你的房租又雙叒叕漲了嗎？

發現思想力 成就影響力

這個夏天，和高溫天一樣火爆的話題，是租房價格漲了，漲了，又漲了。

近期一線城市房租呈現快速上漲勢頭。

從2018年房租數據來看，北京、上海、深圳、廣州的房租增速均較高。以北京和廣州為代表分析往年七月份房租增速為例，北京2018年7月份房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%，廣州市2018年7月房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處於過去五年間的較高水平。

這一串數字看起來似乎不大，但換成「真金白銀」就能感覺到上漲壓力。在新京報的一篇報道中，在北京，一名北大畢業生看中了海淀路社區的一個三居室中的一間卧室。原來的房租是3000元/月，最近幾天他接到中介通知，稱房東直接漲價1500元/月。

鏈家APP上，宣武門附近某小區不到50平米一居室的月租金已經高達8000元/月。

根據最近租房的畢業生反映：海淀三四環左右的單間漲價1000多元，朝陽區較內環的一居室漲價接近1000元，望京區域最近出現漲價900元的情況。五環外地段也出現房租上漲，亦庄單間從5月的2300元漲到現在的2900元；通州土橋附近的二居室，去年房租為4500元，今年7月漲到5300元。

房地產市場的問題一直是大多數人最關心的焦點。在國家「房住不炒」的理念下，各地房價不再瘋漲，為什麼房租卻悄然上漲？租金過快上漲有什麼影響？租房市場未來會如何發展？今天跟著思客君來了解一下房子與房租的那些事兒。

圖片來源：東方IC

一線城市房租近期為何上漲？

首先是受供求關係的影響，諸葛找房首席分析師陳雷認為，隨著畢業季、就業季的到來，大量應屆生湧入租房市場，這使得房屋租賃供應緊張，進而推高了房租。此外，隨著北京等城市對租賃市場開展整頓，使得供應量減少，出現了供不應求的情況。

其實畢業季年年有，每年的7-8月，都是租房旺季，但房租並未像今年一樣跳漲。所以這次房租上漲，還有所不同。

有專家深層分析，這次房租上漲背後，更多的是資本湧入後新的炒作行為的「預演」。

水木社區上有篇特火的帖子，大意是這樣的，房主在天通苑的一套120平米的三居室要出租，心理預期是7500一個月，結果兩家中介公司都爭著和他簽約。房租最終被抬高至10800元一個月，一次性給了11個月的房租，並且承諾每年上漲2%。

合碩機構首席分析師郭毅認為，各個中介公司在各區市場的競爭比較激烈，造成了中介公司利用價格槓桿進行房源爭奪。

在這樣的情況下，中介壟斷房源、互相抬價，另外還存在將中低端租賃房源改造成中高端長租公寓的情況，從而拉高了租金價格。

而在中原地產首席分析師張大偉看來，中介吃差價並不是導致房租上升的根本原因。租賃市場最大的核心問題依然是租售比（每平方米使用面積的月租金/每平方米建築面積的房價）懸殊。

北京目前的租售比仍在1:500以下，而一般國際上較為健康的房地產市場的租售比在1:200-1:300之間。

這意味著，如果僅靠收房租拿回買房成本，在北京需要70年左右。

在這樣的情況下，一線城市房租與房價是長期背離的。之前由於中國居民買房往往都是為了投資，而不是為了通過收租來實現長期的收益，所以中國房租較低的現象才會長期存在，如今國家已經逐步明確「房住不炒」，那麼原先的很多炒房黨就會變身為「包租公、包租婆」，從而將房租作為自己重要的收益來源。

租金過快上漲有什麼影響？

其實租金問題是一個民生問題。通常來說，30%是房租收入比的「黃金分割」點。也就是說，如果房租超過收入的30%，其他消費的空間就會被大大壓縮，生活幸福感就會明顯下降。

鏈家研究院院長楊現領撰文指出，如果租金上漲過快，就會引發潛在的通脹風險。無論是成熟市場，還是發展中市場，租金支出都是家庭消費支出的重要部分，因此，租金穩定對於通脹的管理非常重要。

另外，租金市場的穩定對於人口城市化具有突出含義。當前大量的流動人口和新市民的收入偏低，支付能力有限，租金上漲過快，不僅會對他們的城市融入構成無形的障礙，而且一旦他們迴流農村或小城鎮，也將對大城市的服務成本產生供給衝擊，從而導致城市化的倒退。

如何讓租賃市場穩定下來？

對於房租未來的走勢，張大偉認為，如果不調控，當下的短期上漲很可能只是開始。

那如何才能讓租賃市場的租金穩定下來呢？很多媒體質疑房租上漲是資本推波助瀾的結果，但這種情況更多屬於個案。

根本出路在於構建一套完整的租賃供應體系，擴大有效供給，對此貝殼研究院提了四條建議：

一、有效盤活存量，把業主閑置的房源，最大限度釋放出來，這部分供應將主要滿足青年白領的單間和中低收入家庭的整租需求；

二、加速推進集體建設用地的租賃住房開發，滿足流動人口的租賃需求；

三、有序規範而不是清理二房東市場，形成市場的有效供應，特別是有效的單間供應，從而穩定中低端租賃市場；

四、合理利用企業閑置用地，通過更加市場化的方式使其進入租賃市場，主要滿足企業年輕員工、公務員等人群的需求。

一個積極的消息是，目前全國已經有超過10個城市成交租賃類土地，預計將能供應超過10萬套住房。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市供應租賃土地速度加快。北京計劃在2022年前將提供1000公頃的集體土地用於建設租賃住房，租金將參照周圍租賃房屋市場的水平，並鼓勵簽訂長期房屋租賃合同。

張大偉認為，隨著該批租賃住房的集中入市，供需失衡現狀將得到改善。

（部分資料來源：新京報 證券日報 中國新聞網）

策劃：劉娟

監製：唐心怡

作者：孫惠

編輯：解軼鵬、馬宇聰

製圖：趙薇

校對：張快快

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