課堂筆記 | 房產投資溢價改造項目經理手把手 附全程錄音
（音頻過長僅展示一部分，想聽全文可點「閱讀全文」，再回復「項目經理」查
看~）
烈日炎炎，季老濕和他的小夥伴們的公益課堂又開始分享啦~ 今天我們跟大家分享的主題是之前從來沒有涉獵過的，課程的題目叫做《項目經理手把手入門
》
。這次請到了季老濕團隊全國各地的內部項目經理小夥伴來跟大家做這個分享，有來自於深圳、成都、重慶的，也有來自於上海的，五湖四海都有。如果給大家帶來一點點的價值，我們就很開心。
首先，還是有請來自於深圳小夥伴甘甜先來打頭陣，跟大家分享一下她在深圳做
季老濕團隊
項目經理的一點心得。
@季老濕合伙人
深圳改造界一姐
感謝菠菜哥，大家好，我是來自於深圳的甘甜。先簡單自我介紹一下吧，我是兩三年前從外貿soho轉行到住房改造行業當中，在深圳長租市場剛剛興起的這麼一個好時機，很幸運地遇到了
季老濕
舊房改造團隊。在季老濕和他的小夥伴們的幫助下，在深圳幾個比較高端片區用兩年的時間完成了自己包租項目，也實現了被動現金流的一些布局。同時也發現靠著自己的這麼一股仙氣摸爬滾打，還有整個團隊小夥伴的不離不棄，全力扶持，跌跌撞撞總結出來這麼一些踩坑的經驗，提煉出的渠道還有供應鏈能夠為跟我一樣對於裝修改造毫無經驗各位委託人們服務。
我最高記錄同時是操作委託項目18個，這個對於兩三年前作為小白的我來說其實是一個不可以想像的事情。這次項目經理公開課分享之前，我們內部也互相討論了一下，普遍都覺得是有點為難。因為要在短短這麼一段時間內跟大家講明白我們這些項目經理到底是幹什麼的，然後他的工作要求、流程、職責，還要用通俗易懂的話讓大家去接受，其實沒有什麼特別的思路。用菠菜哥的話說：天太熱了，沒有思路啊。
大家都覺得這個工作很瑣碎，很枯燥，也是特別落地、需要現場實操的這麼一個職位。
但是能夠藉助我們的分享，讓大家能夠在改造過程中，少走一些彎路，也節約一些時間成本，這是我們
非
常樂見的一件事情，也是我們堅持去做這次分享一個初衷。非要讓我用一句話去總結什麼是項目經理，我可能會比較簡單粗暴去回答：項目經理在我看來就是整個團隊的一個老黃牛，他負責把團隊成員前期的產品定位還有設計方案落地，以及我們對委託人的承諾去兌現的這麼一個非常重要的角色。
接下來我會嘗試用去年一個代運營項目給大家說說
項目經理是幹什麼的，他的工作要求、工作流程和職責
。
這是我們2017年8月底接的舊房改造的項目，前期的實勘、視頻、照片、資料收集是項目經理工作的第一步。現場需要拆除和保留的部分也需要項目經理根據經驗去判斷，以幫助產品經理和設計團隊對於整個現場有一個比較深入的了解。輔助產品經理還需要設計師去作出精準市場定位，以及根據這個定位形成的設計方案。
大家可以從圖片上看到這是九幾年的老破大，位於蛇口，是一個94平小複式。因為之前自己一些成功的包租經歷，所以這個產品我們對它長租市場還是比較肯定的。
接下來就是預算把控，要求我們對產品定位、設計理解極度到位。那麼對主材的價格、供應鏈把控熟練到位，才可以給出這個產品經理和委託人較為準確總體的估價，便於團隊人員理解和調整，同時也幫助委託人做到心理有底。
然後就是施工人員的施工進場，
項目經理需要配合深化設計和施工方的銜接工作，配合施工方去理解整個設計方案以及工期的把控。
在重要的時間節點比如說線路改造、防水這塊需要上圖上視頻，
讓委託人了解到整個工程一個進度
。
隨之而來還有配合硬裝師傅進行的物料採購，為了幫助委託人實現成本可控，主材的採購是由項目經理完成的。
只有不斷的貼近市場，才能提煉出靠譜穩定的供應渠道，最終目的是幫助委託人節約成本。
當然在施工過程當中還要盡到提示的義務。
