泰禾AB面：鋼絲繩上跑規模

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銷售額是多少？你猜？

地產壹線 張心夢 發自北京

晉陞千億軍團後，泰禾這輛快車還在保持高速增長。

中報顯示，泰禾2018年1-6月實現營業收入126.88億元，同比增長42.12%；房地產開發行業平均營業收入增長率為25.18%；歸屬於上市公司股東的凈利潤9.83億元，同比增長22.39%，房地產開發行業平均凈利潤增長率為46.26%，公司每股收益為0.79元。

數據顯示，泰禾總資產規模由2017年底的2064.20億元，攀升至2355.53億元，而在2016年這個數字為1233.65億元，2015年為847.82億元。

利潤方面，上半年泰禾利潤總額19.37億元，同比大漲75.5%；凈利潤13.59億元，同比上漲52.5%；歸屬於母公司所有者的凈利潤9.83億元，同比增長22.4%；歸母扣非凈利潤10.73億元，同比上漲55.45%。

在負債指標方面，上半年泰禾資產負債率85.67%，較年初下降2.16個百分點，凈負債率較年初亦大幅下降102.76個百分點。年報顯示，上半年泰禾申報申報發行各類融資產品金額合計276.5億元，其中125.5億產品已取得主管部門無異議函，另有151億元產品已在主管部門審核過程中。另外，泰禾的融資產品資產均位於一二線熱點城市，泰禾平均融資成本為8.22%；值得一提的是，報告期內泰禾的財務費用增加107.23%。

去年底，泰禾集團董事長黃其森曾表示希望將泰禾負債率到2018年降低到75%。一季報顯示，截至3月底泰禾集團的資產負債率為88.5%。這意味著距離黃其森設立的目標，泰禾下半年依舊需要堅持「去槓桿」。具體分析泰禾融資途徑，其中非銀行貸款金額為856.12億元，佔比58.24%，成本為8.78%，銀行貸款佔比21.04%，為309.39億元，成本7.52%，剩餘20.72%為（3-5年）公司債。

另外，截止報告期末，泰禾第一大股東泰禾投資持有公司6.09億股公司股份，其中6.04億股均被質押。大股東股份質押率超過99%。

壹

福建區域收入第一 華東收入同比大降

土地儲備上，泰禾目前擁有土地儲備26塊，其中2018上半年新增8塊，待開發土地面積539.55萬平米，待開發計容建面約498.08萬平米；在建項目51個，土地面積683.4萬平米，計容建面約1348.27萬平米；在售項目57個。土地投資金額57.88億元。

今年上半年，泰禾通過收購和招拍掛方式獲取土地8塊，新增土地面積157.02萬平米。這些土地集中分布在一二線城市及主要經濟發達區域。

報告期內，泰禾通過收購方式首進河北廊坊以及廣東中山，目前，泰禾業務分布在以一二線核心城市為主的32座城市，主要圍繞以北京為中心的「京津冀」地區、以上海為中心的長三角地區、以廣深為中心的珠三角地區以及以福廈為中心的海西經濟區、以武漢為中心的中部地區進行市場開拓。

從區域上看，2018年上半年，泰禾福建區域營業收入位列第一，為62.3億元，同比增長64.97%。北京區域營業收入第二，為58.73億元，同比增長352.23%。華東區域營業收入4.24億元，同比下降88.58%。

針對華東區域收入下降原因，一位接近泰禾的人士指出，由於中報結算的主要是去年銷售項目，而去年上海泰禾由於取證問題，導致供貨量不足，所以影響了銷售額。但是進入今年，泰禾上海大城小院以及上海院子量大項目進入銷售階段，數據預計會在下一階段財報中有所體現。

今年1-5月，泰禾集團通過收購方式新增獲取3個項目，分別是南昌茵夢湖項目、廊坊大家商業城項目和鄭州鴻寶南路地塊，合計新增土地面積合計共約78.92萬平，合計新增計容建面約94.74萬平。

下半年，包括泰禾廈門灣、廣州院子、福州院子、深圳金尊府等多個體量巨大的項目的陸續入市，預期將對下半年泰禾銷售額帶來不小貢獻。

目前泰禾旗下產品線主要有院子系、大院系、府系、園系，同時還拓展了商業地產、休閑度假地產等針對不同人群、互為補充的產品類型。

貳

「千人計劃」：人員大換血

報告顯示，泰禾正在推進「千人計劃」實現人才升級，積極引入和培養高素質高端人才，優化人才梯隊。

在黃其森今年提出了2000億的銷售額的計劃，泰禾人員進行了一系列調整，引進了原龍湖煙台總經理李亮、原西安萬科總經理錢嘉、原萬達企業文化中心副總經理伍小峰、原華夏幸福地產集團財務總經理李斌等一眾職業經理人。同時也離職了一批老將，包括公司副總經理沈力男，監事長、監事丁毓琨，副總經理、財務總監羅俊。

報告顯示，泰禾的「千人計劃」，主要面向211、985類重點院校，引進優秀畢業生。這不禁讓人聯想到此前泰禾集團在各個區域公司對其設計研發系統的人員進行統一考試，考試成績成為員工是否被淘汰的標準。

這次統一考試分數在60分以下屬於不及格，將被集團裁員，集團會給被裁員的職員一定的補償。

據媒體報道，泰禾集團對員工大換血源於董事長黃其森近期提出的一個「精英文化，奮鬥文化」的口號，在裁員同時，公司也正在針對設計人才進行招聘，這被泰禾方面解釋為一種人才升級。

對於外界頗為關注的員工持股計劃，報告顯示，截至披露日，公司2017年員工持股計劃尚未買入公司股票。2017年，泰禾通過員工持股草案，規定員工持股計劃的存續期限為24個月，擬向員工籌集資金總額上限為3.8億元。2018年4月，泰禾將員工持股計劃向員工籌集資金總額上限由3.8億元調整為5億元，將購買期延長6個月至2018年10月26日前完成購買，同時員工持股計劃的存續期相應延長6個月。值得一提的是，在今年上半年泰禾支付給職工以及為職工支付的現金為15.87億元，環比上期大增169%。

值得一提的是，泰禾並未在中報中公布其上半年銷售業績。

作者 張心夢

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