房租上漲正在懲罰那些不買房的人？昨夜 監管部門出手了

來源：每日經濟新聞，轉載已獲授權，不代表鳳凰網房產觀點。

房租大幅上漲，長租公寓運營商被炮轟，罪魁禍首是他們嗎？

調控大棒下，房價冰封，沒有想到的是房租上漲卻在這個盛夏刺痛人們的神經。

「躲過了高房價，躲不過高房租」、「樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人」，這些刺眼的標題確實足夠讓人焦慮。

居大不易，多家研究機構的數據表明，一線城市房租均在7月出現了上漲，其中北京最為突出。

我愛我家集團研究院統計顯示，2018年前7個月，北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%。在價格上，7月份，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%。

月均房租近5000元意味著什麼？要知道，一線城市去年高校畢業生的起薪平均5000元出頭。根據「2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜」的數據，即使清華、北大這樣頂尖名校的畢業生，平均月薪也就9000出頭。按此計算，在北京僅租房一項就要花掉他們薪酬中的很大一部分。

令人意外的是，因為網友在論壇上的一張帖子，長租公寓運營商們被認為是助漲房租的推手，遭遇重大的輿論危機。不僅驚動北京多個管理部門，人民日報也發表評論，表示應嚴控不良中介惡意「炒租」，然而長租公寓運營商們也覺得委屈。

長租公寓被炮轟抬高租金

北京住建委出手約談企業

最近，在水木社區上，一個房東發帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，自如、蛋殼兩家住房租賃公司詢問後，相互爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

發帖的房東表示，一家公司的中介當時說，不管另一家出多少，都多加300元。據華夏時報的報道，發帖的房東陳先生表示，自己年輕時候也是租房，覺得年輕人很不容易，所以想把這件事情曝光出來。

該帖子的回復中，不少網友分享了相同的經歷。

網名叫做解答的網友，在8月3日回復道：

我家周圍，正常7500到7800一個月，中介現在9500×11個月大規模收。

網名叫做Leonardo的網友，在8月2日回復道：

2年前我就發現是這個套路，去年過年鄰居的2居出租市場價5k-5.5k，開始自己談可能都願意出5k左右，結果中介直接給8k租3年，他心動了租給他。一個星期之後我就在中介的朋友圈看到他家房子，客廳做了隔斷當3居分租，整租9.5k。

論壇上的帖子經過媒體報道後，迅速成為網路熱點，長租公寓運營商也被打上「惡意競爭、抬租搶房」、「吸干年輕人的血」的標籤。

8月17日晚間，北京市住建委發布消息，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。管理部門要求住房租賃企業：

不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

同時，管理部門對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。

人民日報8月17日晚間在微博發表評論表示：

房租起起落落，若契合市場邏輯，並無不可。但無良中介興風作浪，惡意哄抬，不僅擾亂租賃秩序，加重租客生活成本，更影響城市宜居度，傷害城市形象。嚴防「炒租」，對相關行為一經查實，即從嚴處罰、聯合懲戒。依法監管，還租賃市場以健康。

然而，長租公寓運營商也感到委屈。

據21世紀經濟報道，蛋殼方面表示，「此帖中所述事件，我們經過內部調查，發現並沒有這個業主和房源，是虛假信息，屬於典型的造謠中傷，擾亂市場行為。我們也沒有和友商進行價格戰，更不存在惡性競爭。目前，我們正在開展調查取證和公證，並會堅決訴諸法律手段，以保護自身合法權益。」

自如則在8月17日發表官方回應表示，事件為不實傳聞，無從考證，從未對該區域給出高於市場普租價格的租金。

「風口」上的長租公寓

搶房源擴大市場份額

然而，從業內人士看來，長租公寓搶房確實是房租上漲的一個重要因素。

中原地產首席分析師張大偉就表示，「很多租賃企業，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行升級改造；改造完成後，他們將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。」

8月17日，我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中對媒體表示，當資本大量進入長租公寓以後確實推動了房租上漲。胡景暉直接點名自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場20%到40%的價格在收房，導致售房成本直接上升，嚴重違背市場規律。

這兩年長租公寓在資本的加持下確實走到「風口」之上。

數據顯示，2017年全國租房市場總規模已達到約1.4萬億元。而華菁證券的一份研報數據顯示，有品牌的長租公寓佔整體租賃市場的比重僅為2％。當前我國機構化租房佔整體租賃市場比例僅為個位數的這塊蛋糕中，已經擠入了超過1000家品牌公寓的運營商。

和其他站在「風口」上的產業一樣，要想賺錢就得先燒錢。對於長租公寓運營商來說，瘋狂融資，瘋狂搶佔房源，不惜一切代價搶佔市場份額，爭取房租的定價權，似乎是一個走得通的盈利模式。

張大偉認為，資本大量湧入長租公寓市場，但租賃市場並沒有多少是新增供應量，長租公寓搶佔房源行為就放大了供需緊張現象，這相當於多了一道關口賺取租金差價。

據貝殼研究院統計，截至2018年6月，自如已進駐9大城市，管理房源量達到60萬間。另一個品牌公寓「相寓」官網上也顯示，其業務已覆蓋14座城市，管理房屋達28萬套、60萬間。

自如回應稱，「長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業運營機理出發，也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。長租公寓行業目前占整個房屋租賃市場的比例不足5%，只有收出房價格合理，甚至保證相對較低的出租價格的情況下，才能保證相對較高的出租率。」

人多粥少

北京面臨巨大租賃缺口

顯然僅用「資本搶房」並不能完全解釋目前房租大漲的情況。

比起長租公寓對租房市場的影響，專家表示，供不應求是房租被推高的重要原因。

貝殼研究院近日發布的數據顯示，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口。供不應求仍為當前北京住房租賃市場的主要矛盾，其實不僅是北京，中國主要一線城市都存在類似的供給問題。

季節效應也是一個重要的因素。正值畢業季，租房的需求快速上升，容易帶來租金上漲。另外，最近兩年北京上海等大城市嚴查違法建築，用於出租的房源減少，也被認為是一個重要的因素。

中信證券研報分析稱，房租上漲的一個原因是，前期高房價向房租的傳導滯後使房租補漲。對比房價和房租的漲幅，過去幾年北上廣深的房價幾乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也僅上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%，因此租金上升仍具有一定空間。

這也反映出我國房地產市場租金回報率長期偏低。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚的分析，截至2017年底，中國一線城市平均租金回報率是1.5%，也就是說當房價不變，當租金不變的情況下，北上深購買房子的人，需要在不到70年之後可以收回成本，但是類比於世界其他國家，即使是租金回報率最低的日本其最近回報率也在2.7%左右，接近中國的兩倍，而像最高的澳大利亞租金回報率甚至接近了中國的三倍達到了4.4%。

江瀚表示，房租與房價的長期背離其實是一個難以為繼的現象，之前由於中國居民買房往往都是為了投資，而不是為了通過收租來實現長期的收益，所以中國房租較低的現象才會長期存在，如今國家已經逐步明確「房子是用來住的，不是用來炒的」，那麼原先的很多炒房黨就會變身為「包租公、包租婆」，從而將房租作為自己重要的收益來源。

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