比如說對於出租來講，空調的質量關懷關乎未來幾年的維修成本，我們會建議客戶選擇格力冷暖的空調，因為這樣可以大概率減少維修損壞。
根據我們大量的客戶反饋，以前我們都會選擇單冷的空調，因為會覺得深圳這個天氣可能冷的就那麼幾天的時間，以前都會選擇單冷的空調，但是隨著大量客戶的反饋，我們會建議客戶和委託人去購買冷暖的空調，因為畢竟還有那麼一兩個月的時間，深圳的冬天是非常得冷，選擇質量靠譜的空調也會大概率減少維修的損耗。比如說一些瓷磚主材和施工過程出現一些瑣碎的，舊房改造的瑣碎開支，在不影響使用和設計意圖的前提下盡量節省，這樣才可以平衡總體的成本，讓它達到質感和投資收益的可控。
在迎暉公寓這個案例當中，因為委託人其實對整個工程的把控，還有對一些瑣碎細節的成本控制是沒有特別大的概念。這個時候項目經理需要起到一個提示的作用，我給大家上一些我們在案例當中跟委託人溝通的一些圖片。
因為委託人對於
單項和整體成本的控制
其實沒有項目經理有經驗，所以如果你不幫委託人去節省這筆開支，那麼這裡幾百，那裡幾百，到最後成本是不可控的。等到硬裝做到油漆進場的時候，我們可以開始軟裝的配置，由於軟裝的物品選配特別的多和瑣碎，為了幫助委託人完全甩手，項目經理的職責還有
根據方案進行軟裝的物料下單，接下來是脫荒保潔、軟裝擺場、職業攝影和交房驗收。
接下來就是根據設計師的軟裝物料清單下單，幫助委託人完全甩手。
需要收尾的工作：1. 進門地板和門之間的空隙怎麼收？ 2.樓下衛生間的龍頭要更換，龍頭我已經買好放在那裡了 3. 窗戶外邊的窗檯坑坑窪窪需要修補好 4.樓上主卧衛生間裡面兩個洞留在瓷磚上怎麼處理？ 5. 檢查全屋水電正常使用 6. 洗衣機安裝 7.樓下兩個快遞收取 8. 用礦泉水瓶留色漆和白漆，將所有工具清場。收尾階段會有非常多瑣碎的事情，也需要項目經理一一到現場去確認。
項目經理也是設計師的眼睛，也是現場方案一個調整員，更是美的傳遞者。
美美的成品需要項目經理不斷的調整，也需要對美好生活有一定的理解，成品的效果落地實現要注入項目經理的感情，需要情懷，更加需要為委託人著想的利他心和服務心。
這套房子在改造之前委託人的心理價位是在11350，因為我們根據市場調整了一下他的設計，之前我們成功的案例是11000，那麼是兩房兩衛，這套房子根據市場的反饋又調整了一下，加多了一個樓下的衛生間，因此我們報出了13000的價格。
如上圖所看到的，
我們最終成交的價格也是13000元，這個房子收回來的成本大概是在5500左右
。歷史上正常沒有改造的房子，成交的最高價格是6500。我們最開始兩套房子是做到了10000和11000的歷史最高價，這套房子是又創了歷史新高，目前依然是歷史最高價13000元。
限於時間的關係，我沒有辦法跟大家一一分享整個項目當中發生的一些很曲折的小故事，只能簡單跟大家說一下整個項目一些數據。蛇口太子路迎暉公寓205預算19萬，包含服務費、拿房成本、軟硬裝及傢具家電。
拿房成本5500，出房價格13000，開工到出租共計歷時三個月。
如何做好這個項目經理，除了專業和努力，更加重要的是熱愛、走心和思考。
大部分人做工作可能都是表面功夫，以為做過了就是會了，我做第一套委託人的房子時，以為下一套不會出問題，做到第十套的時候，還是以為下一套會更好，直到現在做了上百套，依然越做越敬畏，越做越感恩。
敬畏的是這些無論颳風下雨，烈日當空依然為生機努力奮戰在一線的工人們，在跟他們打交道的過程當中，學會了做人。也感恩這些甚至只是網友，有的甚至委託付款之前，連面都沒有見過，只是日復一日關注我們就放手託付的這些委託人，這一份份沉甸甸的信任要如何小心才不會被辜負。其實項目經理也是一個集萬千瑣碎工作於一身的多面手，支持所有項目經理不斷前行的動力是委託人的信任、期望、憧憬。我們肩負著重要的信任和夢想，又怎麼能不戰戰兢兢，如履薄冰。
