚地；東部創新服務組團準備打造成以人工智慧、雲計算等為主導的世界級數字化創新產業高地；中部智能產業組團則聚焦智能製造、智能終端、智慧物流等產業。

潼湖科技小鎮西部物聯產業組團初具規模

「我們非常歡迎香港青年到潼湖科技小鎮發展，假如有合適的、符合入駐標準的項目，我們可以3年免租，還可以提供免費巴士到香港或者深圳。」碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波介紹。目前碧桂園設立了20億元產業基金，近期還投資了兩個項目約2.3億元，「如果項目符合發展要求，我們希望能夠以投資的方式與大家共同發展。」向俊波稱。

根據《廣東惠州潼湖生態智慧區產業發展規劃（2018-2035年）（徵求意見稿）》，到2020年創新與總部經濟區、科教創新園區、中韓（惠州）產業園、大數據產業園等平台將初步建成；到2025年創新成為產業發展源動力，自主創新能力和區域性產業服務能力大幅提升，形成開放式區域科技創新體系；到2035年建成「廣東矽谷」，地區生產總值達到600億元～800億元。徵求意見稿提出，潼湖生態智慧區要在粵港澳大灣區背景下放眼全球，以創新為引領、以轉化為核心、積極培育戰略型新興產業，並且與周邊地區尤其是仲愷高新區形成統籌聯動發展模式。具體而言，就是開展創新驅動、集聚發展、產業培育、統籌聯動以及對標深圳等五大工程。此外，潼湖應根據深圳東進戰略中的重點地區———龍崗區的產業與人才政策，制定不低於龍崗區的相應產業政策與人才政策，提高對深圳外溢產業與外溢人才的吸引力。

值得注意的是，潼湖科技小鎮定位於世界級的物聯網和智能控制產業基地、深圳創新產業外溢的主要承接區、惠州產業升級的重要引擎。其實，培育出了TCL、德賽、華陽集團等一批大型企業集團的惠州，經濟發展的潛力不容小覷，只是與同樣「臨深」的東莞相比，惠州從深圳產業轉移中吃到的「肉」似乎不太多。不過，記者調查發現，仲愷高新區一直非常重視廣深莞三地的資源鏈接，從2010年開始每年都在深圳舉辦數場產業鏈招商推介會，並且在深圳設立了招商辦公室，將深圳作為仲愷高新區招商主戰場。而在惠州大亞灣片區，比亞迪等深圳企業早已進駐。

其實，深圳的土地資源緊缺。而在惠州，土地資源看起來相對充足。有當地村民表示，潼湖片區相對落後，因為開發晚，所以還有一定的建設空間，而且成本相對比較低。

是否會房地產化？

特色小鎮模式早已遍布全國，多家房企紛紛掘金產業地產領域，但房企首先需要轉變思維，不能再用房地產思維去做產業園。

此前，深莞惠經濟圈（3+2）黨政主要領導第十一次聯席會議召開，會議審議通過了五市近期共同推進的46項重點合作事項，主要涉及機制共建、交通運輸、生態環保、產業合作、民生事業等5個領域。在眾多重點合作事項中，規劃建設深莞惠區域協同發展試驗區成為了「重頭戲」。目前，深莞惠區域協同發展試驗區的位置仍未知，但無論是從官方的規劃還是民間的實質情況來看，深莞惠3座城市早已形成了密切關聯，而潼湖生態智慧區雖然是完全在惠州的「地盤」上，但恰好在惠莞邊界上，距離深圳也很近。有業內人士建言，既然潼湖生態智慧區是深莞惠三地僅存的寶貴空間資源，是否應該由三市共同來籌劃其開發計劃，讓它為整個城市都會區的產業集群、為大灣區建設做出貢獻。

中國（深圳）綜合開發研究院院長樊綱認為，發展大灣區要有「大都市群」意識。各區域不要再各自為政，不要再各自封鎖，要融合發展，融入發展。近日，市場消息指出廣深科技創新走廊將延伸到香港，形成以廣深港為灣區的三大核心引擎。有專家建言，粵港澳大灣區還有一條走廊，就是深圳———惠州———河源。比較而言，深惠河這條走廊，成本相對要低一些，發展後勁要強一些，這兩條走廊真正構成大灣區的「兩廊一圈」。

因此，潼湖生態智慧區逐漸引起市場的關注，也讓房企選擇於此進行產業地產的轉型實驗。特色小鎮，一頭連著城市，一頭連著鄉村。其實，特色小鎮的產業地產模式早已遍布全國，市場大致將目前存在的特色小鎮分為四類：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮，以華僑城為代表的文旅小鎮，以華夏幸福為代表的產業小鎮。多位開發商相關負責人對記者表示，行業內很多公司都在做產城融合，各家有各家的打法，產城融合的能力將成為地產商未來獲取項目資源和發展的核心競爭力。

在政策紅利、科技創新等大背景的推動下，產業地產正成為房企轉型非住宅業務的一大突圍之道。而在粵港澳大灣區建設的風口之下，深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等灣區城市的產業融合日趨緊密，多家房企紛紛掘金產業地產領域。近日，富士康科技小鎮落子廣州，規劃約5.2平方公里，其中首期開發約544畝，最終將實現15萬人的居住大城。而在深圳也有許多特色小鎮興起，包括鳳凰小鎮、甘坑小鎮、坂田「互聯網+」小鎮......包含了各類產業。

不過，特色小鎮「房地產化」也是業內使用頻次較高的詞，同時也是一個備受詬病的問題。越來越多的市場人士擔心，特色小鎮的「房地產化」直接顛覆了特色小鎮的本義發展。一位地產業內人士對記者表示，「有的特色小鎮靠著項目帶動人流量，附近的房地產也將受益。還有的開發商則是允諾帶來人流量，從而以優惠的條件拿到土地，從而實現多方受益。」

而在潼湖科技小鎮，記者也發現了住宅項目的沙盤，但小鎮內配套建設的住宅，主要面向入駐企業發售。碧桂園方面表示，碧桂園潼湖科技小鎮定位為產業先行，住宅開發比重不超過30%。

潼湖科技小鎮產業發展中心

對於此前深耕住宅開發的房企而言，如何利用自身的資金優勢與資源優勢去做產業園區、特色小鎮等規劃與布局，解決諸如融資、開發、運營、招商等問題，都是值得思考的問題。無論如何，房地產也是特色小鎮、產業園區建設中不可或缺的一部分。深職院房地產研究所所長鄧志旺認為，房企首先需要轉變思維，不能再用房地產思維去做產業園。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出，在產業地產發展過程中，政策層面一直強調防止特色小鎮地產化，特色小鎮應以產業帶動為主，房地產是配角，一定要釐清主次。

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