房租猛於虎

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作者 | 常皓靖

近日，北京天通苑的陳先生以網名「仙翩」在水木社區發帖，帖子稱，欲以7500元出租三居，來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500元，蛋殼急了，說要比自如高300元，幾輪過後，蛋殼給到10800元。

帖子一出，引起了媒體的廣泛報道。有媒體擺出了北京住房租賃月租金均價為4902元/套、房租收入比高達58.6%等數據，並下了個論斷：買不起房的年輕人，可能連租都租不起了。

爾後，#買不起變租不起#迅速變為微博熱門話題，截至8月17日上午，話題討論量已達1萬，閱讀量已達3532萬。

股市差勁的表現，中美關係緊張帶來的一系列連鎖反應，再夾雜著房租的煩惱，一下子把網友堅持了許久的神經壓到了崩潰邊緣。很多人都在微博上吐槽，「沒有高房價，哪來的高房租」，「如果有一天我突然離開北京了，一定是房租漲價到租不起了」……

一些網友給出的建議讓人很是心酸，「別再挑來挑去，抓緊嫁人吧，省一份房租，多一個人多一份力量。」可以說，繼單身上稅之後，又一國家級催婚的方法來了。

今日（8月17日），該事件進一步發酵。

一方面，北京市住建委已聯合銀監局、市稅務局等集中約談了自如、蛋殼公寓、相寓等長租公寓的企業負責人，並明確要求其不得以高於市場水平的租金或者哄抬租金搶佔房源。

另一方面，自如方面發布《聲明》稱，傳聞不實，自如不存在參與市場不良競爭，哄抬房價的行為。自如方面還稱，長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業運營機理出發也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。

國家統計局會定期發布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，但市場上暫無租房價格的權威數據，都是各說各話。

但i黑馬多方查證了北京地區自如的數據，發現房租上漲確實不假：

2016年上半年，立水橋（北京北五環外）1600的房子，現在至少要2800了。

2018年5月，健德門（北京北三環）房租最低為2800，現在低於3400的已經找不到了。

就連北五環外，都已經沒有低於3000的房子了。

自如管家說：今年漲得很厲害，好的小區（漲得）更狠，幾千塊都要有了。

再說一個i黑馬採訪到的悲傷故事。三個月前，兩個北漂女生準備在北三環租房，不想住沒電梯的高層，不想住太舊的房子，更不想太貴，就這樣左看看，右看看，遲遲沒找到滿意的，不願將就的她們也就沒有出手。

「那時候一個月房租只要6000元左右，現在至少8000元了，更租不起了。」自如管家說道。

至於房租為何上漲，市場上眾說紛紜。

8月16日晚，央視播出的《新聞1+1》欄目，將其原因歸納為以下幾點：

第一，季節：畢業季、求職季、開學季疊加，季節性因素導致租房需求大增。

第二，業態：90後成為租房主力，更追求品質生活，租賃業態升級換代，結構性上漲。

第三，調控：樓市調控升級，部分有購房計劃的人群，沒有購買資格和能力。

第四，競價：業主房租預期提高，中介競價推波助瀾。

第五，炒作：個別中介公司提前囤積區域房源，炒作個案誤導市場。

第六，資本：資本推動下，將中低端租賃房源改成中高端，事實上拉高了租金價格。

第七，供給：一線和二線城市總量不足與結構失衡的矛盾。

在《新聞1+1》上，國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，這七點原因裡面，讓他尤其關注的是兩個：一是買賣房市場遇冷的情況下，更多人願意把精力放在租房市場上：二是資本要素——「最近有大量風投進入到長租市場上。如果資金與房源能夠很好地匹配當然是好事，但是如果有限的房源匹配了過多的資金則不然。」

從輿論來看，人們也將矛頭指向資本的寵兒——長租公寓。理由是：

曝出「北京一業主欲7500元出租三居，中介出10800元搶房」帖子的天通苑房東表示，中介跟他說過，他們融了一筆錢，可以高價代理和運營租房，已經掌握了很多套房源數據，以後可以拿著這些數據再去講故事、融資、上市。

