濱海樓市《一出好戲》：一場「豪宅爭霸戰」即將上演

來源：冷眼觀樓

時間：2018年8月16日

細說濱海：高端市場還在吃老本？

本周一，又一批銷售許可證出爐，天津濱海新區樓盤佔去了五分之一的份額，大部分是前期售罄項目加推新品。

一直以來，濱海新區更像是個城市級區域：常住人口超過300萬人，公共交通、民生配套超速跟進，商品房項目約有179個......

類比主城區，濱海新區內部，已經建立起相對固化的居住板塊格局，形成一個完整的市場生態。

塘沽是濱海的傳統核心，開發建設時間也更早。現在核心區的新房供應基本為零，二手房市場倒是握著一批低總價房源。

借去年土拍的熱度，塘沽灣這個概念逐漸坐實，定位塘沽輻射的新興板塊，新房項目不是很多，中建城、禹洲悅府算是新盤裡的先頭部隊，主打小高層產品，均價1.3萬元/平方米上下。

開發區則有點類似市區的CBD，鄰近中心商務區，兩個區域目前在售的主要項目是遠洋琨庭和天保天成鉑悅，涵蓋高層、洋房和部分聯排，高層均價2萬元/平方米，洋房均價3萬元/平方米。

生態城的市場情況相對複雜，在售房源主要分化為兩類，一是早期進駐項目的剩餘別墅，200平方米以上戶型居多，定價區間在2.3-3萬元/平方米。還有就是板塊內常見的高層，售價1.5萬元/平方米。洋房貨量相對較少。

剩下的區域，或是居住功能基本開發殆盡，上升空間有限，或是居住氛圍相對欠缺，後期發展有待觀察，現在市場關注度還不太高。

墅級產品更多依賴早期項目加推，高層、高低配社區更為普遍。盤點下來，濱海新區整體給人一種感覺，就是近年來高端項目佔比不高。

中新天津生態城實景

高凈值人群穩增，「房慌症」蔓延

從最早的天津港，到後來的開發區、保稅區，再到如今的濱海新區，這片熱土一直都是天津經濟發展的龍頭之一。而這麼多年來民間積累的財富，自然也不容小覷。

樓妹有一個塘沽土生土長的同學，向我大致介紹了整個濱海新區高凈值人群的構成。

一類是私營業主，比如藉助天津港做大宗商品進出口貿易的，藉助近年來濱海高速擴張做基建工程的，為當地一些大型企業做配套生產的等等。

一類是大中型企業的中高層管理者，尤其是開發區、保稅區外企雲集、塘沽、大港大型國企聚集，很多企業曾經的效益都很可觀，職業經理人的收入會普遍高於市區。

一類是濱海、尤其是開發區公職人員體系，之前的待遇一直在全市範圍內也是中上水平。

而且，最近兩年高凈值的新濱海人，數量還在增長。

樓妹一個同事的姐夫，長春一汽的高管，因一汽大眾在未來科技城建設華北基地而調來天津。他買房公司是有補貼的，為了孩子將來的教育，最終決定在生態城買房。

可是，儘管整個濱海新區高凈值人群比例並不低，而且也有強烈的居住升級意願，可目前的市場似乎卻並不能滿足他們的需求。

據天津克而瑞統計，濱海新區今年1-5月新建商品住宅成交825435平方米、7301套，成交均價只有12910元/平方米。

而在濱海前5個月銷量排名前20的項目中，單價最高的三個盤分別是萬科濱海大都會23526元/平方米、天津濱海萬達廣場22491元/平方米、眾美青城21982元/平方米。

相比之下，濱海核心區一些傳統高端二手房項目，鏈家網上顯示的掛牌價格卻要高出不少。

比如開發區第一大街的萬科柏翠園，小區均價在4萬元/平方米左右；第二大街的萬通華府三期，小區均價在3.5萬元/平方米左右；第二大街的招商貝肯山，小區均價在3.2萬元/平方米左右；第五大街的融科瀚棠，小區均價在3.4萬元/平方米左右。

一二手價格的倒掛，一方面是因為新房被限價，另一方面也反映出，最近五六年來，濱海在高端住宅項目方面，供應量的確不足。

居住升級，墅級產品內在是硬核

不過，估計這一局面將會從今年下半年開始發生改變。

之前的一篇稿子《下半年62個純新盤探秘：組CP相愛相殺，有人扛不住，有人等鬆綁》，提到濱海有多個高端項目正躍躍欲試。

具體看，下半年濱海的高端項目主要集中在兩個熱點區域：開發區核心區和生態城。

開發區核心區即將上市的兩個高端盤，一個是遠洋天著春秋，一個是中海津門大院。前者是拆除原弘澤老項目重建，以大平墅為主打，引入北京的天著系產品線；後者僅樓面地價就有31462元/平方米，高層配上、中、下三疊拼。

