為什麼石家莊沒有城央別墅？
近來正值學生暑假，許多家長紛紛利用年休假的時間帶孩子到全國各地去玩，增長見識，陶冶情操。
朋友何姐正是這撥人中的一員。帶孩子出去一周回來，除了帶回一堆外地特產外，還帶來了她對其他城市的見聞。
因為都是地產中人，所以簡單聊完遊玩經歷，更多的話題還是放在了房地產行業。因為何姐的習慣是，每到一個城市，肯定得去感興趣的標誌性項目轉轉。
這次，她帶回來一個讓石家莊房地產行業難以回答的問題：為什麼石家莊沒有城央別墅？
壹
等等！城央別墅？這是什麼東西？
作為很少外出的宅男來說，別墅是老楊經常見到的住宅形式，但城央別墅是個什麼概念？老楊的腦子裡完全沒有畫面感。
何姐告訴我，所謂城央別墅，顧名思義就是修建在城市中央的別墅項目，這是和如西山片區的別墅相對應的概念，除了地段和周邊配套不同外，別墅的格局和結構以及戶型，大同小異。
哦！原來如此！老楊不得不發了一聲感慨：城裡人真會玩！別墅都建到市中心了！
貳
實際上，做了多年了地產媒體人，接觸到的地產商和購房者也不少，別墅產品一直作為高端人士身份和地位的象徵，位於住宅產品金字塔的塔尖，受到許多人的追捧。
在石家莊，最受追捧的別墅區，即位於西山片區的西山別墅區，那裡沿西山大道而建的別墅項目十幾個，從歐式到法式，再到新中式，可謂是品種多樣，選擇豐富。
在老楊為數不多的有錢朋友中，40多歲的企業家老張，就居住在西山片區的某個別墅區內。按說，別墅住著，豪車開著，一出門到處是青山綠水、花草樹木，應該很幸福。
但老張告訴我，說：」兄弟呀，你是不知道，那地方住的確實很舒服，空氣也好，水也清，山也綠，但唯一的遺憾是，那地要啥啥沒有，甚至想出去買包煙，都得開車跑很遠。」
我樂了：「活該，誰讓你買那麼遠！」
老張拍著我的肩膀感慨：什麼時候能在市中心住上別墅就好了！
是啊！為什麼一線城市的富人能在市中心住上別墅，我們石家莊人到現在都沒法實現這個願望呢？
叄
當然，現在說石家莊沒有城央別墅也不盡準確，在老楊的印象中，石家莊最早的社區里，是有別墅這一類住宅產品的。
最中心的位置位於石家莊四院的南邊，一個小衚衕里有一排老式的別墅區，據說這裡是老將軍們的住所，其餘的如位於新華區內省委省政府的宿舍區，雖然也算別墅的格局，但其建築形式與戶型結構，早已不能與現在的別墅同日而語。
而在近幾年建設的別墅中，據老楊了解，距離城市最近的別墅區有三個，一個位於橋西區的鑫界王府，一個位於新華區的原河名墅，還有一個位於高新區的紅石原著。
三個項目中，其中最為出名和品質最高的，無疑是原河名墅，彼時成為近城市別墅的典範，即使放到今天，其產品品質仍被業界稱讚。
可是，近城市別墅並非城央別墅，其地段和所處區域仍未達到城央別墅的標準。
那麼，到底哪裡才能稱得上是城央別墅？為什麼石家莊到現在還沒有城央別墅呢？
肆
剛剛也已提到，所謂城央別墅，即位於城市中心的別墅。
在石家莊，能稱得上城央別墅的，在老楊看來，至少位置要在二環內，不過，如果仔細梳理二環內的地塊，我們會發現，真正能適合開發城央別墅項目的地方，非常稀缺。
其主要原因在於：
1、在城市規劃中，對於別墅的規劃較為謹慎。
我們大家都知道，別墅的容積率一般在1.0以下，容積率越小，建築密度就越小，但對於城市中心來說，高密度的建築形式，是中國大部分城市中心的基本狀態。
而在2016年10月18日正式發布的《石家莊市容積率指標管理規定（修訂版）》（以下簡稱《規定》）中，專門對城市容積率做了準確的規定。
從這個關於容積率的控制指標中，我們可以看到，在位於市中心的二環內，基準容積率在2.3，上限在2.5，與別墅要求的1.0的容積率相比，可謂是天壤之別。
2、土地成本決定了城央別墅絕非主流產品。
其實，對於城央別墅來說，一旦決定開發此類產品，開發商就要充分考慮到開發前期的土地成本和低容積率帶來的產品數量。即：開發商通過高成本拿地和高成本建設，但可銷售的房屋面積就很少，要承擔高成本與低產出之間的風險。
而在石家莊的二環內，土地的價格目前已經被拍到了1500—2000萬元/畝，如此高昂的土地成本，大多數開發商首先會想到的是開發高密度的高層乃至超高層，其打造的產品主要以平層、小高層或者高端公寓為主，甚至連洋房都屈指可數，原因只有一個：算不過賬來（業內說法）。
因此，城央別墅的建設，從一開始，就註定了這種產品絕非主流產品，也不是普通的改善型家庭能夠消費的，其針對的客群主要為這座城市的富豪或金字塔尖上的精英人士，而這個群體的數量，更是決定了，城央別墅的稀缺性。
3、城央別墅的選址考究，非專業房企難以勝任。
在上周的一次粉絲分享活動中，老楊就何為好房子做了一些分享，重點講到，真正的好房子應該是：出則繁華，入則靜謐的場所。
但實際上，真正能滿足這一條件的區域很少。而對於城央別墅的產品來說，這一條件既是對此類產品的基本要求，卻也是標準很高的要求。
正如人們對於美女的身材要求一樣：增之一分則太肥、減之一分則太瘦。這種度的拿捏與把握，是最考驗一個房企是否專業的關鍵因素。
因此，從這一點來看，城央別墅的選址就非常考究。
以目前石家莊的城市發展來看，城央別墅的選址既不能在市中心：商業聚集，太繁華容易沖淡居住的生活氛圍，也能不選在二環附近，配套太差，不符合城央別墅的配套要求。
因此，城央別墅的選址必須得在城市的副中心，配套豐富、交通便捷，最好有快速路和地鐵等城市快速交通，其周邊必須要有公立的重點學校和較為大型的公園綠化配套。
從這些角度來看，多重的因素導致石家莊至今沒有一個真正意義上的城央別墅。當然，也進一步說明，一旦誕生城央別墅，其稀缺性與高品質的優勢，勢必將引領高端住宅市場的風向標。
對此，我們期待著城央別墅這一產品的早日誕生！
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