自媒體號「任易」在標題為《房租暴漲50%的真相：資本壟斷房源牟利 後患無窮》中特別提到了兩個融資消息：自如2018年1月A輪融資40億，蛋殼在2018年6月B輪融資1.75億美元，並總結道「蛋殼也好，自如也好，他們手握巨資的第一選擇，就是從正規房租租賃市場上掃貨。」

這也讓部分人覺得，「長租公寓是罪魁禍首，資本是妖孽！」

正如前文所說，雖然自如方面極力否認，但業內卻有截然不同的觀點。我愛我家研究院院長鬍景暉對媒體表示，資本大舉進入長租公寓市場是推高房租的主要原因，自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場20%-40%價格爭搶的行為是嚴重違背市場規律的。世聯行集團副總裁甘偉表示，現在市場上一些中介機構在爭搶房源時主要採取的方式就是提高價格，就像買地一樣，以高價取勝。

但是，這個鍋真的該長租公寓背么?

興起於2013年末的長租公寓能夠在今天成為資本的「寵兒」有其必然性。

國家政策方面，2016年6月，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房出租市場的若干意見》，多省市做出響應，從金融支持、資產證券化、商改租等方面支持長租市場的發展。2017年，中央經濟工作會議，也明確提出，加快住房出租市場理髮，加快機構化，規模化出租企業發展。這意味著，租房市場可以賺到比過去更多的錢了。

市場潛力方面，我國流動人口規模巨大，2015年的流動人口已達2.47億人，佔總人口的18%，租房市場已突破1萬億。但租金增速還未超房價增速。

需求方面，消費升級趨勢下，年輕人需要更高品質的住房。

……

種種原因都讓人們覺得：長租公寓就是下一個待起航的萬億市場。

接下來的事情我們都知道了，各方玩家紛紛進場。

東方證券的研究報告顯示，目前長租公寓有四方勢力的參與者，分別是：房地產開發商（例如萬科泊寓、金地草莓社區）、地產服務中介（例如鏈家自如、我愛我家相寓）、「互聯網+資本」平台（例如YOU+公寓、魔方公寓、蘑菇公寓），以及酒店集團（例如城家、逗號公寓、漫果公寓）。

他們優勢各異，房地產開發商成本優勢突出，地產服務中介更能精準把握房源和租客需求，「互聯網+資本」平台的渠道優勢非他人能及，至於酒店，則在消費者需求、客戶管理、銷售渠道以及家電裝飾採購等方面有核心優勢。

不同玩家根據自己的優勢選擇了不同的模式，有的採用了分散式公寓，有的則採用了集中式公寓的玩法。不同的玩法各有千秋，也有各自難念的經，譬如說，集中式公寓房源成本、裝修成本、管理成本更低，盈利能力更強一些，但也存在資金要求量大、優質房源難以獲取的問題。

據互聯網租房平台「巴樂兔」 聯合創始人高萌提供的數據，2015到2018年7月，分別有55億、28億、27億、20億資本瘋狂湧入長租公寓市場。

那麼，長租公寓是怎麼從備受資本吹捧，到面臨眼下的危機和指責的呢？

據高萌介紹，現在有兩種類型的機構房東，分別是：傳統二房東、長租公寓。

二者的商業模式有很大差別：

前者看重現金流和盈利，他們希望從房租差價和每年房租的上漲中受益。相較於短時間擴大房源規模，他們更優先考慮的是經營是否健康，是否能獲得租金利潤。這也讓他們的出租率往往能達到95%以上。在頭部品牌公寓們在重點城市局部區域瘋狂擴大規模，以市場影響力而非實際經營為目標燒錢，因此「規模不效益」時，那些認真做生意的機構房東實際一直穩健賺錢和發展。

而後者看重的是，如何獲取更多的房源和擴大在市場上的影響力，從而在資本市場上拿到更多的錢，又進一步擴大份額。是否盈利反而不是目前最為看重的。正因此，他們幾乎全部處於虧損狀態，滿租率普遍較低。而因為地段好是兵家必爭，所以各家搶房就會抬高個別地段的房租。

