轉型六年仍在路上，SOHO中國凈利下滑七成

SOHO中國董事會主席兼執行董事-潘石屹（中）

樂居財經 林振興 發自北京

SOHO中國（0410.HK）2018中期業績發布會上，潘石屹剛進場就被媒體記者層層圍住，這樣的場面他已司空見慣。彼時的潘石屹，笑露八齒，動作熟練，配合地看著鏡頭，心情看起來頗為不錯。

除了SOHO中國首席執行官張欣繼續缺席外，以往基本都會站在潘石屹旁邊，參與每年業績發布會的財務管家唐正茂也悄然離場。當天，SOHO中國官方宣布她已正式辭任公司董事及財務總裁。

唐正茂曾在2014年從SOHO中國第一次離職，此後的兩年，她助力紅星美凱龍成功於香港上市。並在2016年重新回巢。

在外人眼中，唐是一個比較穩健的人，做事既不是雷厲風行，也不是衝鋒陷陣型，帶有明顯的財務人的職業特徵，縝密且穩健，潘石屹把事情交給她會很放心。

今年3月，追隨潘石屹22年的閻岩也因尋求個人發展而辭任公司總裁。除了潘石屹夫婦這對明星老闆，SOHO中國曾聚集的大批優秀職業經理人，也隨著公司轉變商業模式而選擇離開。

發布會上，潘石屹肯定了閻岩和唐正茂為公司立下的汗馬功勞，「尤其是閻岩，她對北京和上海的交易市場非常熟悉。到黑石基金，可以把她的才華進一步發展，SOHO中國租房子對她是大材小用。「

現今，潘石屹除了要不斷處理紛繁的人事變動，還得面對上半年凈利潤下滑72.5%至10.93億元的慘淡局面。SOHO中國2018年上半年業績顯示，公司實現營業額8.48億元人民幣，同比下滑20.69%；股東應占凈利10.93億元，同比下滑72.5%；基本每股收益0.211元。

對於收入下滑，公告稱，主要由於本期未實現物業銷售收入。上半年，租金收入約8.48億元，去年同期為8.18億元。剔除2017年出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影響，本期間可比物業的租金收入同比上升17%。

而凈利下滑則是本期間集團實現較低的投資物業評估增值，約為4.8億。2017年上半年對投資物業進行全面重估，產生了較大的資產評估增值，約為61.55億元。成也蕭何敗也蕭何。不難看出，去年SOHO中國的財報頗為漂亮的原因也是因為投資物業評估增值。

當然，去年凈利潤大增的另一個原因是，潘石屹出售了位於上海的虹口SOHO和凌空SOHO。在轉型的低谷期，賣樓成為SOHO中國挽回財務數據的方式，而這一方式確實為他在財務數據上增色不少。

每逢業績發布，SOHO中國的股價都要跌上一跌。雖然金融與投資者關係總監徐玲一再解釋，讓大家「撥開霧雲看本質」，但魔咒還是繼續生效，公告發布後，SOHO中國股價直線下跌，跌幅一度超過8%。

多年不看股票的潘石屹對此並不是很在意，「我把自己的公司管好，把房子做好，股價該漲就漲，愛跌就跌，市場的東西我們管不了。」

世紀之初的SOHO中國以及潘石屹早已是京城熱門話題。正是在那個銷售為王的時代，潘石屹完成了上市，SOHO中國風格各異的建築不斷在京滬兩城掠奪人們眼球。回望過往歲月，2007年上市至2010年間，正是SOHO中國快速發展並形成商業地產「開發-銷售」模式的過程，2010年商業物業散售達到了238億元。而今，238億也成了潘石屹再也邁不過去的數字。

轉型一直都是潘石屹在內的「萬通六君子」慣用的玩法。2011年潘石屹在業績會上宣布了增加持有物業比例以及轉型目標，即銷售及持有物業比重為一比一。也是從這一年開始，SOHO中國的銷售業績開始逐漸下降。2012年8月，SOHO中國正式從散售模式轉型持有收租。

2015年，潘石屹以共享辦公室為名又一次轉型，力推SOHO 3Q，這也是SOHO中國從銷售物業向持有物業轉變的標誌性產品。

這個被外界質疑的產品在上半年也有了一份業績表，截至2018年6月底，已進駐北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶共7座城市，擁有31個中心，超過3萬個工位，平均出租率已達到88%。入駐的企業有大眾點評、華為、賓士和今日頭條等，其中互聯網企業佔70-80%。

SOHO3Q是一個創新的龐大社區，正逐步完成數據、設施、平台和外包的電子化。從6月起，潘石屹也在嘗試3Q定製化服務，尋找大的穩定的客戶後，再開始做空間生意。

地產圈的人都知道，潘石屹賣房子有一套。當年各個SOHO賣得火，有一部分功勞必須歸於潘石屹的花樣公關和品牌營銷。如今，SOHO中國推出的租賃競價的活動，外界產生一些聲音，認為這是營銷手段。潘石屹卻解釋，「我們的平均出租率已經97%，已經沒有多少房子。公開競價就是為了公開透明，是為了提高效率，使得租金水平創新高。「

在優客工場、WeWork等爭相衝擊規模的同時，SOHO 3Q的發展速度顯得有些格格不入。潘石屹並不想在規模上沖的太快，也沒有收購兼并別家共享辦公空間的打算，「發展快慢不重要，健康特別重要。能夠贏得口碑、贏得客戶，能夠提供好的服務是最基本的點。」

對於SOHO 3Q的業務布局，潘石屹有著自己的一套衡量標準，第一看GDP總額，第二看GDP增長速度，第三看人均GDP，第四要看每平方公里的面積能夠產生的GDP。

儘管租金漲幅明顯，但SOHO中國沒有公布SOHO 3Q的具體運營數據等多項外界希望能了解的情況和未來的目標。對於SOHO 3Q何時上市，潘石屹也僅用一兩句話帶過，「等資本市場好了，我們就會上市。」

正如潘石屹在發布會上所言，「如果資產和房價跌50%，SOHO中國也能活著」。但這種活法是否就跟他的性格般，不溫不火？

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