房租暴漲只是開始，接下來才是大戲！
文：A視野
事實上，每一輪房地產牛市起來之後，都是以樓市調控的強力干預終結其行情。在過去20年里，沒有例外。
同樣，每一輪房地產牛市被短期真正調控成功的信號，一直是房租暴漲。
也就是說，你看到全國主要暴漲城市的房租都起來了，那就意味著這輪牛市結束了。
相信這是目前財經自媒體界目前唯一提出此論斷的。接下來，我們來說一下這個現象背後的邏輯。
就樓市本身，由於之前房價暴漲，會有越來越多的年輕人短期內根本買不起房，或者是沒有資格買房、沒有能力買房。作為外來人口，他們只能靠租房來解決住宿問題。
而租房市場，由於牛市後房東普遍月供壓力都很大，都會選擇適度抬升租金來平緩自己的月供壓力。更何況之前的裝修、家電等大量支出，對於普通工薪階層來說，房租上漲其實是一種理性的選擇。
而對於中介來說，也是壓力山大。房價不漲了，他們吃什麼？租賃市場起碼還能喝喝湯 ，把眼下的熊市對付過去。
這樣，一面是需求旺盛，一面是供給成本上升，所以，房價不漲了，租金會在一個有限的時間內暴力拉升，其實是無奈之舉。或者說，是一種多方博弈的結果。
而今年的情況略有不同的是，由於之前大城市大規模拆違建，使得大量中低端租賃用房的供應出現了明顯的供應不足。因此，等於進一步放大了牛市之後租金暴漲的問題。
如果我們換個角度來看這個問題，說白了，就是房價不漲物價漲的現實寫照。
此外，每年的貨幣供應，總需要有地方可以裝這些錢。房子裝不下了，那就會呈現在物價（包括租金）等上面，直到新的一輪經濟上升周期有了新的投資方向，才可以把錢從實物上吸走。
大家回憶一下09年半年房價暴力翻倍的經歷。在2010年初，強行進行房地產調控。可錢實在太多了，當年社會新增融資竟然有20萬億，快要達到GDP的1/3。導致「蒜你狠」、「豆你玩」全部出來了，而且2010年的房租也出現了快速攀升。
這個其實就是先例所在。
當然，房租上漲並不會持續下去很久。
除了由於政府肯定會為了民生干預之外，租賃市場畢竟是一個高度市場化的市場。更多的是取決於供給和需求。
因此，一旦供給和需求之間達到平衡了，基本上房租上漲也就會穩定在一個新的高位水平。之前每一次，都是這樣的。
同時，按照季節性波動角度，房租每年11月開始就會有一定下滑。很多人要返鄉了，或者是離開目前的城市。
所以，目前房租的上漲，無論在時間維度，還是在漲幅，都會在不久將來遇到階段性天花板。
——
那麼，問題來了： 畢竟房租整體水平上去了，就算有季節性因素波動，也不可能回到3年前的水平了。這到底意味著什麼？
相信很多人第一反應是通貨膨脹。
這個不假！
房租的上漲，其實是體現在人力成本的上漲上。而人工的上漲，那就是全社會大多數商品和服務價格的上升。在經濟學裡，我們稱人工成本上升推升的通貨膨脹，叫「供給型通貨膨脹」，也就是說，不是印錢印出來的通貨膨脹。
另一方面，我們之前也已經提到了，房價不漲物價漲，這其實是貨幣超發背景下的必然。在經濟學裡，我們稱這種印錢印多了引發的通貨膨脹，叫「需求型通貨膨脹」。
歸納下來，接下來的一段時間內，中國境內通貨膨脹將會表現的非常明顯。
因為已經不是完全印錢式的「需求型通貨膨脹」引起，而是成本和貨幣超發兩大因素共同合理推進產生的。
也正是由於這個原因，我們去年年底至今年年初提到通貨膨脹的時候，非常有信心。
說白了，中國經濟的情況，從來都是符合經濟學的，沒有任何不符合經濟學的現象。也因此，我們都是可以提前半年、甚至大半年就能夠預測的。
當然，我在5~6月份有關通貨膨脹的預測文章，更多的是形勢已經更加明朗化下的觀點。
那麼，通貨膨脹起來了，很明顯，消費者的收入不會馬上起來那麼大幅度。因此，今年下半年至明年上半年，中國勢必會經歷一輪「消費降級」。
所謂的「消費降級」，不僅僅是大家買東西的數量和質量，更多的還是價格。