最後我用我的朋友圈一個圖片來結束我今天的分享。
@成渝民宿界大咖
大家好，我是9527，今天的課程是《項目經理手把手》，我先講一下我的經歷，最早我們和菠菜一起在上海做長租公寓，最早也是通過包租項目逐步逐步開始做溢價改造的項目經理。
剛才甘甜講了很多一些工作上的細節等等，我講一下自己的一些感受。因為最早我們是在上海起來，就是做一些項目的改造。近兩年在外地接到的項目越來越多，覆蓋到其他的一些城市，比如說成都、重慶、杭州、蘇州、北京、廣州、深圳等等，我這邊是負責重慶、成都這片。我自己的體會就是按照客戶委託過來一套房子，這套房子放在那邊，它自己並不會兌現，就是
我們需要按照前期一個調研做一些研判，然後做一個詳細的定位，不管你的城市在哪一個地區，哪一種類型的物業，哪一種類型的項目，我們肯定做一個預判，適合做成什麼樣的產品，才能把它的溢價最大化，並且合理的控制這個成本。
但是這件需要需要由項目經理來推動，首先我們要了解最早產品的定位，做研判。然後最終是兌現過程，實現結果的過程。
首先自己要了解這個項目
。
我們每一套房子，每一個項目都要親自到工地現場，了解每一套房子的工期進度，然後推動這個進度，整個供應鏈我們要跟各式各樣的渠道商來對接，比如說負責硬裝施工方或者材料商，乃至將來交付運營的運營商，比如說是做民宿，或者是用來做長租。我們要和各種各樣的渠道商來進行對接。
並且在工期每一個重要的節點，把控好每一個重要的點。
比如說一個質量問題，比如說成本的問題等等，包括工期進度的問題，所以說項目經理因為整個過程也是比較枯燥，也是比較乏味，涉及到的細節也是蠻多的。所以說它沒有太多的亮點，它本身不出彩，但是需要項目經理來推動這件事情，並且把這件事情作為一個兌現，最終來兌現，實現最終的一個目標。
所以說整個項目改造的過程，它是一個執行層面的問題，所以說每一個細節，每一個過程我們首先要了解這個項目，也要了解到當時設計的意圖，然後自我消化，對接好每一個供應鏈，通過這個渠道配合等等一系列的工作，最終直線我們想要的一個目標。
我先發一些圖片，就是最近我們在重慶上線的一個項目，改造前、改造後的一些照片。
這套就是我們應該算是改造前期一個照片，是位於重慶市南岸區一套小三房，是一個loft的戶型，樓上有三個房間，樓下作為一個客廳，總共有三個衛生間，這個是改造前的一個照片。
通過改造硬裝，後期軟裝的搭配等等，最終我們做成一個可以上線運營一個民宿項目，這是改造後一個照片。
整個建築面積大概是100個平方，是重慶南岸區的一個房子。
按照市場上一個價格，市場上的價格應該是在三千左右，就是那種老裝修，對外出租那些同樣的戶型，市
場價格應該在3000左右，因為純毛坯，估計市場上也沒有這樣的需求，改造以後，我們是在7月1號正式上線的，7月1號到現在8月初大概是一個多月，實現的營業流水大概在一萬左右。我發一個截屏給大家看一下
。
7月1號上線，稍微空了幾天，總體來說7月份還是比較滿的，7月份大概出租率可以做到26天這個樣子，8月份基本上也快要滿了，一大部分已經滿了。所以說
最終我自己一個感悟，因為項目經理對接一些工作事項都是比較瑣碎的細節，方方面面考慮都是比較多的，所以說成為項目經理需要更多的責任心，要有更多的責任心，要有耐心、認真，才能最終達到我們想要的一個目標。
此處強勢插入廣告：8月23日，我們的民宿狂魔9527老師會在央視CCTV2套財經頻道《空間榜樣》出鏡，具體出鏡幹嗎，講了一些什麼，大家可以密切關注~
@季老濕團隊最年輕的90後項目經理
連續三個月收入冠軍，上個月突破7萬