生態城的代表項目是泰禾津海院子、中建海納府、聯發靜湖1號、新城樾府等， 樓面地價13000-13700元/平方米，容積率在1.1-1.2左右，因此主力產品都是以聯排別墅為主。

而且，開發商們為了搶佔區域市場份額，也不再以戶型面積作為賣點，而是注重挖掘住房本身的附加值，力求做出差異化。

前兩天，有粉絲在「冷眼觀樓」粉絲群諮詢，說自己在開發區工作，希望升級居住買套別墅，問上東金茂府的疊拼和生態城的泰禾津海院子如何對比？

兩個項目所在位置差別很大，直接對比並不合適。不過，也從側面反應出濱海高端客群在居住改善方面迫切的需求。

而這位粉絲之所以會問到生態城的泰禾津海院子，也是因為他本身對新中式項目比較青睞，又在外地實地參觀過泰禾的項目。

「一直想改善居住，尤其想換套別墅，但是前兩年濱海可挑選的高端項目並不多。之前就聽說過泰禾院子，也去外地看過，很喜歡這種幽深街巷、高牆大院的感覺。不知道濱海的津海院子，能不能做出這種味道？」

泰禾廈門院子實景

泰禾桂山院子實景

泰禾佛山院子實景

實地探看，新中式院落別墅呈現效果如何

提起泰禾院子，樓妹倒想多說兩句。

最近幾年，新中式產品在中國房地產市場異軍突起，眾多開發商紛紛推出各自的代表項目。但其實，泰禾算得上是最早嘗試「中國風」的開發商之一。

16年前，泰禾進京，在通州京杭大運河畔拿下一塊容積率極低的地塊。也正是從那時開始，泰禾開始嘗試新中式院落別墅的路線。

經過多年研發，泰禾逐漸在新中式別墅方面形成自己的體系，並打造出「院子系」這一IP，甚至還在去年11月申請了10項外觀專利。

近幾年，泰禾開始將「院子系」推廣至全國範圍內。截至目前，已經成功布局21城41院。

今年7月下旬，樓妹曾經去南京實地考察過泰禾南京院子，印象深刻。

尤其是作為一個已經實景呈現並交付的項目，置身其中，可以更直觀地體驗泰禾「宅門、院落、坊巷」三大造院體系。

泰禾南京院子實景

站在寬街，高大喬木分立兩側，帶有中式樣紋的路面直鋪向前；轉入巷路，視覺上自然舒緩下來，綠植與建築交融，帶出些許禪意；拐進里巷，兩側高大的圍牆卻並不顯得壓抑，落葉喬木、果樹和灰牆碧瓦相映成趣，山景水趣，四季皆有不同。

泰禾南京院子的寬街

泰禾南京院子的里巷

里巷兩側的宅門，每一戶院門前都有抱鼓石、銅製的門頭燈籠、古樸門鈸、紫銅梁枋……這些出鏡的古雅物件，在取材、包邊、紋樣雕飾上，儘可能還原中式大宅的韻味。

樓妹特意觀察了一下，各家宅門上懸的牌匾，有幾家已經入住的，都自己定製了文字，其餘都還沒有刻字。而門前的抱鼓石，形制紋樣居然各有不同、千姿百態。

泰禾南京院子的宅門

整個項目的核心，是每家每戶的院子。南京院子是一個容積率低於1的純低密度項目，所有的住宅產品均為合院別墅，都採取圍合設計。

院子，是居家生活的中心，親子娛樂、會客閑談、獨處小憩等功能，都可以從室內搬到室外，從而高效節約了戶內面積。一棟房子，同時帶來雙面生活，像是把自然納進家門，又像把房屋安在了私家園林里。

最後，樓妹還去看了看南京院子的地下車庫。格柵吊頂，地坪漆，真石漆牆面，每戶三個車位。

泰禾南京院子地下車庫

泰禾在天津的第一個「院子系」項目——津海院子，位於生態城明盛道與新昌路交口，北師大天津生態城附屬學校東側。

項目總建築面積約6.45萬平方米，容積率1.2，總戶數451戶，產品類型為洋房和聯排別墅。

8月26日，泰禾津海院子的產品發布會將舉行，並釋放更多產品信息。樓妹在南京看到的這些產品元素，有多少會出現在天津項目中？

有興趣的朋友可以持續關注。

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