自如管家對i黑馬感慨，「為了收同一套房子競爭出價，這大概就是商業競爭帶來的影響吧！」

這樣看起來，租房市場亂象似乎是由於資本瘋狂進入，市場競爭加劇導致的。

競爭還沒激烈到這種程度時，事情未發酵。但這段時間，長租公寓已到了洗牌期，再加上行政手段能壓製得住要漲的房價，卻無法奈房租何，於是矛盾在此時爆發了。

提到近期長租公寓的負面新聞，自如感到委屈，給i黑馬連發了好幾個哭的表情。「我們也想壓價，畢竟越便宜，房源的流轉也會越快。」他還透露，公司給業主打房租是有周期的，空置成本有些由公司承擔，有些則會由管家承擔。言語中可以看出，自如管家的生意也不好做了。

曾任職於偉業我愛我家，現為共享辦公企業納什空間的創始人兼CEO張劍對i黑馬錶示，房租上漲，反而壓縮了長租公寓的利潤空間。

張劍解釋稱，長租公寓的成本包括兩部分，一部分是租金，另一部分是裝修、折舊、服務費等。但由於租客承受能力有限，租金上漲部分並未完全轉嫁到租客那兒，長租公寓本身也承擔了一部分。

張劍並未否認長租公寓領域競爭激烈，但在他看來，長租公寓只是背鍋俠，背後真正的原因是供需不平衡。但是，假如不是長租公寓的鍋，人們為何紛紛將矛頭指向他？當被問及這一問題時，張劍反問，「人們不也覺得房價上漲是房產商的鍋么？」

北京大學的徐遠教授在《租房VS買房，一個決策改變未來》一文中，表達了同樣的觀點。他從供求原理的角度，說明了房租上漲的原因。

徐遠表示，根據價格彈性原理，如果一種商品的需求很旺，但是供給增加又很慢，則價格上漲就會很快。大城市的租房市場，它的需求是剛性的，供給也是剛性的，是一個「雙重剛性」的市場。

最後，徐遠還在文章中表示，由於房租的快速增長，房價相對於房租其實是很便宜的。而且，房價里包含了未來的所有租金，能夠幫助你對抗通貨膨脹。

房租上漲已傳導至企業端，開始裁員、搬遷了。

有人在朋友圈表示，「前幾天聽說有人在北京大部分裁員，搬到了武漢，人口會自動調節然後達到某種平衡。」

另有名叫「鵝和鵝鵝鵝」的網友在微博表示，「今天有兩個員工準備離職離開了，房東漲房租一個月多漲了700，地點東五環外，小三居，租金6500/月，漲到7200/月。最終房租會轉嫁到企業端，企業服務及產品就必須要漲價才能運轉，然後消費者為所有的買單。」

納什空間的部分模式類似於「工作版的自如」，這也讓張劍感受到了房租上漲。

談及為何房租上漲會蔓延到企業端，張劍認為，同樣是由於供求關係不平衡導致的。

尾聲

毫無疑問，無論是從改變年輕人的居住條件，還是優化資產配置等方面，長租公寓都非常值得肯定。

然而，從這次輿論危機中我們可以看出，長租公寓在死命狂奔時，確實遇到了一些問題。

i黑馬在此想著重討論下房源和盈利問題。

平安證券的研究報告顯示，長租公寓都面臨著獲房源的巨大壓力，長租市場屬於資本大量投入的發展初期，各類企業自低成本房源是盈利的關鍵。該報告還指出，能夠突破資金和運營瓶頸的市場龍頭有望在未來激烈的競爭中脫穎而出。

東方證券的研究報告指出，規模、品牌、空置率、融資成本是影響長租公寓盈利的四大要素。而伴隨著管理房間數的增加，長租公寓成本會先增後減，但一般來說，長租公寓需要達到數萬間以上的規模才能取得規模化效應。

這也難怪房源會成為爭奪重點。

另外，可以預見的是，房源爭奪戰在短期內還不會結束。

高萌也談了談自己對長租公寓的建議。他認為，現在一部分長租公寓將重點放在了品牌推廣和品牌活動上，這有些超前了。他的建議是，長租公寓現在更應該著力解決好用戶滿意度的問題。

此外，高萌還談到，整個租房市場急需市場規則的制定者。

至於如何引導逐利的資本方，在《新聞1+1》中，劉衛民談到，最重要的是要依靠市場的槓桿，此外也可以通過政策引導資本進入到新增住房領域。

*本文由i黑馬原創，作者常皓靖。讓創業不再孤獨，提升普通創業者的成功率，歡迎關注i黑馬。

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