大家好，我是這一次項目經理課分享人周玉鵬，我也是一個90後。前面甘甜和9527老師都已經講過很多了，因為我作為項目經理主要負責做的是自住類的項目，像自住類的項目，比出租和出售、租賃、民宿都要稍微煩瑣一點，因為我是這麼覺得，以前沒有接觸過項目經理工作的時候，我都會覺得它是一個很簡單的事情，但是一旦開始做了之後，我發現項目經理不是這樣的。
項目經理是上得了梯子，也能坐下來在桌子上去談事情。
然後就是
項目經理工作一定要深刻去理解設計師的意向和如何保證設計的落地
，再有一個，我在我們團隊裡面還有一個小小的外號，這個外號就不說了。我是屬於很嚴格去控制預算的項目經理，經常性會去為了一件事情去深度挖掘，看有沒有更加便宜，有沒有更加適合我們房子的。其實項目經理並不是說把一個東西搬過來裝上就可以了，其實還要結合設計以及深化設計師給到的意見，如何貼合實際，用高性價比產品去完成這樣一個作品。
我主要講自住類，因為自住類項目才是我的重點。我是主要負責自住，因為自住的客戶是這樣的，自住客戶不像出租、民宿、買賣溢價改造。主要的意思他們是喜歡我們的風格，還有就是我們的成本控制這方面。其實自住相對來說是比較難以控制一件事情，就是說本來打算花15萬，越花結果是越來越超，這種情況會經常性的發現。我一般跟我的自住客戶都會直接明說，我說準備好一個浮動的金額，就是擔心將來為了自己一個自住的舒適，更加完美定製版舒適程度去進行一個預算跟調整。
我來分享一個浦東自住案例。
這套房子是一個高管類的委託人，比較喜歡季老濕團隊的風格以及我們的成本控制包括我們甩手掌柜的政策。所以業主夠找到了我們，那一天季老濕親自去了，關於改造這套房子的時候，我們其實中間也發生了很多很多的趣事，這麼說吧，也有爭執也有趣事，例如如何去控制業主的預算，設置這個價格紅線等等這些問題。我發一些改造後的照片。
這份照片是業主入住以後，我們安排拍照和攝影的一套照片。 這是根據業主私人定製的一個改造完成的成品，
項目經理改造我認為參與改造過程中，我認為最重要一件事情就是，我們團隊一直以來秉持一個原則不拿客戶任何一分錢，不從任何起到中賺取任何利益，這是一個最最主要的一件事情，不管你家再有錢，不管你花多少錢，我們都不從中賺取任何的利潤
。
稍後我再分享一個案例就是一個租賃改造，業主也算是為了感謝季老濕團隊為他的房子作出的付出以及包括運營方面的努力。我就把另外一套房子發一下，另外一套房子是在廣州一套房子，有廣州的朋友應該知道，這個是在開創大道附近，就是奧園香雪公館。這套房子是毛坯的狀態，我簡單發幾張照片。
像這套房子也算是屬於新區的位置，改造之後說實話溢價難度蠻大，大家都認為這個地方是沒有產出，包括周邊的中介以及渠道，都認為這個地方將來不會產生太高的溢價。經過我們改造後的照片，我發一下。
因為這套房子是因為攝影師的原因把這套房子照片質量拍的很差，不是太好。實際現場的感覺要比現在要好很多。
這是業主周二周三的時候找我，跟我們說這套房子已經租掉了。其實這套房子已經在民宿上線，已經運營了一段時間。因為業主時間的關係，他實在是沒有辦法做到自己去做運營，所以長租就把它放掉了。
這個是大家都比較認可一件事情，就是如何做一個溢價改造，如何產生溢價改造。上圖是原版的業主聊天記錄，只不過我把業主的名字和頭像打了一下馬賽克。關於這套房子可以簡單敘述一下，這套房子從意義來說，大家都是蠻擔心將來溢價的問題，包括業主自己都在擔心這件事情。其實說實話，
在同類別的產品為什麼季老濕家的東西做出來會有更快、更好的出租，或者說是做出溢價，我覺得更多還是用心。
不說別的，因為
每一套房子在我們手裡，首要的條件我們都會是把它當成自己的房子去對待，你只有對房子好，房子才能回饋你，去回報你，這也是季老濕一直以來教育我們的首要一件事情，你對房子好，房子也對你好
