降價4500萬！北京富豪賤賣四合院 只為套現移民

房產稅關係到千家萬戶

從2013年底提出加快房地產稅立法開始，立法步驟一直以龜速前進。

但今年突然加速，房地產稅順利在兩會期間進入了立法草案審議階段。港媒還率先披露了一個「吹風版」的《房產稅細則》，相關細則有板有眼。

此外還有一個細節，近日國務院發布了一份大督查的文件，將「房產交易登記」納入在內，範圍涵蓋31個省市區。

如此大規模地摸底，正是推動房地產稅上路的必要前奏。以前雷聲大雨點小，現在是山雨欲來風滿樓。高層越來越頻繁的動作，都在預示著房產稅離我們越來越近。

富人拋售房產移民海外，

中產則掏空六個錢包去買房。

近日，一則賣房廣告突然火了。廣告的主人公也就是賣房者，是一個北京四合院的業主。照理說，賣掉四合院也不算什麼新鮮事兒。關鍵的是，賣房者表示，他願意將四合院降價4500萬賤賣，只為儘快獲現移民。「不計成本，只求速出！」賣房廣告上寫道。

「由於產權人擬定居國外，為儘快處置完結國內資產，今天下決心將本四合院降價轉讓，由原定價格1.65億元直接降為1.2億元，降幅近三分之一達4500萬元，凸顯出極高的性價比。」

根據賣房廣告，該四合院位於北京前門附近，始建於雍正四年（1726），後翻建於道光十八年（1839），至今已有290年歷史。佔地面積499.5平方米，建築350.4平方米。

一位在美國洛杉磯生活的華人博主發微博稱，這樣的賣房標題「令人害怕」。因為，這反映出富人和中產階級漸行漸遠：富人拋售房產移民海外，中產則掏空六個錢包去買房。

該博主表示，在中國，中產階級既沒有能力、也沒有意願做空中國，反而都是在盡全力支持國家；相反，高階層人士實際上都在「拚命做空國家」。

同時，他還指出，對於買房的人來說，這樣的標題很不明智。「因為買家看到後心裡就會「咯噔」一下，業主要賣房出海？自己買房明明是看好未來發展的，這個業主這麼有錢為什麼和自己的預期不同？自然而然會給買家一種當接盤俠的感覺，尤其是這種大戶型，相當於坐實了資本外流的現象。然後讓這種跑路趨勢從心理上蔓延至中產階級，後果會非常嚴重。」

近幾日，在微博上還流傳著這麼一張圖片，房產經紀人的售樓消息，一口氣賣41套房，打7折！從二環、三環、四環、五環的都有，總面積9882平方米，總值在10億以上！

該消息引起軒然大波，不少網友猜測這跟要出台的房產稅有關係，房產稅一出台，大戶就要拋售。

不過，消息被瘋傳後，截圖中的麥田地產出面稱，所涉房源未經核驗，一些房源位置信息對不上。

關於房地產稅

你了解多少

說到房產稅，不少人也覺得非常困惑，我們買房子交的稅是什麼稅？這次要交的房產稅和之前繳的稅有什麼區別？

這裡就不得不解釋一下房地產稅和房產稅的區別。

在房地產稅的體系中，徵稅包括開發、流通和保有等多個環節。

我們在購房時繳納的稅收指的是流通環節中應繳納的稅款，而本次即將出台的房產稅則特指保有環節需要繳納的稅款。

房產稅在國外由來已久。

在美國，房地產稅收體系經過200多年的發展與實踐，是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，並不是調控房地產市場的手段。

總體而言，目前稅率大致介於1%-3%之間，根據對2009年全美房地產稅徵收結果的統計，戶均納稅額最高的是新澤西州，平均每個住戶繳納6579美元，最低的是路易斯安那州，平均每個住戶繳納243美元。

