比P2P爆雷更嚴重！一專家炮轟長租公寓推高房租！昨夜，監管部門出手了

針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報道

8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

約談會明確要求住房租賃企業：

不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；

不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；

不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查：

嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；

嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；

嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。

一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。

同時，也提醒相關房東謹慎對待以明顯高於市場租金水平等手段收房的行為，維護好自身合法權益。

「風口」上的長租公寓

搶房源擴大市場份額

然而，從業內人士看來，長租公寓搶房確實是房租上漲的一個重要因素。

中原地產首席分析師張大偉就表示，「很多租賃企業，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行升級改造；改造完成後，他們將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。」

愛我家研究院院長鬍景暉在電話會議中對媒體表示，除了供給、需求、季節的因素外，資本大幅度進入長租公寓也是推高價格的主要原因之一。他認為，像自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20％－40%的價格爭搶房源的行為是嚴重違背市場規律的。

胡景暉說：「他們這種行為擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價。」此外他還提到，「重裝修也是導致租金上漲的原因之一。重裝修本身是沒有太大問題的，但是現在有很多所謂的長租公寓為了達到標準化的效果，無論房屋客觀條件如何，一律要求採取重裝修，這部分增加的成本自然也就轉化到了房租里。」

伴隨著高租金搶佔房源以及過度重裝修行為的，是長租公寓機構日益增加的資金壓力。「市場的承受能力是有限的，如果抬高的租金不被消費者接受，那麼只能降低租金。在此期間如果資金不到位，就會出現嚴重的後果。」

胡景暉還表示，「違背市場規律的運營必將受到市場的懲罰。」現在上海已經有長租公寓機構在資金上出現了問題，他大膽預言如果市場上各大機構仍然像現在這樣不理性地發展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓死亡之年。一旦大規模的長租公寓資金鏈出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，幾百上千萬人將無家可歸，後果比P2P爆雷更為嚴重。

這兩年長租公寓在資本的加持下確實走到「風口」之上

數據顯示，2017年全國租房市場總規模已達到約1.4萬億元。而華菁證券的一份研報數據顯示，有品牌的長租公寓佔整體租賃市場的比重僅為2％。當前我國機構化租房佔整體租賃市場比例僅為個位數的這塊蛋糕中，已經擠入了超過1000家品牌公寓的運營商。

和其他站在「風口」上的產業一樣，要想賺錢就得先燒錢。對於長租公寓運營商來說，瘋狂融資，瘋狂搶佔房源，不惜一切代價搶佔市場份額，爭取房租的定價權，似乎是一個走得通的盈利模式。

張大偉認為，資本大量湧入長租公寓市場，但租賃市場並沒有多少是新增供應量，長租公寓搶佔房源行為就放大了供需緊張現象，這相當於多了一道關口賺取租金差價。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚的分析，截至2017年底，中國一線城市平均租金回報率是1.5%，也就是說當房價不變，當租金不變的情況下，北上深購買房子的人，需要在不到70年之後可以收回成本，但是類比於世界其他國家，即使是租金回報率最低的日本其最近回報率也在2.7%左右，接近中國的兩倍，而像最高的澳大利亞租金回報率甚至接近了中國的三倍達到了4.4%。

江瀚表示，房租與房價的長期背離其實是一個難以為繼的現象，之前由於中國居民買房往往都是為了投資，而不是為了通過收租來實現長期的收益，所以中國房租較低的現象才會長期存在，如今國家已經逐步明確「房子是用來住的，不是用來炒的」，那麼原先的很多炒房黨就會變身為「包租公、包租婆」，從而將房租作為自己重要的收益來源。

來源：中國經濟網、每日經濟新聞、21世紀經濟報道（作者：王營、唐月慈）

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