常州樓市風向要變 拭目以待吧！

目前的常州樓市，房價下降幾乎是0概率的事情，但市場風向要變是大概率事件，降溫肯定是要降的，但說「涼涼」可能還有點為時過早。

一

上周五流出的常州房地產市場16條新規受關注度頗高，更多人關心的是，這些新規對常州的房地產市場會帶來多大的影響。而筆者的理解是，該文件不過是對開發商銷售行為的一些市場規範，對市場的准入機制並沒有大的影響，對市場的走向，更是起不到決定性的作用。但有一點可以肯定的是，如果新規能夠落實到位（這是最大的前提），一方面是對於一些高周轉的房企來說，資金流轉速度會降低，這就意味著資金鏈在短期內會受到影響；另一方面購房者的恐慌情緒能得到大幅度的緩解，但由於市場的規範可控性較低，落地難度較大，購房者對市場規範的信任度不高，所以說對購房者購房情緒的影響是期待大於現實。

兩年的時間，常州的房價已經實現了兩倍以上的翻番，就在這樣的情況下，房價依然呈現上漲趨勢，這也同樣導致了不少項目開盤依然一房難求，這這樣的背景下，常州的房地產市場何時才能剎車變成了最受關注的一個話題，這也是為什麼新規的出爐關注度會這麼高，甚至還有一部分人，期待能有更嚴苛的「新政」出爐。

但筆者不期待新政，雖然從政策層面來講，常州的買房政策歷來都比較寬鬆，歷史上還未有過限購，除了2年以上的限售，對市場准入基本上是沒有其他政策限制了。但並不是說政策性的壓制對樓市的效果就更好，從數據層面來講，很好的一個例子，自從無錫限購以來，房價數據甚至已經持續幾個月低於常州，而土地市場也開始降溫。但是，請永遠記住一句話，數據是人做出來的，數據不會騙人，但人會騙人。

二

不知道有沒有人和筆者有著同樣的感受，常州的房地產市場，開始慢慢的透露出一種「降溫」的氣氛。一方面開發商加速周轉，新房市場依然有不少樓盤在上演在「搶房」熱播劇；另一方面表現在一級市場，常州的土地市場已經被不少開發商判斷為「價位偏高，風險較大」，丁塘河濕地公園西側A地塊的終止掛牌就是一個很好的佐證。

放眼常州市場，從2017年下半年開始，從一級市場拿地的開發商基本上都是規模化的大房企。當房企達到千億左右的規模的時候，必須通過項目的高周轉來加快資金回籠的速度，以新城為例，在常州市場的高速周轉表現更為突出，一方面是由於常州是新城的大本營，很多優質資源不言而喻，拿地利益都能達到最優，另一方面常州市場相對周邊城市無論是政策層面還是監管層面都相對寬鬆，加上這兩年購買力劇增，新城哪怕是鄉鎮項目都能實現開盤清盤。但高周轉的背後，也是如芒在背，一方面是融資金及負債壓力，一方面還必須讓項目跑在市場前端。

筆者近期跟一位置業顧問朋友聊天，小姑娘入行大概五六年的樣子，從市場低谷一直堅持到了現在，在談及市場行情的時候，感嘆頗多。她所處的項目，在市場最好的時候拿了地，卻因為種種原因遲遲不能開盤，雖然客戶意向度很好，但由於節點原因，不少蓄水的客戶都轉向了競品項目。小姑娘最大的感慨是，好不容易碰上了市場環境好的時候，如果再這樣拖下去，倒不是怕客戶流失，真的是市場馬上就要開始轉風向了，到時候怕是難賣了。其實這番談話筆者是有一點震驚的，雖然個人感覺從市場分化面上來講，確實有些項目開始顯現出降溫的趨勢了，但由於熱度高的項目實在太搶眼，而媒體對這種項目總是爭相報道，真正能感受到市場有轉變的趨勢的，往往是房企的高層和一線員工，但很多新進的置業顧問，由於吃慣了市場紅利，是不會有這麼明顯的感觸的，再加上其實筆者的這位朋友所在項目熱度非常高，能有這麼敏銳的觸覺，說實話不多見。

再說土地市場，從根本層面來講，解決房屋問題的最有效的辦法確實是增加供應。事實上，這兩年來，常州土地市場供應算是比較密集，新房庫存量確實在上漲。但是，進入2018年，動輒過萬的樓麵價，無論是購房者還是開發商，都不禁捏了一把汗。就在昨天，經開區丁塘河濕地公園西側A地塊的流拍，不知道能不能給這個市場打一劑退燒針，經開區總價20億起價的地，似乎開發商有點不認賬的意味。同樣，這不是個案，今年常州的濱河小區地塊中止掛牌後降低起始價重新掛牌，龍湖原山南側地塊流拍……。但這也不是說開發商不想再常州拿地了，而是只能說，在供地層面上，似乎對區域價值和地塊規劃的判斷還需要更為謹慎，而同時，開發商對在常州拿地，也越來越謹慎，對風險的判斷也越來越敏銳。

三

最後再講一點，關於房價，筆者之前就說過，房價暫未看到拐點，現在依然保持這個觀點。即便市場降溫比我們預期的速度更快，房價的拐點也不會這麼快到來。從目前來看，新入市項目以2017年及2018年的新地塊項目為主，這些項目的高成本和項目定位決定了房價基準偏高。而未來的房價差，也只能體現在高端項目和剛需項目，改善項目的房價差之間，以及中心區域的項目和鄉鎮項目的房價差。同時，中心區域的範圍會更加外擴，更中心的項目由於其稀少性房價差會拉的更大。

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