。
像這套房子在同小區、同面積、同戶型，同樣的配置情況下，別人是在租4200，業主在出租過程當中，就打了一個電話問了一下，簡單諮詢了一下他就火速簽約了。其實真正實際租金是9500，租客給到的租金是9500，因為中介的關係，中間被吃掉了2500塊，所以這個房子改造之後的結果還是相當滿意，所以業主才找到我們，又告訴我們一下這個好消息，分享一下他愉悅的心情。
簡單根據以上的兩個案例，來做一下簡單自我總結吧，我其實在季老濕團隊裡面，我還做著一個工作就是深化設計師，其實深化設計師跟項目經理兩個是細細相關，密不可分的一個工作。
如何把一個項目更好，更快去落地，如何去跟客戶彙報實時的進度，如何把客戶把控主材和價格的紅線，如何去篩選主材、供貨商，如何開拓出租買賣的渠道，這都是項目經理需要做的事情。
其實說實話我挺佩服甘甜姐，因為作為一個女生來說，是我見過的裡面比較能吃苦，比較強悍的一位女生。
還有一件事情是什麼？
不管走多遠，永遠不要忘掉自己的初心，就是做項目經理一個初心。
我們是配合深化設計師和設計師以及總監、產品經理規劃的路線去切切實實把一個項目進行落地，其實最主要的一個點，就是負責，一定要負責。
既然這個項目告到自己手裡，那一定要好好去對待這個項目，不管結果是怎麼樣，我們一定要把房子做的美美，我主要工作內容是作為項目經理，主要工作內容是負責自住客戶改造以及施工輔助，如何能讓一個裝修小白順順利利，不踩那麼多坑，完美把這套房子漂漂亮亮地去交付到業主手裡。
@季老濕的資深合伙人
上海涉外租賃大咖
大家好。之前我們的甘甜、9527老師、周玉鵬都跟大家分享了一下項目經理所做的，包括他們所理解的心得和感悟。一提到項目經理，大家可能很多人都會覺得這個事情是很專業的一件事情，是不是一定是專業人士才可以來從事就是我們今天所謂項目經理的工作，其實我要說的是很顛覆一般性人所理解這個項目經理的工作。我先來說一個定性的事情，我可能，應該不是可能，我先來說一個定性的事情，我應該是所有人裡面其實對裝修最最不懂一個所謂的項目經理。
哪怕已經跟季老濕這裡合作有將近四年。我其實對裝修應該說還是一個門外漢，還不是很懂。那麼就是這樣一個不是很懂所謂裝修一個項目經理，那是如何在上海這三年多，我實際操作的案子應該也有超過一百套的規模了。所以我相信80%的委託人，就是委託人應該比我還要懂裝修。但是我相信我操作完所有案子，基本上最後能達到並且超出所有委託人預期一個結果。
我相信在座所有小夥伴多數人應該比我懂裝修，既然我可以把這個項目經理的活做好，我相信每一個小夥伴應該都是可以做好的，由我來兜底。
因為今天正好要講項目經理這次課程，所以我特意百度了一下什麼是項目經理，我看了一下百度解釋的項目經理是這麼說「項目經理是為項目成功策劃和執行負總責的人，項目經理是項目團隊的領導者，項目經理首要職責是在運算範圍內，按時優質的領導項目小組完成全部項目工作內容，並使客戶滿意。為此項目經理必須在一系列的項目計劃、組織、控制活動中做好領導工作，從而實現項目目標」，這個是百度百科給出的解釋，我仔細想想，它解釋的還是蠻到位，說的蠻有道理。
沒做項目經理之前，我自己所理解的項目經理還是市場上比較傳統的，我感覺市場上傳統理解的項目經理有幾個標籤，反正我是感覺基本上他們從事工作是比較機械的，比較嚴謹的，給人的感覺是比較冰冷，這個我是感覺傳統的所謂做項目給人一個傳統的印象。但是我們季老濕團隊做的這一件事情，包括我們今天講的項目經理，我相信大家聽了前面三個人甘甜也好、9527老師也好，乃至於90後周玉鵬也好，我感覺應該是跟我們之前所理解的項目經理完完全全是兩碼事，絕對不是一回事。特別是我感覺今天大家聽了甘甜的分享，應該受到一定的感染。特別是我聽了今天甘甜的分享，也特別特別有感觸。
