房產投資你真的懂得運用槓桿嗎？

來源：樓市團長

天下之事，無所不槓桿。自有人類以來，槓桿就一直伴隨著我們。為什麼？因為「槓桿」意味著「放大力量，提高效率」。

鄉下的老農在耕作的時候，用的鋤頭本質上就是一種槓桿，他靠的就是長長的「物理槓桿」，用很小的力氣就可以快速開墾。

一個東莞的企業家，他僱傭了100個工人來製造手機配件年營收5000萬，他用了這100人的力氣、技術來獲利，不過是付出了一部分成本而已，這個過程是「管理槓桿」在起作用。

拼多多，風險投資投了大量的資金做市場推廣、運營維護等等，加速發展，三年實現上市，這是一種資金槓桿。

黃錚雖然早年在谷歌混得不錯，也是一個早富階層的人，但是互聯網是燒錢的領域，他自己沒有足夠資金，所以只有借用風投的錢，才能快速撬動更大的市場。

微觀上，拼多多的人拉人，也是一種槓桿，只要一個人想買，為了砍價，他就必須再拉2個人，這個機制等於放大了拼多多獲取客戶的槓桿。因為一個客戶會給平台拉來兩個客戶，從而爆髮式增長。

甚至大到國家治理，也得有槓桿思維。改革開放初期，總設計師提出「讓一部分人先富起來，先富帶動後富」。這一部分人，就是槓桿，用他們的財富效應撬動更多人接受「停止鬥爭，一切先前看，以發展經濟為中心」的路線。

上面幾個例子都是通過槓桿原理在不同的事情上發揮巨大的作用。只是人們習以為常，沒有察覺罷了。

02、如何管理槓桿？

先來看看宏觀層面中國在國際範圍內的槓桿管理水平。

目前，中國政府部門槓桿率是46％，而德國的70％；我國居民槓桿率48％，而美國是78％。

換言之，德國政府比我們中國政府借債加槓桿更厲害，而美國居民比我們中國人更願意透支消費。

很多輿論大喊中國槓桿危險，實際放到整個世界，以中國這麼高的GDP增速，對應的槓桿負債率其實是非常低的。

那為什麼這幾年要去槓桿呢？

中國的槓桿問題是地方政府舉債衝動下，國企羸弱的盈利與高企的債務的矛盾，因此槓桿去化，國企先行。

民企借債是有錢還的，因為都是自家的錢，省著花，並且業務盈利強；問題是國企盈利差，效率低，還借了一堆債務。所以，中國的去槓桿最大的問題在於國企和地方政府。

去槓桿的做法就是負債端債務的收縮與重組，資產端產能的停建與出清。

換句話來講，國家不會一下子收縮，造成債務懸崖式的集體違約，只是逐步收緊。

例如去年你可以借100萬，今年只能借80萬，明年只能借50萬，讓你一步步把債務槓桿降下來。

產能停建與出清同理，以中國大型的鋼材國企為例，目前產能嚴重過剩，一方面中國在全球布局一帶一路，搞高鐵出口，搞產能傾銷，同時去掉庫存；另一方面國內產能逐步降下來，數十萬的工人當然不能立即遣散，只能每年少生產一點，一步步騰退。

回到個人層面的房產投資也少不了槓桿。

曾經中國人是極度厭惡借錢的，因為從小被教育勤儉節約，堅持儲蓄就是美德。

為什麼會這樣被教育呢？因為80年代初期，中國搞建設，銀行沒錢，引入的外資也有限，所以國家就宣揚這種儲蓄至上的理念，以方便銀行將老百姓大量的閑散資金匯聚起來，拿去放貸，支持經濟發展。

你能想像1992年，一年定期利率是7.6％嗎？一萬元，存一年可以得到760元利息，10萬可得7600元。

隨著經濟發展，現在一年定期利率已經回落至1.5％了。為什麼會回落呢？

因為利率就是對風險的定價和收益的貼現，1992年法治不健全，借錢是有風險的，所以要很高的利率才能籌集到資金，同時籌集到的資金用於經濟發展，回報率也很大，因此利率非常高。

