北京房租漲幅恐「被鎖定」，反壟斷執法能破解嗎？

近期，各界普遍關注今年北京房租上漲過快的消息。前我愛我家副總裁胡景暉將北京地區房租上漲與鏈家的自如、蛋殼等長租公寓藉助融資和銀行貸款、發債等途徑以高價和大量房東簽訂長租協議聯繫起來。

不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；

不以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；

不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

但是，這些承諾都存在者可操作性的問題。

首先，相關長租公寓企業如果違反上述承諾，由哪些市場監管部門依據什麼法律來查處，如何處罰，北京住建廳等與會監管部門並未明確說明。很顯然，如果處罰於法無據，或者處罰過輕，都難以對這些被約談企業產生法律和事實上約束。

其次，「惡性競爭」、「高於市場水平」、「提高租金誘導」的認定缺乏明確的標準，使得這些公開承諾的落實難以保障。

更重要的是，相關企業的上述承諾並沒有承認——過去半年來北京地區房租出現上漲，尤其是長租公寓富集區的房租水平的發展是否已經是「惡性競爭」後「高於市場水平」的結果，也沒有否認之前曾經存在過「通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源」的情況。如果前半年北京地區的房租水平上漲客觀上有前述因素的影響，那麼從事過這些行為的長租公寓企業的房租水平客觀上已經是不合理的了。在此基礎上，再承諾所謂的下半年「不漲房租」就等於是這些處於競爭關係的長租公寓企業達成了維持上半年房租漲幅的共識，或者協同。

例如，根據2018年8月20日媒體報道：

https://m.jiemian.com/article/2401596.html

今日晚間，自如發布聲明稱，未來3個月保證收出房兩端價格穩定，供給平穩，為北京市場提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持租金不漲；全國九城續約房源漲幅不超過5%。

此外，我愛我家也表示，將在2個月內提供2萬套房源，承諾環比8月不漲價。蛋殼公寓則發布聲明稱，不哄抬租金搶佔房源，2018年8月至12月，北京地區蛋殼公寓租金環比7月不增。

那麼，如何上半年北京地區房租上漲的原因很多，如何判斷長租公寓企業的漲房租是否違法呢？

實際上，長租公寓企業主要還是作為「二房東」賺取房屋差價，只不過一些備受資本青睞的長租公寓企業會對其轉租的房子進行裝修，從而爭取獲得更高租金回報和更穩定的租客。所以許多長期公寓企業都會鎖定中高檔住房需求市場。這就會使潛在的房源顯得比較有限，往往集中在交通便利或者臨近特定學區、園區、商圈的地段。長租公寓企業會選擇一方面以量取勝，儘可能爭取更多這類房源來吸引更多潛在租客，另一方面爭取以價取勝，不惜用高溢價爭取房源，同時在抬高房東預期和競爭對手獲取房源的成本，為相關社區、地段整體房租水平上漲做貢獻，並間接從房租整體上漲中獲益。

目前，雖然鏈家的自如在北京地區長租公寓市場的存量最多，但是因為地段、價格的差異化，以及其他活躍競爭對手的競爭，所以並不容易證明鏈家在北京長租公寓市場就具有超脫市場競爭約束的市場支配地位，尤其是在整個北京租房市場因多重原因疊加而出現房租普漲的背景下，並不適合運用假定壟斷者測試等經濟學分析。

但是，長租公寓企業之間，無論是高管層面，還是能夠影響高管策略的投資人層面，如果存在串謀限制競爭，那麼就可能違反《反壟斷法》。這類共謀可以直接表現為對同一地段相同面積大小相同的房子劃定最低房租水平，也可以體現為對不同小區的房源、不同面積或收房租金水平的房源，劃分各自勢力範圍，或者對同一地段類似面積房源的收房租金水平劃定最高上限等等。

實際上，雖然房地產中介市場是透明度相對比較高的，但是中介之間共同串謀限制房租價格競爭的現象仍可能存在，無論是傳統的賺取中介費的房地產中介，還是長租公寓企業。除非有涉案企業向反壟斷執法機構自首，否則這些串謀行為，是很難被租客舉證的，甚至反壟斷執法機構也只有通過突擊檢查才有可能獲取相關證據的。

很顯然，如果反壟斷執法機構能夠為保護租客的利益，對房地產中介行業可能存在的限制競爭行為進行查處，對數以十萬甚至百萬計租客們，肯定是個福音。但是，對這類違法性的查處也會直接導致受涉案房屋租賃合同無效，並引發大量民事賠償爭議，甚至民事訴訟。

如果對房地產市場不能進行反壟斷執法，那麼目前北京地區的房價水平恐怕就很可能至少要維持在目前的漲幅了。而且媒體報道：https://m.jiemian.com/article/2401596.html

「政府主要要求未來幾個月，加大收房力度，努力擴大供給，此外還要求房租保持穩定。」鏈家研究院院長楊現領表示。

那麼，伴隨長租企業繼續在資本的支持下加大收房力度，低租金的房源恐怕也會隨行就市地上漲房租，中高檔租金的房源則會繼續逐利地湧向經濟實力更強，抗風險能力更大的長租公寓企業，例如鏈家。在這樣的背景下，即便鏈家等長租公寓企業維持各自房源投放的租金水平不變，但是房源被更多集中在這些長租公寓寡頭企業手中，只會進一步加快對中檔租金房源的瓜分。在這樣的趨勢下，北京市各城區房租的整體水平還是會再逐步走高。

究竟能否為了北京地區租客的利益，全面深入調查北京地區房地產中介、長租公寓企業是否存在違反《反壟斷法》的限制競爭行為，無疑是考驗北京市反壟斷執法機構以及國家市場監督管理總局反壟斷局的難題。但是，過去10年北京反壟斷執法機構在房地產市場反壟斷執法還沒能實現0的突破，或許已經反映了相關反壟斷執法到底有多麼難。

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