傳統的項目經理很明顯是一個純理性的一個活，但是大家能發現聽了以上三位人的分享以後，很明顯能感覺到我們項目經理的活完全不是理性的活，就是裡面摻雜著大量感性的活，我可以說感性的成份起碼要佔7成以上。剩下的2—3成才是比較理性的一些機械的活。但是絕對感性的活是佔主導地位的，所以說能在我們內部把項目經理這個活干好，肯定是一個相對來說偏感性的一個人，很明顯我們甘甜就很感性，90後的周玉鵬也是一個非常感性的人，9527不談了，是我十年的老搭檔了，具體他是如何感性的，8月23號收看財經頻道晚上的節目，大家可以更加直觀地感受一下。
所以說我前面說了傳統的項目經理給人留下這種標籤：機械的、嚴謹的，總而言之是比較冰冷的印象。而我所理解，
我們季老濕團隊做的項目經理的活，它是相對來說比較個性的，正好貼合我們季老濕團隊的標籤，怎麼說呢？手工打造。總而言之我們的每一個項目經理所乾的活，所作出的產品是有溫度的，我一直說我們的產品是有溫度的。
我跟我所有的合作涉外渠道，涉內的渠道，包括來帶看的每一個租客，他們都會問我，就是你的房子為什麼租的這麼高，我就會讓他們自己現場冥想一下，仔細地感受一下。感受完了以後，大家都會發現，我們的房子是有靈性的，關鍵它是有溫度的，我們的產品是有溫度的。
我相信今天大家也聽到甘甜的分享，她也提到情懷了，確實我們的房子，我們的產品有溫度，而我們的房子裡面也有很多人文色彩，這裡面是有情懷的。現在大家聽著感覺有點假，有機會還是可以來參加一下我們的工地遊學，而且近期上海這裡會舉辦項目經理手把手的課程。
掃碼報名課程??
而且我們的這次手把手的項目經理會在全國各地陸續展開，但是頭炮由菠菜在上海第一次舉辦，兩天的時間我會帶大家把整個項目經理所做所思所想全程陪同，跟大家全程過一遍，讓大家有興趣了解，並想參與的每一個夥伴能更貼近，更加直觀的了解我們季老濕團隊每一個項目經理所乾的活是什麼樣，包括可能我們圖片上，大家今天也看了很多的圖片，就是圖片上這些產品是怎麼打造出來的。我相信每一次看到圖片，大家只會感覺這個房子好漂亮，但是每一套房子漂亮的背後是怎麼產生，這個凝聚了很多人的心血，它是怎麼組成的，這些背後的故事才是真正有價值的故事。
歡迎大家來探索並破解這些圖片背後的故事，上海是第一站，陸續在深圳、重慶、成都、北京、杭州都會舉辦，大家敬請期待。
回過頭來我繼續來說，我之前已經說了我作為一個不懂裝修的項目經理，是怎麼來完成整個case，而且相對怎麼達到並超越委託人預期的。我是怎麼做到的？其實很簡單，就是
給到委託人他想要的一個結果，我們用結
果來說話
。你不用管我懂不懂裝修，我們來討論裝修的細節，沒有什麼好討論。我只是最後給到你一個結果就可以了，房子再好看，最後是用來幹嗎的？我將近四年做的超過一百套的房子，99%的案子都是改造完以後用來出租溢價的，也就是說每一個委託人，這個房子改造完了以後都不是自住，都是用來出租，而且都是要一定 程度的溢價，菠菜有能力幫你達到並超越你所要的溢價。我具體是怎麼做到的？我還是賣一個關子，到時候報名來參加我的這一次手把手項目經理的課程。
所以我作為項目經理要解決委託人痛點
，但是委託人有很多的痛點，我就解決它的一個痛點，就是將之前所有美好的想像去把它落地，去實現。
這個是我要做的，我所有的工作就是圍繞這個核心去把它完成。其他的都是浮雲，所以細節還是來報名參加第一次的課程，在結束前，我還是想分享一下近期我這裡做的兩個剛剛close掉的案例，同樣跟大家分享一下，大家可以看一下。
