加息要摧毀香港樓市？內地樓市也慌了
香港樓市再一次成為了焦點。
進入炎炎酷暑的8月，香港的樓市卻沒能延續此前的火熱。市場上一系列變化似乎預示著——這個全球第一豪的房產市場正在急剎車。
《南華早報》在近期的報道中寫道，早已習慣了供應緊張下的房價不斷上漲、貸款成本低廉和競爭激烈的市場正在起變化，香港房產的訂購熱潮正在消退。
1.突然「毀約」，買家不惜損失幾十萬
進入2018年，政策收緊導致內地一二線城市房地產被凍結。這股風現在吹到香港了。根據《南華早報》的報道，7月以來，香港罕見地出現多起購房毀約案例。
兩周前，已經定下新界大埔一處價值725萬港幣房產的買家，突然於上周四提出取消認購，等於說買方將拿不到已經交付的5%的定金，相當於362,700港元（約合31.6萬人民幣）！
無獨有偶，位於馬頭角的一處項目也被爆料，買家於7月底退還了4月份簽訂的合同。買方因取消交易面臨超過200萬港元的損失。而相對管控更嚴、價格更高的二手房市場也被波及。上周，位於九龍紅磡的海濱南岸社區一棟約55平方米的二手公寓樓交易被買家終止，買方損失了近40萬港元定金。
一毀約就損失幾十萬，甚至百萬？這相當於一個普通香港人一年甚至更久的工資。這些買家是腦袋秀逗了嗎？
沒這麼簡單。在人們忙著取消訂單時，開發商們也沒閑著，正考慮著給新房降價。
香港最大開發商——新鴻基已將其中一個項目的房屋降價出售，這是不到一個月內這家開發商第二次降價。經過價格優惠後，這處位於九龍區南昌MTR站的房產已經降到2.4萬港幣/平方英尺，比去年12月上一批銷售時的價格降了10%！
有跡象顯示，其他開發商也將在不久之後追隨新鴻基的步伐，對新房打折。
看明白了吧？香港買家也很精打細算，如果他們沒有違約，簽約後又碰上開發商讓利10個點，他們就等於凈損失了兩倍於違約金的錢。若違約能讓他們在付出少得多，拿計算器算一算都知道這樣最划算。
高力國際的報告中還道出了另一個影響香港樓市的因素起了變化：來自中國內地的購房資金正在急劇下滑。2018年上半年，中國內地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元，而去年全年的數字則高達70億美元。
這樣看來，開頭說的異動就在於此。
買房熱潮正在退去，此趨勢下，香港8月的銷售數據並不樂觀。據香港經濟日報報道，截至8月15日，房屋買賣情況較7月同期明顯下跌，預測8月的整體銷售量將環比下跌17.3%，連續兩個月下跌。
香港樓市拐點悄然而至。過去十五年，港府房價就像一輛失控的火車，現在踩下了急剎車。
2.樓市連漲十五年 有三大原因
香港房價畸高。
在中國大陸的最南端，香港創造了一個神話，房價連續上漲十五年。自2003年，香港的私人住宅售價指數由61.6點飆升至去年的333.9點。
即使是面積不足40㎡的「鴿子籠」，價格也在700萬元左右。沒有1500萬港幣，買不下一套三居或者四居房。英國房地產服務商Savills的數據表明，香港樓房的平均售價是24900港元/平方英尺，是倫敦市市中心房價的1.25倍，新加坡的2倍。
高出天際的房價，榨乾了香港幾代人的積蓄。香港流傳這麼一句話：「買樓靠父干」，說的是香港父母拿出畢生積蓄為子女買房，甚至不惜將自住房進行在按揭或者加按揭，這一場面常常在新盤售樓現場上演。
高昂的房價和供應量短缺，讓香港成為全球購房難度最高的城市，並且連續8年蟬聯冠軍。
香港泡沫愈加絢麗。即便十年前房價泡沫高峰期，香港樓市的租金回報水平還有4.3%至5%，如今的年租金回報率已經下降至2.24%。這種水平的租金回報，意味著要把房子出租至少40年才能收回購房款，遠遠低於20年的最低正常值。多出來的那20年，全是為泡沫支付的代價。
