遏制房租上漲，防範滯脹風險
近日，北京房租上漲引發全社會關注。有機構稱，今年全國主要大中城市中，北京的房租同比漲幅並不是最高，有幾個城市的房租漲得更快。
房租大幅上漲可能有兩個原因，其一，在過去兩年，房價出現廣泛且大幅上漲，房租自然會在房價上漲後跟漲，房東會在一個供需平衡的市場試探性地將房租提到上限。其二，資本大幅介入後增強了出租者的議價能力，起到了市場房租上漲催化劑的作用。
在我國政府提出「房住不炒」要求、嚴厲調控樓市，並陸續出台諸多政策文件鼓勵租房市場發展後，中國住房交易開始冷卻，這會影響到房屋中介收入，出現大量裁員現象。因此，中介響應國家鼓勵租房市場的政策，從中介角色轉向經營長租公寓，大部分是做二房東。
這種轉型對中介有兩個好處，首先是從一次性收取中介費到每月獲取房租差價，其次是能夠影響甚至控制房租價格，進而支撐住房市場價格，並刺激人們租不如買的預期，增強市場交易動力並從中受益。一般而言，如果住房價格下跌，市場交易會大幅縮減，中國人買漲不買跌，這對中介業務會構成巨大衝擊。
中介轉入長租公寓模式需要資本支持。過去幾年，以房租為直接還款來源的租賃ABS產品在中國金融市場大量出現，與消費金融ABS一樣火爆，這些證券化產品可能會出現風險。
金融資本支持下的中介公司大量圈佔住房資源，變為租房公司，為了獲取房源，在同業競爭下必然會以比市場更高的價格（20%-40%）吸引房東授權經營，高出的價格、裝修費用以及企業利潤會轉嫁給租戶，大幅抬高市場房租水平。由於利潤空間有限以及可能的出租空檔期損失，所以這個商業模式，一是需要規模效應，二是要儘可能分隔出更多出租單位，因此，這些公司更傾向於在特定區域形成市場壟斷，抬高市場價格，引領整個市場跟漲。
現在，人們對房租價格上漲變得敏感，是因為房租價格對應的是當地收入水平，而不是房價，因此要考慮真實的承受力。由於房價收入比已經高得離譜，如果房租水平要跟隨住房價格上漲，房租支出就會超出當地人的支付能力。
以北京去年平均年工資收入101599元計算，除去包括稅費在內的各項開支後，人均可支配收入為57230元。2018年1月，北京二手房均價每平米57397 元，新房均價40000元左右。北京人均每年可支配收入與北京每平米住房均價幾乎相當。按照我愛我家統計，2018年北京上半年每套月租金均價4649元，考慮到合租等問題，北京房租收入比已經接近60%，從買不起轉變為租不起。這意味著年輕人幾乎沒有儲蓄購房首付的可能。
從買不起轉變為租不起的現象有可能進一步在其他城市出現，原因在於過去兩年多時間全國各地房價已經大幅攀升到本地收入水平無法支撐的狀態。如果房價不降，房租會繼續跟漲，從而製造「租不起」現象，資本介入只是加速了這一趨勢提前到來。
這會帶來什麼樣的後果呢？首先，目前的長租公寓模式潛藏不小的社會風險。因為中介競爭性搶佔房源時大幅抬高市場價格，並進行裝修，是一種透支性行為，但未來有可能因市場承受力有限導致出租率較低的情況發生，產生虧損，房東拿不到房租則會驅趕租戶。8月中旬，杭州鼎家網路科技有限公司就因為收租後未將租金打給房東，導致房東強制騰房。原因就在於競爭房源時承諾給房東的房租過高，房子租不出去不得不降價出租，出現虧損。
其次，由房租上漲帶動廣義物價持續上漲，可能導致社會平均工資增速趕不上住房成本上漲速度，會讓年輕人背負過高住房費用，逐步喪失消費力。這樣的後果不僅是消費萎縮影響經濟增長，還會產生社會問題，比如晚婚與不育。
用政策手段控制房租增速沒有太大意義，因為房價相對收入過高，房價不降就會刺激房租慢慢追漲。這是一個系統性問題，推高的不只有房租，還將包括大部分物價。同時，高房價嚴重抑制內需，影響經濟增速與個人收入。而要避免陷入這種境地，關鍵的一環是堅決遏制房價上漲。
