安信國際首次覆蓋禹洲，給予「買入」評級

來源：中關村網

安信國際認為禹洲地產（下簡稱「禹洲」）資產負債比率處於健康水平，土地儲備多位於深耕區域，下半年預計可以恢復銷售，維持2018年600億元銷售目標。該行首次覆蓋禹洲，給予「買入」評級，目標價6.0港元。

穩打穩紮風控為上

1994年，禹洲從廈門起步，2009年在港上市。截至2017年底，禹洲總土儲建面約1,184萬平米，土地儲備總貨值約2,200億元，權益貨值約1,600億元。加上年初開始對沿海家園的收購活動，安信國際預估禹洲現時總貨值約3,000億元。禹洲目前布局長三角、環渤海、大灣區、華中、海西、西南六大區域，保持海西區龍頭地位，深耕長三角核心城市，並開始打入華中及大灣區等地。

安信國際認為，禹洲城市布局在深耕地區，並配以新發展區域的省會熱點城市，發展策略穩重保守，在逆周期中防守性強。

穩健發展平衡風險

禹洲沿用深耕主力城市策略，在主要城市佔有率都能保持高位，穩中有升。深耕策略推進過程雖然較慢，但可降低發展風險，並在項目周轉及利潤中取得平衡以優化公司利潤。安信國際相信禹洲儘管受土地成本上升影響，預期毛利率會從高位回落，但會維持優於同業水平。

資產負債表健康

在擴張土儲的同時，積極控制凈負債率和融資成本。2017年禹洲凈負債率約77％，與前期相約並處於行業平均水平。此外禹洲積極探索不同融資渠道，提前贖回高息債券，整體融資成本逐步降低。為了應付償還2019-20到期的80億元公司債券，禹洲把握了有利的窗口期，成功發行了共10億美元的優先票據。加上公司在港獲得3億美元的銀團貸款，基本可覆蓋短期債務，安信認為禹洲在資金層面短期壓力得以舒緩。

預期下半年銷售增長恢復

禹洲2018年首七個月的總銷售約245億元，同比基本持平。上半年銷售增長放緩的主因是新項目推進時間差別所至，預期下半年會加快推盤節奏，在長三角城市如蘇州、杭州等會推出新項目，禹洲對完成全年目標600億元銷售還是充滿信心。從過往歷史數據看來，上、下半年銷售的分布為40-60。公司2018上半年的銷售額約215億元，相當於約全年目標的36％。雖然上半年項目推進略慢，但還算在合理水平，考慮2018年可售資源約1,000億元且集中在海西區及長三角等熱點地區，全年達標應該沒有問題。

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