香港樓市巨大泡沫的背後至少有三個原因。
一，是香港的低息環境。2008年金融危機後，全球進入量化寬鬆時代，美國一放水，緊盯美元的港元就跟著發洪水。作為國際金融中心，香港還吸引了巨量資金的流入。自2009年美國量化寬鬆政策至2017年底，流入香港的資金高達1300億美元。寬鬆的資金和低息環境下，貸款成本極低。而且香港可投資的資產品類不多，熱錢持續流入房地產。
二，海外購房者持續湧入，使香港有充分的購房需求。內地買家是香港房產的最大買主之一。隨著收緊房地產政策，有資產配置需要的內地人，將注意力轉向了隔壁的香港樓市。統計表明，最近五年，香港成交的豪宅，超過60%由內地買家拿下。
三，香港普通住宅市場不乏投機客。高昂的稅費阻止內地買家進入這個市場，所以有本地投機者獨自翻雲覆雨。香港的小戶型佔據的市場份額雖小，但增長是最快的。每平米平均售價過高，只有通過小戶型才能實現擁有房產的夢想。但是根據香港本地的房屋中介機構，有三分之一的小戶型被投資客買走了。
3.加息周期開啟 泡沫破裂逼近
曾經助推香港房地產泡沫的動力正在消失。
影響最大的就是美聯儲加息。美元進入加息周期，新興市場承壓，香港也不好過，會被迫結束低息時代。
由於特殊的匯率制度，香港在加息方面沒有絲毫猶豫，美聯儲加息多少，它就加息多少，並且美聯儲加息後幾個小時，香港就會採取行動。香港金管局上次加息時間點是6月14日上午，將貼現窗基本利率上調25個基點，至2.25%。
政策利率上調，市場利率也開始走高。8月初，花旗、中行、渣打、滙豐等多家銀行宣布上調按揭利率，這些銀行解釋說，此次調整是綜合考慮了市場情況及利率走勢等因素，根據自身業務策略而審慎管理風險的舉動。
坦白講，這點加息，對樓市的實際影響有限，但是這是大趨勢的開端，象徵意義遠大於實際影響。
香港陷入了兩難：不加息，跟美國利差擴大，資本外流，匯率要垮，香港金管局已經多次出手捍衛聯繫匯率制度；加息的話，香港樓市又承受不起。
更讓香港頭疼的事，美聯儲加息，步履不停。2018年預計還有兩次加息，9月加息的概率已超過90%。香港騎虎難下，還會硬著頭皮加息，瑞銀預計，香港按揭利率將上升50~75個基點。
投資者正在拋棄香港樓市，流向香港房地產行業的內地資金迅速放緩。
根據高力國際數據，2018年上半年，中國內地對香港住宅的投資金額僅8.35億美元。對比去年全年70億美元，同比大幅下降約76%。
需要注意的是，香港豪宅市場急劇火爆，香港二季度單宗交易金額過億港元的豪宅達到12宗，累計金額為107.97億港元，環比激增617.4%。香港豪宅火爆，跟內地富豪密切相關，有人調侃，香港頂級豪宅的山頭都全說普通話了。
除去火爆的豪宅市場，大陸去香港買房的資金就更少了。
香港終於開始著手整治瘋狂的樓市了。6月29日，香港公布6項房屋政策新措施，最重磅的就是對一手房徵收空置稅。這也極大的打擊了香港的樓市炒作。
香港樓市恐慌，內地樓市也瑟瑟發抖，畢竟跟香港相比，內地樓市的泡沫一點兒也不小。
早在2016年，中國家庭總資產中，房產佔比就高達75.5%。任澤平提供的數據顯示，中國房地產總市值佔GDP的比例為411%。2017年中國GDP是13萬億美元，美國是19萬億美元。換算過來，那就是中國的房地產總值將高達至少52萬億美元。
賣掉大陸所有地區的房子，足足可買下一個美國。
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