房租上漲更為深層次的原因是利率過低

近期北京等一線城市房租上漲，成為大家關心的話題，大家把輿論的矛頭對準了長租公寓的中介，但是經濟學常識告訴我們，價格上漲最終取決於供求。

一般而言，作為一個全國性的大市場，供給不可能短期內突然斷崖式下降，因為市場調查數據顯示，全國主要大中城市中，北京的房租同比漲幅並不是最高。

成都房租同比漲幅高達31%，深圳漲幅也接近30%。此外，還有重慶、合肥和天津等城市的房租同比漲幅均超過了北京。

而從環比漲幅來看，長春最高，達到3.39%，天津為3%，只有青島和哈爾濱的環比增幅為負。

這就是說房租上漲是全國性現象，那就是全國性的房屋出租小於房屋租借需求，因為全國性的房屋供給不可能突然一致性的出現下跌的情況，那就可以推斷為全國性需求的突然上漲。

為什麼突然租房需求會上升，筆者認為有兩個因素：

一個是行政性限購政策，一部分人的購房需求被壓抑，他們把購房需求轉移到租房需求上；

另外一個原因，今年6月份以來貨幣政策持續寬鬆，央行今年已經連續三次釋放存款準備金率，並通過公開市場降低市場利率，這導致在所有投資中，購房和租房成為相對收益率高的投資。

貨幣寬鬆推高房價，高房價降低房租收益率，當房租收益率低於整個市場利率的時候，房租自然就會補漲。

6月24日，央行宣布下調存款準備金率0.5個百分點，釋放資金約7000億元，1月央行降準時釋放流動性約4500億元；4月央行宣布降準時凈釋放資金近4000億元，前半年央行釋放資金達1.5萬億基礎貨幣。

進入7月，央行通過mlf和逆回購持續向市場釋放流動性，壓低市場利率，流動性再次進入極度寬鬆狀態，市場上資金供給持續過剩，利率水平不斷下行，貨幣市場利率已跌至近幾年來的低位，並與央行公開市場操作利率發生倒掛，倒掛程度持續加深。

7月，銀行間債券質押式回購利率展開新一輪下行，並紛紛創下階段新低。隔夜回購利率DR001從接近2.6%的位置一路走低，8月初跌破2%，此後加權平均利率報1.58%。

7天期回購利率DR007也從2.7%一線再次跌到2.5%以下，此後跌破2.3%，報2.25%。中長期貨幣市場利率下行幅度也非常顯著，甚至更大。14天、1個月期回購利率債在過去三周多時間下行70BP左右，21天期回購下行了約100BP，3個月品種則下行了超過150BP。

央行通過降低存款準備金率，最終影響的是金融機構超儲率，存款準備金率釋放的資金會進入超額儲備，而超額儲備又用來衡量銀行體系流動性充裕程度。

6月末，金融機構超額準備金率為1.74%，較3月末提升0.44個百分點，目前銀行超額儲備率應該還在上漲。

央行的目的顯然是想把流動性引入實體經濟，降低融資成本，但是貨幣政策傳導渠道不暢，需求資金的民營中小企業信用不高，信用高的大型國企資金充裕，股市連連陰跌，那麼資金就只能進入購房和租房市場。

更為重要的是，房屋總價是租房價格的基礎，房價太高，房租價格相比房價還是過低。

上海易居房地產研究院2018年7月發布的《50城租金收益率研究報告》，北京、上海和深圳租金收益率均在1.7%，一二線城市的租金收益率絕大多數沒有超過一年期定期存款利率。

也就是說相對於超高的房價，租金是一個窪地，這個窪地總有一天會被填平的。

當然，這個租金收益率是以最新的房價為基礎計算的，鑒於最近幾年房價飆漲，此前囤積房源的出租房屋者，則要享受超高的收益率。

新房源在邊際上決定了房租的價格，全國大中城市房地產價格絕大多數仍然在上漲，那麼食利者階層享受超高收益率的同時，想要通過行政手段降低房租價格，基本上應該是緣木求魚。

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