這兩套都是浦東，因為我之前在浦西做的比較多，所以上海浦西案例跟大家分享了很多，這一次有點膩了。所以正好近期浦東的案子也有一些，所以我正好拿兩套浦東案例跟大家分享一下，我覺得蠻有意思的。一套不是傳統上海核心區域，是屬於中外環金橋新村，一套半老不舊的房子，房齡也有十五六年了，是一個樓梯房，兩樓，我先放一下改造前的照片。
一套典型兩房兩廳一衛的房子，節約時間我直接放改造完以後成品的照片。
這次手把手項目經理的課程會帶大家做項目經理比較重要的工種，就是擺場，怎麼擺場，美圖是怎麼出來，這次手把手的課程裡面都會有。
這套金橋新村同小區可能歷史最高成交價應該在6000左右，我這裡擺場完了以後，差不多半個月，前兩天剛剛簽給了一個老外，一個
印度人，一開始我也蠻猶豫的，我是替房東猶豫，因為他的價格還行，價格最後談成是9000，遠遠破了這個小區歷史最高成交價。
關鍵是我們最怕租給印度人以後，就是走了以後，這個廚房的味道和房子的味道去不了，因為他們吃咖哩。但是好在這個人是不吃咖哩，因為在歐美留學，還是比較西化，他是有一半的中國血統，我忘了他的老爸還是他老媽是中國人，所以飲食習慣跟傳統印度人是不一樣的，素質也是蠻高的。這是近期的金橋新村一個案子。
再放一個今天上午整個合同簽約流程走完的一個案子，也是浦東的，屬於原深育場板塊，尚海酈景大三房兩廳兩衛，先放一下原始圖片。
典型的一手房毛坯交付的一個狀態：三房兩廳兩衛。這個小區正好是集中交付，位置怎麼說呢？不是太好，但是肯定要優於我前面說的金橋新村那裡的，也算是屬於原深板塊新進的地表樓盤，小區品質怎麼說呢？算比較高吧。接下來我放一個我們的成品照片。
後來我發現做完以後，在整個帶看當中，我發現一個比較致命的問題，什麼問題？因為它是集中交付的房子，因為它出來的房子一下子出來很多，還有一個最大的問題，整幢樓乃至於整個小區都在裝修，而相對來說這裡的客戶因為老外偏多，租給相對來說比較高的價格，它是比較注重這些小區環境，每一次帶看都會發現鄰居、樓上樓下也好，一直有人在裝修，而且老外對這種私密性、噪音特別的敏感。
所以一開始我也是蠻擔心的，因為競品多，第二整個噪音沒有辦法控制，所以我感覺當時跟委託人說過，讓他做好打持久戰的準備了。但是最終的結果還是蠻好的，
差不多一個月左右，我一個涉外的渠道最終談了一對德國夫妻，我這裡成交了老外，像德國人和法國人是最多，而且我感覺所有的老外客戶裡面德國人也是第一素質最好，第二也是最好溝通，簽了兩年，最終的租金是22000，簽了四年，應該是一個2+2的合同，結果還是蠻好的。
我們的分享課程這兩年也應該講過好多次了，案例也分享了很多，如果每一次都看的小夥伴應該都可以看到，其實我們做的所有房子，上海也好、重慶也好、北京也好，每一個城市做的每一個案子，大家應該可以看到沒有一套房子，因為我們那麼多年，如果全國來說做了應該有一千多套房子，沒有一套房子是一模一樣的，沒有一套房子是重複的。其實大家仔細想想，這個裡面最難核心倒不是技術上的問題，不是能力上的問題，而是什麼？而是我們季老濕和他的小夥伴們整個團隊每一個人的發心，我們的發心是決定了我們所做的事情，如果說大家能感受到我們做的產品跟市面上別的人做的產品有這麼一點一點不一樣，其實就是取決於我們團隊每個人的心，這顆心是不一樣的。
今天很感謝大家兩個小時的傾聽，有興趣的朋友可以關注我們的公眾號。有興趣更加深入想了解我們的項目經理活，包括對我本人也好，對季老濕和他的小夥伴們想了解更多，特別是對改造這件事情有興趣的，歡迎大家來關注我們公眾號，謝謝大家！
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※寫給2035年的他 #F1810
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