原來日本不動產還有這些「不為人知」的一面（上）

天下 08-22

近幾年，日本的房產變得非常熱門。不只是因為東京取得奧運會的舉辦權，加上世界各國的局勢動蕩及相對其他亞洲國家市場的不穩定，致使很多來自中國、歐美和東南亞的投資家湧入日本購買不動產。據觀察，目前在日本的華人對不動產的投資，是大幅度地往上攀升，以至於帶動了日本的不動產價格也逐年看漲。截至目前為止，在日外國人的人數達到了247多萬人,從國籍比例來看,華人數量為76多萬人，佔整體的31%,並有逐年增加的趨勢。為了讓在日華人和海外投資家更了解日本不動產市場，我們採訪了在日本不動產有多年經驗的關麗潔社長。

一、

未來幾年日本的不動產走勢和方向。

關：

在未來5-6年的時間裡面，日本的不動產市場，前景是一片看好。東京在2020年又奧運舉辦，日本政府也都在積極更新大眾交通設備跟建築，而大阪也在2025年即將舉辦睽違已久的萬國博覽會。現在進場日本不動產市場，其實是一個好的時機。

那麼投資日本的不動產與其他國家相比有什麼優勢呢？一是日本是完全開發的國家，法規及建築都有嚴格標準，大眾交通以及環境設施都相對完善，對於亞洲各國來說，距離自己的家鄉也比較近，國際大都市航點也多。二來日本相對於其他國家的大城市來說，不動產價格相對較低，而且日本這幾年都保持長期的低匯率與放寬外國人長期在留資格政策(最近又新增數種長達五年的技能簽證，以及改善投資經營簽證的申請許可)。致使許多亞洲國家的投資者居日本，外國人的市場逐漸擴大。不管是長期投資還是居住，日本都是相當宜人居住的熱門地點，也是相當穩當的經營。

二、

您在日本從事多年的不動產買賣，日本房子結構與基本需要注意的？

關：

大家都知道日本是一個地震多發的國家，所以在日本建築基準法上對於抗震的要求是相當嚴格，而且建築法律也不斷地修改，使日本房屋必須做耐震補強。在1981年後建成的房屋多能夠抵抗7級以上的地震，耐震極佳。其次，日本也有相當多的平房和一戶建(小樓)，因著不同的建築工法翻新也極具抗震能力。在日本法定的耐用年數底下，鋼筋混凝土是47年，其次是鋼骨34年，再來是木造22年。但這並非意味木造房就折舊率高，價值消失。在京都也存在許多百年以上的房屋，現在依舊維持良好。而一般常見的公寓大樓，則是在繳交每月管理費與修繕金同時，每10年就會更新與修繕設備，維持社區硬體與軟體的良好運營管理。

三、

怎樣幫客戶找尋合適的物件?

關：

一般會根據客戶的需求和財務預算選定合適的地點、價位和房型，提出最佳的方案。對於海外的客戶，會利用現在的網路社交平台，象是微信、LINE、SKYPE等，甚至與客人見上一面，建立基礎的信賴關係，提供不動產的PPT跟視頻，展示了每個房子的特色與優勢。如果客戶願意來到日本一趟，更能夠了解並成功地選擇心儀的房產。

四、

選擇在日本買房，相對於國內有什麼優劣勢？

關：

一是土地所有權問題，日本房地產與國內的最大不同之處是房產和土地永遠歸本人所有。眾所周知，國內商品房的使用權為70年，而且沒有所有權。而日本房產在擁有永遠的使用權的同時，房產所在的土地也是歸個人所有。

二是穩定的回報率。投資回報率高也是吸引專業房產投資人士的一個主要魅力，日本相對於中國與歐美房產投資的最大的不同是回報率的計算。中國與歐美在購買房產時注重房屋本身的市場增值（capital），比如今年投資的房產的價格為100萬，根據市場的預測房屋會升值到105萬，那麼收益率為5%。雖然中國房價由於政府調控沒有出現大幅上漲的態勢，短期重要地區的房價仍然呈現小幅上揚的態勢，但是對於房價的預想和推算只是根據相關數據和政府出台的相關的規定，增長率是不穩定和不確定的。同時新國五條的推出對於在數量上的投資產生了一些難度。而日本對於房屋的投資，注重的是出租的回報（income），相對於推測房價的增長房屋需求等增長和出資價格的上漲。

五、

一般在日本首都圈買房需要多少費用，銀行如何貸款？

關：

根據日本不動產經濟研究所的統計顯示，去年2017年度日本東京圈1都3縣出售的新建住宅，其每戶均價創紀錄地增長至6214萬日元的水平，這約合人民幣362.57萬元。而根據不動產經濟研究所的研究，日本東京圈1都3縣平均房價，已於2017年回升至5921萬日元，約合人民幣345.48萬元。

不僅如此，這也是東京圈新建住宅價格時隔2年再次超過上一年度的房價，並連續5年突破5000萬日元（約合人民幣291.74萬元）大關。

另外，日本的房貸根據利息種類大致分為三種：

變動利息

，

一定期間固定的利息

以及

全期間固定利息

。

變動利息

是銀行的店頭利息減去一個優遇值，優遇值根據申請人自身的條件變動，條件好的優遇值就大。優遇值是全期間不變的，但是店頭利息每半年修改一次，店頭利息高了，每個月的還款額就會升高。

定期間固定利息

就是約定一個固定的期間，利息固定，之後就適用於變動利息。

全期間固定利息

指的是借款時約定一個利息，還款的期間，利息不變。期間內利息上升的風險都在銀行，所以一般設定的比較高。另外這種利息銀行那邊是每個月修正的，能適用於多少利息取決於賣主交房時銀行設定的利息。比如你在7月簽約，約8月交房，那麼你是不知道8月的時候銀行跟你要多少利息的。

自日本政府決定從2014年把消費稅提高到8%以後，日本房市出現了復甦現象，不少人爭先在消費稅提高之前購房。有調查認為現在是購房好時機的日本人佔64.0%，與去年7月進行的調查相比，增長了3.6個百分點。接受調查的人士中，有70.4%認為現在貸款利息低，所以是購房的好機會；54.7%認為消費稅將要上調；有29.2%的人認為房產將會升值，比上次調查的13.1%增加了2.2倍。