房租爆漲正在懲罰不買房的人！歐美房租調控大解析

剛剛過去的周末，關於房租上漲的一條條新聞不斷刺激著租房人的神經，房租爆漲正在懲罰不買房的人。數據顯示，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。

以自如、貝殼為代表的房屋租賃中介遭到輿論炮轟，外界質疑它們在一線城市高價拿房導致房租大幅上漲。那麼房租到底高不高？有何影響？國外發達國家是如何管理房屋租賃市場？

租金高不高

中原地產數據顯示，2015年末至今，北京市二手住宅租金回報率持續低於2%，即使今年7月租金快速上漲，北京的租金回報率也僅為1.57%，其他一線城市租金回報率基本相似。

這一租金回報率顯著低於商業銀行長期貸款利率和貨幣型理財收益率，證明在一線城市貸款買房用於出租並不是一筆划算的買賣，由此房東對提高房租以提升租金回報率的意願較為強烈，這也形成了房價對房租的較強帶動作用。

但同時我愛我家集團研究院的統計數據顯示，今年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%。北京市統計局數據顯示，2017年全市居民人均可支配收入為57230元，比上年增長8.9%。即月人均可支配收入為4769元。另據58同城和趕集網發布的報告，2017年北京人均月租金為2795元，同比上漲14%。

據此測算得出，北京租房者的房租收入比，已驚人地超過58.6%。此外，人均月租金漲幅，已超過人均可支配收入漲幅。

一方面是高房價對應的低租售比；一方面是租房者房租收入比驚人超過30%！對有房者來說租金明顯太低，而對於無房者來說租金又太高。

有何影響

房租高不高這個問題，主要還是要看租房者，受影響的還是中低端收入人群。供需缺口是上漲的根本原因。尤其是北上等城市拆除違章建築的情況下。中介資本的哄抬租金搶佔房源等行為只是加快了這個趨勢。

房租上漲短期來看影響的是中低收入人群，未來將影響更多的人。首先房租上漲直接抬升生活成本，降低消費需求；另外房租上漲還將推升通脹水平。房租直接體現在CPI居住分項中的租賃房房租，從而直接對CPI產生影響。房租帶來的生活成本上升將傳導至工資水平上，使得工資水平被動提高，這無疑將帶動企業成本的抬升，從而提高生產價格，最終又轉嫁給消費者。

如何干預

當房租上漲到一定程度影響比較大的時候就必須採取行政手段來干預了。那麼國外是如何操作的？由於歐美髮達國家住房市場比較成熟和完善，主要依據市場規律運行。房屋的建設、銷售和價格均由市場供求這隻「無形之手」操縱，政府並不直接干預。不過，政府也有自己調控房地產市場的手段，主要是利率和稅收。

在租房市場上，以租賃比率最高的德國為例，根據德國聯邦統計局數據顯示，德國租賃比率高達 54.5% ，超過一半的德國人都是通過租房來解決居住需求。而核心城市柏林租賃比率甚至達到 85.8% ，漢堡達到 77.4% ，遠高於其他發達國家及核心城市。

資料來源：德國聯邦統計局 , 興業證券

德國的住房制度被認為是最成功的，一方面是因為住房供給充足，保障完善，切實解決居民住房問題；二是房價穩定，漲幅和波動遠小於其他發達國家。

另外德國通過一系列法律法規保障租賃權益。將租金增長率控制在經濟增速之內。2012年12月規定房租3年內漲幅不得超過15% ， 2015年規定租金最大上漲幅度不得超過當地標準房租的10% 。在期限上，房東不能隨意解約。

德國政府從沒有把房地產作為拉動GDP增長的產業來經營，而是把它視為社會福利的重要組成部分。因此政府一向是採取行政、法律和市場相結合的手段調控房地產、抑制高房價、遏制房租上漲。

而美國則通過對租賃市場的供需兩端，提供稅收減免或補貼的方法鼓勵租賃市場發展。美國的低收入住房返稅計劃（俗稱 LIHTC 計劃）和租房補貼計劃（俗稱 HCVP 計劃）是支撐美國住房保障體系的兩大支柱。

LIHTC 計劃規定，任何私營業主、REITs 等若投資符合政府標準的保障性住房建設，政府將在 10 年內給予住房造價對應比例的稅收減免。保障性住房建設有嚴格的標準，建設項目中至少 20% 用於出租，且租戶收入低於當地平均收入水平的 50%；或者至少40% 住房空間用於出租，且租戶收入低於當地平均收入水平的 60% 才能申請 LIHTC 計劃。

HCVP 計劃規定，收入水平低於平均水平 80% 以下的居民可以自由選擇租住房屋，最初補貼標準為居民家庭收入的 25% 至公平市場租金部分。當然，居民也可以選擇高於公平市場租金的住房，但超出市場租金部分需自行承擔費用。在供需兩端共同刺激下，美國租房居住逐漸成為住房主流。（本文資料來源於中國房地產金融、Wind資訊、華創證券等）

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