專訪我愛我家原副總裁胡景暉：國家隊趕快進場吧
本文轉自微信公眾號：中國經濟周刊（ID：ChinaEconomicWeekly ），作者：中國經濟周刊-經濟網 記者 胡巍 賈璇 。虎嗅網獲授權轉載。
近日，我愛我家副總裁胡景暉因為炮轟鏈家等中介哄抬北京房租而被推向風口浪尖。
在胡景暉宣布被迫離職前一天，房屋租賃價格的瘋漲已經引起政府的注意。8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。8月23日，北京市住建委重拳整治租房市場，自如等23家違規中介機構被曝光。
8月22日，中國經濟周刊—經濟網專訪胡景暉時，他表示，要想真正解決房屋租賃問題，必須讓「國家隊」儘快入場。
《中國經濟周刊》：從現在房租占實際收入的比重來看，您覺得租客的負擔大嗎？
胡景暉：很大，很多人的佔比已經達到40%—50%了，像發達國家是三分之一左右，比如美國紐約或者曼哈頓的downtown那麼貴的公寓，對於華爾街的精英來講，佔比約為30%，你看美劇《老友記》里就是這樣子。
《中國經濟周刊》：您認為北京目前的租售比合理嗎？
胡景暉：從國際慣例上看很不合理，大概年化投資回報率為1.5，國際上應該是6。所以如果往國際慣例靠攏，應該是房租漲一倍，房價跌一半。這都不可能，因為如果房價翻一番，那麼租房的人就都瘋了；如果房價跌一半，那麼銀行就瘋了，所以很不合理。至於如何破局，要看經濟發展水平提高和收入增加後如何完成破局。從投資的角度來看，業主或者投資機構都會覺得房租太低，但是從承租人的角度，房租已經佔比50%，感覺無法承受，這個問題就是困局了。核心問題在於地價高、房價高。
《中國經濟周刊》：您怎麼看待長租公寓提升了居住質量？
胡景暉：本來房屋狀況還可以，租客也不介意非要打掉重新裝修，本來傢具家電六七成新，租客也可以接受，非要換成嶄新的、高端的，我認為首先應該考慮的是讓租客能租到房子，和租客的承租能力，至於居住質量的考量，應該是to VC（to VIP customer）的，而不是to C（to customer）的，也就是做給資本看的。所以此次進入後，為了to VC而做的標準化，例如「重裝修」、「重裝配」，我認為80%是沒必要的，實際上增加的成本，導致租客無法承擔。所以現在的長租公寓都是to VC而不是to C，說白了是做給投資機構看的，以便「蒙」來下一個投資者，而不是設身處地地為租客考慮，為了讓這個行業走得更長遠。
《中國經濟周刊》：這次房租上漲跟資本的關係大嗎？
胡景暉：應該說資本起到了推波助瀾的作用，刨除CPI和季節等因素，騰籠換鳥人口變化之後的結構性租賃需求的提升，包括供應不足，我想了下，大概資本進入市場導致場租公寓超出市場常規水平收房，這個的權重應該是三分之一，所以沒有這三分之一會好很多，有了就是推波助瀾。
《中國經濟周刊》：為何資本進入租賃市場會導致房租上漲？
胡景暉：因為資本進入長租市場，今年給各大公寓運營商提的KPI的核心指標就是擴大規模，不惜一切代價去擴大規模，在租賃房源有限的情況下，行業內有句話叫「得房源者得天下」，在房源有限的情況下，運營商去哄搶稀缺資源，就導致房租上漲。如果資本都到北京的軌道交通沿線去開發長租公寓房源，那結果就會大大不同，那可能房源就會瞬間多100萬套。現在的情況是，100萬套房源的資金往30萬套房源那裡砸，房租必然會漲，原理不同。
《中國經濟周刊》：房租上漲會給實體經濟帶來哪些影響？
胡景暉：首先，房租的快速上漲會導致用人成本的增加，直接轉化為企業成本的增加，導致眾多產品會加價，在啟動內需、擴大購買的情況下，這些加價是否能被市場消化掉，可能是個反向因素。另外，房租本身就是CPI的重要選項，一旦房租上漲，那麼CPI就上漲了，實際上會誘發通貨膨脹。第三，對於目前絕大多數社會需要租房的中端甚至中高端人士來說，房租在快速上漲的同時，包括爆倉的情況，會造成社會的不安定因素。房租是一個「退無可退」的領域，就像如果鮑魚和魚翅漲價了沒關係，但是如果大米和麵粉的價格都快速上漲了，那就是可怕的結果。
《中國經濟周刊》：10家中介稱將提供12萬套房源且不漲價，這12萬套房源從何而來？
胡景暉：我認為約談也好，或者提供12萬套房源且不漲價也好，在短期內作為應急手段是有效的，但是從長期來看，解決不了任何問題，如果靠約談就能改變市場，那就經常約談好了，而且這12萬套，我認為本來就應該投入市場，只不過是早了一點投入市場，也把價格降低了一些，我不認為單用以上這兩種方法就能長期解決問題。租房市場上，從立法到監管機制到實際操作層面，都需要進行深入的有效的持久的改革。
我認為讓房屋租賃行業和長租公寓這種關乎民生大計的行業真正地承擔社會責任，而不是單純向資本靠攏的唯一解決辦法是，讓「國家隊」入場，國資控股中介是我能想到的，最根本的解決方法和唯一手段。董事長由「國家隊」出，再加上黨委書記，總裁可以是專業人士，一切迎刃而解，期待國家隊趕快來吧。
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