所以，我也經常跟我家助理開玩笑，這是「拼 # # 時代」。你要想做生意，想賺到錢，就要深刻把握這個時代的脈絡，否則註定虧損、倒閉。
我們再看看供給這個層面，也就是企業端。
其實，企業的生存壓力會非常大。因為市場上的成本越來越高，這都要感謝通貨膨脹，而同期你可以在市場上獲得的訂單價格卻由於「消費降級」在不斷萎縮，或者起碼是存在明顯的天花板。
因此，中國內需型經濟板塊的企業，在今年下半年至明年初，會遇到非常大的經營挑戰。
成本上升，疊加消費降級，這等於是宣判了企業利潤率和現金流只能在一個非常有限的箱體內搖擺。
這個才是中國經濟接下來的大戲！
因為，任何一國的GDP，本質上都是企業創造的。
企業可以賺到錢，就能發工資，然後有消費型內需；政府就可以有財政收入，然後提供公共服務和發福利、上項目；企業自己的存款還能帶動各類資產價格合理上升。
也就是說，是企業在創造財富和價值，而不是政府和個人。
看明白這點，相信接下來國家全面扶持民企、小微企業的力度會空前高漲。因為再不扶持和減壓，人家就要撐不住了。
——
當然，國家也知道扶持要見到效果，是需要時間的。
這個時間對於任何個人無所謂，可對於一國經濟，那真的等不及。畢竟，那麼多要花錢的地方。
所以，今年下半年至明年上半年，大基建實施的力度，有可能超出我們之前的想像。
說白了，外需被特朗普搞的搖擺不定，消費型內需又降級，你不是馬上靠拉的起來的大基建，還靠什麼？總不能讓GDP就這麼掉下去吧？
可問題是，大基建的發力，會對民企和消費產生非常明顯的負面影響。
就是社會總體資金和投資機會就這麼多，你把這些資源都給了大基建，民企投資和老百姓消費的資金就被擠佔了，反而會出現增長緩慢、或者是下滑。
我們在經濟學層面，稱之為「擠出效應」。
這就像你本來在地鐵的座位上坐6個人一排好好的。突然，進來一個蘇聯大媽，一屁股下來，佔了3個人的位置，那麼這排就變成只能坐4個人了，另外2個人就這樣莫名其妙、也沒有做錯什麼的情況下，被「擠出」了。
歸納起來，今年下半年至明年上半年大約一年的時間裡，以房租為代表的大量商品和服務價格上漲，會讓通貨膨脹全面起來，實體經濟肯定會受到很大的負面影響。而另一方面，大基建的無奈選擇，又會讓民企的擴張和老百姓的消費被「擠出效應」影響。因此，中國實體經濟接下來會在一個非常痛苦的一年中反覆折騰，苦不堪言。
唯一的好消息是，現在央媽近乎以行政命令的方式，強行要求商業銀行給民企和小微企業注入廉價資金，甚至有的地方利率已經只有4.77%了。
這其實等於回到了2012~2014年互聯網金融時期的情況了，即：
實體經濟靠廉價資金續命，但是利潤率卻不會有非常明顯的上漲，甚至很多會出現虧損現象，完全依靠廉價資金活下去。
是的，這可能是未來幾年中國經濟的又一次輪迴，只是形式不同。
至於幾年後會不會出現2015~2017年發生的事情？
大家想想，既然債要還本付息，那麼拿什麼來還呢？
哈哈哈哈
或許經濟就和人生一樣，你總需要一個「毒品」，然後才能把眼前的苟且過成詩情畫意。唯一的區別是，你到底選擇音樂，還是旅遊，還是賺錢，……
中介惡性競爭導致房租暴漲？這並非全部的真相
房租暴漲和長租公寓的擴張暫且無法直接划上等號，比如房源的供需矛盾也被認為是重要原因，但無疑，長租公寓這種新的租賃模式正在給房屋租賃市場帶來新的變數，在資本助推和發展空間巨大的背景下，搶佔市場佔有率和擴大規模是他們眼下的最緊迫任務，也導致自如、蛋殼最終成為這輪房租暴漲後輿論的眾矢之的。
今年以來，在一二線城市住房租賃市場不斷升溫的大背景下，大量創業者和投資機構將目光投向長租公寓市場，長租市場呈現競爭白熱化，中國租賃市場機構化管理或將成為未來的主要模式。
