解讀2018中國產業地產商TOP50榜單：產業能力是成功關鍵因素

近年來，國內經濟「新常態」形勢下，產業地產作為承載與促進產業發展的一種空間形態，在提升土地產業價值和城市產業能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用，成為房地產企業轉型、實體企業多元化發展和金融資本投資的新藍海。過去，以張江高科和招商蛇口等政府平台公司為代表的國有企業，以及以華夏幸福、億達和聯東等為代表的民營企業是產業地產的主要市場主體。但近兩年來，在房地產政策高壓下，萬科、金地、碧桂園等一大批傳統地產商扎堆布局產業地產，並呈現明顯的擴散態勢。與此同時，新松機器人、東旭集團、富士康等製造企業也均有進入產業地產的行動或計劃。除此之外，金融資本也開始參與投資布局物流園區和科技園區。

然而，我國產業地產目前仍處於起步發展階段，發展模式相對單一，經營方式相對粗放，產業地產商良莠不齊，「以產業之名、行地產之實「的現象普遍存在。本次榜單的推出，不僅是行業參與者的品牌榮耀，也希望能夠成為地方政府、金融機構參考和評判產業地產商價值和合作可能的重要依據。

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指標說明

賽迪顧問認為一個成功的產業地產商應該具備強大的產業服務能力、良好的資本運作能力和優秀的經營管理能力。強大的產業服務能力很大程度上決定了產業的集聚程度和發展潛力。優秀的資本運作能力有利於企業走出資本困境，幫助企業進一步擴大規模，抓住市場。此外，在土地和資金獲取成本不斷提升的前提下，產業地產企業有效的經營管理模式能夠提質增效，進一步釋放利潤空間。

在考慮以上三個方面的基礎上，賽迪顧問產業地產研究中心建立了2018年產業地產商TOP50評價指標體系，包括一級指標3個和二級指標7個，具體如下：

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評選結果

遵循科學、系統、客觀、可操作、可對比的基本原則，賽迪顧問產業地產研究中心，對入圍的產業地產商進行比分評選。最終評選榜單結果如下：

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榜單分析

以榜單為基礎，賽迪顧問產業地產研究中心對於參與主體的區域分布，行業類別和企業性質進行了分析。

從地理位置看：2018產業地產商TOP50主要分布在一線城市，二線城市部分湧現，產業地產TOP50上榜企業分布較為集中，主要分布在北京、上海和廣東等區位優勢明顯的省市，三地佔比超過60%。一線城市產業地產商憑藉較好的本地資源和市場認知獲得快速發展。此外，武漢、重慶、蘇州等二線城市也湧現了部分優秀的產業地產商。

2018產業地產商TOP50企業地理位置分布

從行業類別看：非傳統房地產企業居多，且排名靠前：以張江高科、招商蛇口、上海臨港等政府平台公司，以中節能為代表的非傳統地產企業不僅佔據多數，且排名相對靠前。傳統房地產企業排名主要位於20-30之間，較往年有較大進步。據賽迪顧問統計，全國百強房地產企業中，約有四成企業不同程度涉足產業地產業務，打造企業的新增長板塊。碧桂園、恆大、綠地、萬科等開發商加快拓展產業地產，尋求新的業務增長點，傳統房地產進軍產業地產，其在資金等方面的優勢開始顯現，蓄勢待發。

2018產業地產商TOP50行業類別比例分布

從企業性質來看：國有企業為主，張江高科、招商蛇口等國有企業佔比高達42%，以華夏幸福基業、宏泰發展、億達等為代表的民營企業佔比達33%。國有企業發展產業地產具有深厚的產業和政府等資源優勢。未來，賽迪顧問認為仍會有大量政府平台公司加快轉型為產業地產商，且央企及實體企業繼續布局。

2018產業地產商TOP50企業性質比例分布

經過對產業地產商上榜的企業的運營模式和發展特點等進行分析，我們認為一個成功的產業地產商離不開產業能力，包括產業眼光、產業資源、產業人才等。後續，賽迪顧問產業地產研究中心還將會對上榜產業地產商進行深度分析。

此外，對於產業地產商的發展，賽迪顧問有如下三個建議：

一是打造產業地產標杆項目：

選取具有投資價值的城市區域打造品質產品，搭建產業平台資源，並匹配服務體系，樹立企業產業地產項目品牌，成為推動城市產業升級轉型的典範。

二是拓展融資渠道及創新模式：

產業地產開發周期長、資金需求量極高，亟待資本助力。金融資本藉助產業資產也可以規避金融風險。未來產業地產與資本市場深度融合將成為行業趨勢，產業地產商要實現規模化擴張，需通過拓展融資渠道，加強資本化運作。

三是加強與產業研究機構的戰略合作：

一個好的產業地產項目應該是產業與地產並重，且重在產業。通過與產業研究機構的溝通合作，逐漸梳理和導入產業資源，是產業地產發展的首要任務。

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