不炒房炒房租，約談能不能遏制？

不炒房炒房租，約談能不能遏制？

枯木

關於房地產的新聞永遠受百姓關注，最近關於房租飛漲之謎以及房地產中介公司高管離職成了輿論討論焦點。很明顯，中介租賃公司涉嫌壟斷囤積房源，哄抬房租價格是不爭的事實，為此有關部門還約談了不少企業，問題是，能不能起到實際遏制效果？

從去年十九大明確定位「住房是用來住的，不是用來炒的」的基調後，全國各地的房價上漲初步得到有效遏制。今年，隨著房地產稅的快速推進，對那些依靠房價上漲囤積獲利的企業和炒房者來說，無異于晴天霹靂。

對於那些既得利益者來說，房價停滯就是被人切了蛋糕，自然不會甘心。於是，不約而同的採取了輿論造勢和哄抬房價等手段，通過各種平台發聲，連篇累牘的拋出房產稅對房價控制無用論以及依據牽強等文章；再就是通過各種手段暗中繼續推高房價，營造出房價會繼續上揚的勢頭，從而企圖火中取粟。

然而，「青山遮不住，畢竟東流去」，在大環境遏制房價的調控政策的密集出台後，這些人有點懵，明知道炒房已經出路不大，但是還想殊死一搏，怎麼辦？大量資金需要出路，不讓炒房，那麼就炒房租，用高房租倒逼房價，不但可以獲取高額利潤，還可以藉機推高房價，一舉兩得，何樂而不為？

提到炒房租，不得不提到「租售比」。租售比簡單來說就是房屋租金與售價的比例，國際標準通常為1:200到1:300，這是判斷房價泡沫的主要標準。然而，這個標準在國內失效了，一線城市大多都高於1：600，可是房價並沒有崩盤，泡沫反而依舊執著的膨脹再膨脹，雖然都知道會破，可是都自信不會在自己手中破裂。

高房價泡沫一直堅挺，有著多方面的因素，這裡不是討論重點，只是「租售比」理論被那些推高房價的利益集團說的一無是處，房價高高在上，並沒有爆炸，這就是最大的證據，因此租售比理論對國內不適用。

然而，打臉的是，當國家定位住房功能後，以前肆意貶低租售比理論的那些人，現在反而把租售比理論拿了出來，作為房租漲價的依據，而且其中不乏所謂的「專家學者」，豈不是天大的笑話？看來，一套理論是否合理，主要看這些理論有沒有關係到自己的切身利益，對自己有利，就是合理的，對自己有害，那就是胡說八道，這，就是某些磚家的真實面目。

而作為利益集團的一份子，中介機構最為活躍，城市房價高企促生了大大小小的中介公司。在城市的小區周圍，都會看到星羅棋布的中介門店，以及騎電動車、西裝革履的男男女女。有些人總結，住房改革以來，不但肥了一大批房地產公司，而且滋潤了太多的中介公司，反而真正的老百姓受益卻不多。

實事求是地說，中介公司的存在，是合理並且有益的，過去由於信息閉塞，賣家和買家需要有人從中居間說合，並且賺取合理傭金，這點買家和賣家都認可，也比較樂意，畢竟減少了交易時間成本。

然而，中介公司和人員良莠不齊，不少中介坑蒙拐騙，在賣家方面打壓房價，在買家這邊誇大形勢，散布謠言，從中賺取高額差價而不是傭金，有的利用假房源吸引買家，有的用壟斷房源的模式控制房價，有的甚至用假合同矇騙顧客。

針對過去中介混亂情形，不少城市規定統一網簽，從而一目了然，從制度上徹底控制了中介亂象。可是，「道高一尺，魔高一丈」，總有一些人鑽法律空子。統一網簽把大多數游兵散勇式的中介排除出去，可是卻逐漸催生了中介壟斷，一些中介公司依靠背後資金優勢，瘋狂擴張，搞店海戰術和人海戰術，逐步壟斷房源，從而控制小區域的房價，變相推高房租和房價，對房地產市場造成惡劣影響。

中介公司為何能興風作浪？從目前來看，相關法律條文並未完善，監管不力是主要原因。中介公司本來是居間撮合，賺取傭金而存在的，現在的中介逐漸演變成中介租賃公司，不再是居間，而是作為「二房東」轉租，從而控制和推高房價，這和相關政策是背離的。

十九大指出「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」，其中的租購併舉，指的是租賃企業必須是自有物業，經過改造後進行出租，本來意圖是針對大多數買不起房又有實際需要的人群，提供廉價服務，降低住房成本，進一步推進租購同權。應該說，這個制度定的比較符合市場需要，為此，有關方面還予以扶持，允許符合條件的公司發行房地產信託投資基金(REITs)。

可是，在執行中卻走了樣。租賃物業要求必須是自持住宅，不可以是分散式租賃，必須是整棟物業。然而，在現實租賃市場，中介租賃公司都是和產權人簽署的租賃協議，然後轉租，並不是自有住宅，並且分散租賃，比較混亂。

面對房價高企，房租飛漲，開展中介租賃市場，目的本來是為了減少交易成本，方便群眾，從而給百姓實惠，而目前這些中介租賃公司，不但沒有起到好作用，反而利用壟斷資金，囤積房源，做二房東，坐地抬價，哄抬房租價格，本身就是和國家關於租賃物業的限制規定相違背，對房地產市場造成惡劣影響。當前應該做的不僅僅是「三不得」，而是堅決禁止，沒收非法所得，並且進一步懲罰甚至吊銷牌照，絕不能允許「二房東」存在，這樣才能有效遏制房租市場上漲。

2018/8/19榆木齋

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