長租公寓行業大熱，背後是極具潛力的發展空間。鏈家研究院曾作出預測，2020年住宅存量將達2.75億套，且將有8700萬套房流入租賃市場，如此龐大的資產管理需求將極大利好機構出租企業。
而就目前現狀來看，房屋租賃市場仍以個體房東為主體，機構參與者數量有限。有數據顯示，在不少發達國家和地區，機構出租房源往往能佔到租賃總供給的25%—30%，但中國品牌公寓的規模市佔不到2%。加之自2015年起，頻繁發布的相關利好政策也推動了長租公寓市場的快速發展。
其實早在八年前，以魔方、YOU+、優客逸家為代表的企業就已涉足長租公寓市場。2014年，雷軍僅通過五分鐘與團隊的交流就決定投資YOU+1億元A輪融資成為長租公寓市場里的經典談資。貝殼（原鏈家）、我愛我家等傳統中介出身的公司也都紛紛入局。
此後幾年時間，長租公寓企業數量快速增長。58安居客房產研究院的監測數據顯示，截至2018年3月，全國範圍內各類長租公寓品牌為1200多家，房源規模超過202萬間。
不僅是房產中介和創業型公司，各大房企也多通過長租模式擴展自己的新業務。據相關機構統計，2018上半年銷售額前20的房企中已有16家企業開展了長租業務。其中，發展速度較快的萬科、龍湖、旭輝等三家企業已運營近7萬間長租公寓。
而無論是集中式還是分散式，長租公寓註定是重資產產業，由此可見其與資本的關係更是密不可分——在實現完全盈利前，長租公寓的存活必須依賴於外部「供血」。
於是，資產證券化成為長租公寓獲得資本加持的解決方案。目前，新派公寓、魔方、蛋殼、自如等長租公寓企業均發行了資產證券化產品。去年初,魔方發行首單公寓行業資產證券化產品「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」,募集資金總額達3.5億元；今年3月，自如完成儲架ABS首期產品「自如2號1期」的設立，未來一年，自如將在上交所完成共計20億元的資產證券化產品。
所謂「短期拼規模，長期拼盈利」。在發展早期，規模仍是長租公寓發展的關鍵詞。以魔方公寓為例，其在2014年底僅有39家門店，一年之後，便迅速擴張至100家，如今這個數字已變成300家。
熊林曾對長租公寓的未來發展作出預判。他認為到2019年，中國公寓行業將進入深水區，2018年行業將迎來專業化分工、高效運營的時代，規模化、專業化的頭部企業將加速成長，而小而全的運營模式將面臨更嚴峻的市場考驗甚至被淘汰。
簡而言之，房源才是企業壁壘。但在快速擴張的規模背後，盈利仍舊是繞不開的核心問題。
熊林強調，作為提供城市核心基礎居住與生活服務的民生行業，長租公寓的本質應該是一個維持低毛利、大規模、高效運營的行業，單體城市運營規模達不到20萬間很難實現盈利，整體管理規模達不到100萬間很難形成規模效益。即便是跑在長租公寓前列的自如，目前總規模也只達到60萬間。
就盈利模式而言，長租公寓的主要收入依舊來自於租房租金，此外長租公寓企業也試圖在其他形式上尋求新的盈利點，例如自如推出的資管平台向委託者收取委託管理費（出租率大於70%時），魔方公寓收取的管理費和其他增值服務費用等等。
市場發展早期，規模優勢顯然十分重要，長租公寓企業追求規模化擴張也在情理之中。對此，胡景暉給出警示，如果市場上各大機構不理性地發展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓死亡之年。
但從此次房租價格大幅上漲的原因來看，難以一言而概之，簡單扣在長租公寓資本競爭的頭上並不準確。
對房租價格的變動，自如CEO熊林給出解釋，他認為，從過去十年來看，北上深的走勢都是七八月最高峰，無一例外；租金與城市人口凈流入、就業率、租房供應的總量、結構、質量最直接相關，以今天中國一線城市的租住供需看，已經完全進入市場化階段。
TAG:金融投行筆記 |