房產稅怎麼收？

房產稅起源於土地私有制的歐美國家，但中外徵稅的國情並不完全一樣。

國外的土地是私有制的，所以才有房地產稅的產生。中國是土地國有制，購房者只享有使用權，是否要按私人財產的標準來交稅？

另一方面，購房者在買房時，已通過交納土地出讓金，在房價中包含了收房後70年的所有稅款。而房地產稅是針對房產持有環節的徵稅，這裡是否存在重複徵稅？

這兩點也是本次房產稅出台，備受爭議的環節。

正因房產稅背景複雜，所以政府對此次徵稅的討論和推行也是慎之又慎。

首先，房產稅肯定會有合理的免徵面積。

這是對剛需自主居民的保護，具體人均可能是40平米或者60平米。但是如果你單身住一個200平的豪宅，那可能還是有一些影響。

第二，房產稅應該是累進位的。

比如首套房免徵，二套房按照0.2%徵收，三套房按照0.5%來徵收，四套以上按照1%來徵收。同時，應該還會考慮地段和城市，比如豪宅稅率較高，老舊房子稅率較低。

第三，先試點、再推廣，逐步實施。

比如在北上廣深這樣房價高企的城市先展開試點運行，穩定運行之後再逐步推廣到二三四線城市。同時，一二線城市和三四線城市的徵收稅率也有所差別。

第四，房產稅具體如何計算？

就目前公開信息顯示，房產稅應交稅額的核算分為以下兩種狀況，其核算公式為：

(1)按房產剩餘價值計算：

以房產原值為計稅依據的。應交稅額=房產原值乘(1-10%或30%)乘稅率(1.2%)。

如果一個家庭在北京有兩套房子，第二套用於投資，價值500萬，由於免稅面積已經用光，如果按1.2%的稅率，每年要納稅6萬。

(2)按租金收入計算：

以房產租金收入為計稅依據的。應交稅額=房產租金收入乘稅率(12%)。

如果這套500萬的房子已經出租，其年租金10萬左右，那麼其每年需要繳納的房產稅約為1.2萬。

從這裡其實可以看出，由於房產稅徵收的主要對象是第二套及以上的房子，其實衝擊最大的是租房市場。

因為只有極少人是只有一套房子還把房子出租的，出租的房子大部分是二套房及以上的。對房東來說，其全年房租收入的相當一部分都要上繳，相當於持有成本大幅升高。另一方面，就租客承受能力而言，想要提高房租也是不太容易的，很多房東面臨著不得不把二套房、三套房賣掉的選擇。

短期來講，徵收房產稅以後，房價是可能會下跌的。

誰最應該害怕房地產稅？

房地產稅無論立法周期多長，最後也肯定要開徵，屆時，由房地產稅引起的蝴蝶效應就會波及到每一個人的經濟生活：房子不再只是資產，也會變成負債。

那麼，哪些人將會面臨最危險的情況？

1、在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數★★★

雖然北上深等中心城市房價非常貴，但對貪官污吏、一夜暴富的人來說，擁有多套房子一點都不是問題。比如媒體披露的北戴河一個科級貪官，就擁有68套房子，其中7套在北京。在一位部級幹部腐敗案里，被罰沒的房產有370多套。

對於擁有100套住宅的人來說，即便第一套免徵、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現集中拋盤，對中心城市短期房價構成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。

至於商辦物業，應該不會有累進位、懲罰性的房地產稅。

2、盲目購買了旅遊物業、養老地產的人

傷害指數★★★★

如果不是頂級旅遊區，不是配套好、位置佳的房子，旅遊地產只能等著免徵房地產稅。如果不能免徵，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。部分位置差、附近景區級別低的旅遊物業，最終可能被廢棄，用來養雞養鴨。

養老地產的情況，也大多類似旅遊地產。除非在有人口增量的大城市，否則也非常麻煩。

此外，別墅的房地產稅也會比較沉重，未來有可能成為雞肋資產。

3、盲目購買了三四線城市郊區、新區住宅的人

傷害指數★★★★

國家發改委「城市和小城鎮改革發展中心」曾調查過12個省、區的156個地級市。結果發現，90%以上的地級市正在規劃建設新城、新區，很多縣城也不例外。

按照規劃，這些新區、新城可以居住34億人。但事實上，絕大多數三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設的「高鐵新城」很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區購買了住宅，未來開徵房地產稅後也會非常慘。

說實話，即便小城市免徵房地產稅，郊區、新區的房子也沒有多大價值。

4、加槓桿、超承受能力買多套房的白領

傷害指數★★★★

最近一個深圳中年IT男買房、失業的故事，在朋友圈刷屏。其實，他遭遇困難的核心問題，是因為盲目加槓桿買房，月供遠遠超過了安全線，一旦遇到事業上的挫折，現金流就面臨很大的問題。房地產稅的開徵，會讓房價進入一個平穩期，房子很難套現。這些人「死扛現金流壓力」的期限就會加長，生活會變得比較痛苦。

5、在三四線城市囤積了大量住宅的人

傷害指數★★★★★

相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進位、懲罰性的房地產稅，他們持有房產的成本將大增。但由於多數中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉嫁房地產稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。

他們只能寄希望於所在的城市免徵房地產稅，但這個頗有難度。

6、手中有多套房、負債率非常高的炒房者

傷害指數：★★★★★

房地產稅即將出台這個消息，就足以對這類人產生巨大的壓力。因為今天的消息公布後，會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者，將會非常困難。

他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現價格會更低。

房產稅一出，城裡人全哭

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