房企迎來償債高峰 有息負債餘額約19.2萬億
據恆大研究院發布的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億。數據表明，未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。
償債高峰已至
華夏時報記者注意到，從2015年中央經濟工作會議提出「去槓桿」以來，A股上市國企的平均槓桿率（整體法計算，下同）逐步下行。
通過wind數據整理統計，除去金融板塊（非銀金融和銀行）後，A股上市國企的平均資產負債率由2015年年底的61.63%降至2018年一季度的60.76%。
而與之相反的是，在房價節節攀升、上市房企快速擴張之下，2015年至2018年一季度，上市房地產國企的平均槓桿率則從73.81%升至76.16%。
據恆大研究院資料顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委託貸款、信託融資、信用債、併購貸、海外債和資產支持證券，別離為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
海通證券統計顯示，2018年年初至6月初，地產信用債償還量已達1058億元，超過2017年全年（699億元）。假設回售行權總量中的40%需要在當期償還，則預計2018-2021年需償還的地產債分別為3720億元、4264億元、4467億元、4971億元。其中2018年下半年仍需償付逾2000億元。
數據表明，未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。
或促房企以價換量
在全社會去槓桿的背景下，房企槓桿難降，也有房企意識到凜冬將至，加快跑量回款。
據克而瑞統計，2018年前7月，百強房企銷售額已達到5.35萬億元，同比增長39.4%，增速較上半年提高2.5個百分點。
克而瑞指出，就7月單月來看，百強房企銷售額達到7642億元，同比增長57.7%，雖環比下降31.5%，但銷售額與1-6月均值基本持平。
其中，碧桂園、萬科銷售均突破400億，分別為490.0億元、451.4億元。
第二梯隊的融創明顯加快節奏，單月銷售338.7億元，排名第四，保利地產單月銷售278.08億元，位列第五；單月突破百億的還有新城控股、龍湖、中南建設等十餘家房企。
相較去年同期，Top3房企7月單月同比增長8.3%，Top10、Top20及Top 50房企單月同比增速分別達到38.9%、43.4%和57.7%。
7月至今，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄。中原地產統計，合計超過60城市發布超過70次各類型調控政策；前7月，累計調控次數260次，同比上漲80%，未來市場前景難言樂觀，房企如何應對即將到來的償債高峰？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向華夏時報記者表示，從房價和投資等指標看，其實存在一個問題，即如果房企資金上壓力大，那麼後續投資等方面也會面臨各類問題，這是當前此類地產企業需要注意的地方。如果盲目融資和拿地，可能這一輪調整中就會出現幾個資金鏈斷裂的企業。
同時，嚴躍進認為，房企下半年的銷售得到較大市場認可，現在購房需求帶來的資金回籠速度還可以，換而言之，搖號政策持續，市場交易本身並不悲觀。但是如果各類高槓桿債務多，那麼兌付壓力或者說部分保證金繳納壓力，或者說部分到期收益兌付壓力等，都會倒逼此類房企採取股權質押、增發、或者說以價換量銷售。
責任編輯：袁曉瀾
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