這就像你現在去銀行借錢，你如果單位優質，工作穩定，違約風險低，就可以借到低息的貸款，否則只能借高息信用貸。利率是對風險的定價，一樣的道理。

同時，利率又是對收益的貼現，你如果借債投資賺的利潤覆蓋不了借債的成本，你是不會輕易借的。

早十年甚至二十年，那些從銀行借錢的人都被認為是瘋子，大部分人覺得問銀行借錢要交利息，這是「給銀行打工」，並且很多人都認為今天自己手裡的一百塊，老了之後，它還是一百塊。

就像一些看跌樓市的人，振振有詞地說：買一套房子貸款30年，就等於給銀行打工30年，房子掏空了中產階層。

這種人永遠都不會想到其實是銀行借錢給你拿去投資賺錢，你賺了分一小部分利息給銀行罷了。銀行不借錢給你，你有本錢么？

許家印不借債，恆大能發展這麼快么？

並且過去三十年，買房子從來沒有掏空中產階層，反而這些買房的人更富有了。

房子，只是掏空了那些沒買房的人，他們一直在指責，房價高罵開發商，房租高罵中介，兩樣都高，就是時代的錯，國家的錯。總之就是不努力，誰窮誰有理。

03、如何運用槓桿？

房產投資回報率=漲幅*槓桿率

2016年佛山短暫出現過2成首付的情況，身邊的一個朋友，一口氣並發三套2成首付的貸款。

2成首付，即5倍槓桿，房價漲20％，自有資金回報率100％。

假設一套房子100萬，2成首付即20萬買下，房價漲20％後是120萬，漲幅20萬。

20萬漲幅對20萬首付，投資回報率100％

在中國，普通人真的很難找到投資回報率100％的生意了。20萬開個小飯店也要1年後才能回本，回本之後才叫純賺。

後來，那位朋友的房子賣出時漲了130％，2年時間自有資金回報率是650％，秒殺巴菲特。三套首付一共才60來萬，賺了差不多400萬回來。

如果全款買，絕對實現不了這個收益，因為沒槓桿。為什麼？

對於買房這個事情來說，用槓桿還是不用槓桿，其實不用討論了。國家都准許貸款了，你就放心大膽去用好了。

投資法則：市場大漲，黃金時刻加槓桿狠狠搞；市場回調，垃圾時間，趴著不動或賣一套回血。一味加槓桿，後果很嚴重，要緊跟國家信貸節奏進行操作。

每一次房價上漲都是財富的重新分配，一旦你在此窗口期間沒有持有足夠的房產，或者房產配置有誤，那麼你的身價可能就相對跌一次。

階層上升的機會不定時打開，可是，你沒有足夠的房產布局，沒有足夠的耐心提升認知，那麼階層下滑的通道隨時敞開。

只有在高速發展的中國，才有如此上升的紅利供你分享，每一個人都應該珍惜這樣的機會，無論為了家庭還是父母及下一代。

對於槓桿貸款，期限越長越好，貸款額度越高越好，利率越低越好。

前者因為貨幣幣值不等，新增貨幣，稀釋存量貨幣的購買力，債務稀釋，房貸時間越久越佔便宜。簡單說，房貸稀釋一部分，賣出時轉移一倍分，投資者只付一點短期利息就好，你貸款三十年，其實很可能第三年房子大漲了你就賣掉了，後面27年的債務就轉移了，與你無關。

後者是槓桿原理，用最小的資金量（首付款）購買最大化的資產（房產），只要資產價格上漲幅度大於利息支出，剩下的都是賺的。

04、加多少槓桿合理？

家庭負債率多少以內才安全呢？

一句話：自有資金留足所有貸款24-36個月的月供即可。也就說，你要留足2-3年的月供在手。至於限售的城市，同理，只要房子漲了，不賣也可以拿錢回來的，參考本公眾號往期裂變文章。

有朋友就說了：運用槓桿既有風險也有利息成本啊，怎麼辦？

這時天空傳來一句話：你想發達么？不想發達就什麼都不用做。賺錢從來不容易

最後，槓桿是雙刃劍，我們需要適度負債，讓家庭在合理的條件下慢慢變富。

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