資本撬動長租公寓的池水，我愛我家反而成為焦點？
小刀馬
眾所周知，近期長期公寓很熱，尤其是在資本的介入之後，長期公寓「瘋狂」搶房，直接帶動了房租市場的池水發生了「翻天覆地」的變化。有意思的是，長期公寓的變化卻讓我愛我家火了。
「鏈家老闆施壓」，我愛我家副總「滾蛋」？
近期，我愛我家的副總裁胡景暉火了，瞬間成為一個焦點「網紅」。有媒體報道：8月17日早上，我愛我家時任副總裁胡景暉在接受媒體採訪時表示，「以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場」。8月17日晚間，我愛我家發布聲明，稱媒體所節選的胡景暉個人對房屋租賃市場的看法，僅代表其個人態度，並不代表我愛我家公司的觀點。
8月18日上午9點，胡景暉突然在朋友圈發布辭職信，宣布辭職。他稱，由於眾所周知的原因，辭去在我愛我家的所有職務。胡景暉隨後在接受媒體採訪時稱，左暉（鏈家董事長）給我愛我家集團董事長兼CEO謝勇打了個電話，他被迫被公司「切割」。8月18日午間，左暉發布聲明，澄清是謝勇主動聯繫他，至於讓我愛我家切割胡景暉，是謝勇自身選擇。左暉還強調，「同意大家要一起為行業發展努力，對我愛我家內部事情沒有任何觀點」。不過，AI財經社的採訪胡景暉的報道中稱：「當我代表行業、 老百姓、也算是代表我愛我家發聲的時候，一個競爭對手董事長的電話，就可以讓我失聲。那我沒法再幹下去了。」顯然，胡景暉坐實了自己被「切割」的內因。
其實，在之前的租賃市場已經是「風生水起」了，網上有房東發帖子稱，「自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500（元/月）很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500，蛋殼急了，說，要比自如高300元，最後幾輪過後蛋殼給到10800每月。」一石激起千層浪，網友熱議，市場嘩然。胡景暉在接受媒體採訪時表示，除了供給、需求、季節的因素外，資本大幅度進入長租公寓也是推高價格的主要原因之一。胡景暉還預言，如果市場上各大機構仍然像不理性地發展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓死亡之年。一旦大規模的長租公寓資金鏈出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，幾百上千萬人將無家可歸，後果比P2P爆雷更為嚴重。這樣的「雷語」和警示，一下子成為是導火索，最終出現了被「切割」的情況出現。
約談能否遏制住資本的「狂風」？
值得關注的是，當媒體引爆了長租公寓「攪動」市場的風潮之後，我們關注到，管理層還是很及時地介入，對相關情況進行了解和發揮監管的責任。有消息稱，8月17日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會官網發布消息稱，針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報道，已聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。需要注意的是，自如為鏈家旗下長租公寓平台，而相寓為我愛我家集團旗下。
約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
有市場消息稱，由於租房是剛需應用，發展前景可期，從去年末開始，資本逐漸進入長租公寓市場，由於資本攪動市場的資金來源，因此加劇了行業競爭，多數長租公寓都存在利用融資「搶房」的情況。房租上漲就成為一種必然，但是一旦融資的資金鏈出現「斷鏈」，那麼這個市場確實有巨大的隱患發生。而租房恰恰是民生市場，也容不得出現巨大的波動，想必這也是有關部門會及時發聲，進行「干預」的原因吧。
根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，四個一線城市全部在內。有意思的是，自如曾表示：長租公寓從企業運營機理出發不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。這是因為出租率與出租價格具有明顯的負相關性，只有收出房價格合理，甚至要保證相對較低的出租價格的情況下，才能保證相對較高的出租率。但貌似市場並不是如此「導向」的。
眾所周知，長租公寓就是大家口中的企業「二房東」，即從開發商、商品房、城中村等「拿房」，獲得房源，經過裝修完善後，以長租或短租的形式開展租賃業務。如果拿房成本高，那麼最終會將獲房成本轉移到承租方、進而抬高整個租房市場價格。這也是越來越多的租客抱怨租房貴的原因所在。據云房數據研究中心統計，截至目前，北京範圍內共擁有85家左右長租品牌公寓，多數溢價率在1.5以上，平均溢價率在1.7-2.0之間，即長租公寓平要比周邊普通住宅的平均租金高出將近2倍。更嚴重的是，當長租公寓定價偏高的時候，會直接刺激其他「房東」跟風定價，進而把整個房租市場的價格炒高。有機構預測能夠拉高租房價格10%左右。
有沒有「爆倉」風險？
之所以說胡景暉的「雷語」很警醒，就是他表示長租公寓一旦出現資金鏈斷鏈之後，是容易出現「爆倉」風險的。有行業數據顯示，今年1月，自如完成了40億規模的A輪融資，是長租公寓最大的單筆融資。而尋找中國創客整理26家長租公寓背後的投資方發現，目前VC、產業資金、債權融資、互聯網資金都投資過長租公寓，總計25家。傳統的VC行業是目前最積極的投資方，順為資本投資了四家長租公寓，58同城、騰訊各投資一家長租公寓；萬科、龍湖、復興地產等傳統地產行業都開始投資長租公寓項目。
胡景暉表示，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕。據悉，市場上已經有一些長租公寓出現問題，主要原因就是資金鏈斷裂。
目前，市場上的長租公寓分為兩種，一種是分散式公寓，即運營商從個人房東手中獲得閑散房源，這類的代表有自如、蛋殼；另一種是集中式的，運營商租下一棟樓統一出租，像YOU+公寓。其中分散式公寓的問題更集中一些。一些公寓運營商會對手中的分散式房源進行裝修，表面上是為了提高住宿體驗，實際目的是為了極大化的利用空間。有業內人士表示，「每套房一般都會多分出1-2間，也就是所謂的『N+1』模式」。這顯然存在著違規運營風險。事實上，市場上，已經有一些品牌公寓甚至會將一居室「一劈兩半」分別出租。根據2013年北京印發的《關於公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。這顯然都是潛在的風險，一旦被引爆，要求整改，對租房都會帶來一定的影響。
我們也關注到，北京住建委發布公告稱：「對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。同時，也提醒相關房東謹慎對待以明顯高於市場租金水平等手段收房的行為，維護好自身合法權益。」
可以看出，市場紛紛擾擾，眾說紛紜，我愛我家成為風口浪尖的一位，不知道今天股市開盤之後，我愛我家會不會成為資本市場上的焦點，要知道現在的大勢其實也不是很好。不知道胡景暉的離任對於我愛我家的影響又有幾多？
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