房租暴漲的真兇到底是誰？
天吶，萬萬沒想到，二毛的第一篇文章自如，正在毀掉年輕人的城市夢想，就喜提了個10w+……後台留言到了500多條，各種觀點和問題都拋了出來，是我沒想到的。看來大家對房租問題真的是怨氣很大。隨便看看留言，大概分為三大類，除了有切膚之痛的讀者和黑公關，也有很認真的讀者在跟二毛討論房租上漲的真正原因。很多人會把高房租歸咎於高房價，比如下面兩位：
有切膚之痛的人在講情緒，沒切膚之痛的人在談邏輯，彼此永遠不能理解。既然談邏輯，我們就來談一下，推動租房價格上漲的，到底是什麼？
說房價推升房租的理由，無非有兩點：
你怎麼不敢寫房價呢？目前中國的租售比普遍特別低，房價漲了，如果房租不漲，租售比就更低了。因此房租上漲是對房價上漲的補償
（有點陰謀論）房價上漲，是地方與房地產商的合謀，他們必須保證買房的人有足夠的利益，讓他們多收點房租，一來刺激經濟，而來達到他們的「良性循環」。
實話講，這兩個觀點都有很大的問題。
二毛當然知道，相比於房租，高房價才是最能引起共（min）鳴（fen）的話題。寫個罵高房價導致高房租的文章，可能會引起更好的社會反響。但我真的很難認同，高房租是房價攀升的反應。原因非常簡單：
房價的定價是金融的邏輯，而房租的定價是供需的邏輯。
金融的邏輯，是投資和投機的邏輯。我相信買房的人，所有人都是沖著保值增值來買的。您可能會說，還有剛需群體（丈母娘）買房啊？那麼我問一句，如果房子不會漲，您剛需會硬著頭皮冒著套牢30年的風險去買房嗎？
照樣不會。所以房子的邏輯是金融的邏輯，金融的邏輯就是保值、增值、投機、投資。買房的人主要是增值預期驅動，而非固定收益的因素驅動。
一個明顯的佐證是，一線城市的房價上漲速度遠大於房租上漲速度。按照最基本的供給-需求分析，每一個新來一線城市的人，都是需要租房的；而只有投資者需要買房。租房市場那麼剛性的需求，怎麼十年房租增幅遠遠跑輸房價增幅？十年都沒逆轉，為什麼這次逆轉了呢？
說明房子就不是拿來出租的，而是拿來投資的。
而且，漲價的是新房，您的老房子還是拿很低的錢買的（甚至很多「老破小」是當年的房改房，成本好比是30塊錢的貴州茅台，他們房東心態普遍比較好）。新房還沒交付，哪來的成本提高，哪來的向租房群體轉嫁成本？
所以，說房價漲房租就得漲的邏輯，就好像說股價漲了公司分紅就應該多一些，一樣不靠譜。
哦，還有說拉高房租是ZF刺激經濟的手段，讓人們把錢花出去。對不起，這個陰謀論我不買賬。
我認識的有著很多租金收入的土豪朋友，基本上收了租金啥事兒沒有就直接買理財了。同樣是錢，租客手裡的消費衝動更高。租客相對經濟條件差，需要用錢的地方多，把錢放在他們手裡，能拉動更多的消費。
這還只是看表面的賬，通過壓低房租把這個租客留在這個城市裡，創造的價值會更大。ZF都是算大賬的城市經營者，這個賬絕對不會算不明白。
稍微有經濟學常識的人都知道，如果一個市場的結構是多頭對多頭（需求方很分散，供給方也很分散），容易達成一個更有效率的市場價格，誰也不佔誰便宜。而市場結構如果是多頭對寡頭（需求方很分散，供給方很集中）就會面臨一個店大欺客的問題。
而租房市場上，就面臨著這個問題。
很多人說，不就一中介公司嗎？怎麼會產生壟斷呢？
我們先來看一條新聞：
北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實「三不得」要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
天吶，12萬套房源！哪家土豪二房東的呢？
其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間，總計125725套（間）。
嗯，自如8萬間。問我為什麼專寫自如的陰謀論者知道原因了吧？我隨機抽樣，就有很大概率遇見自如的房子。這就是原因。
北京8萬套住房是什麼概念？
假設每套住房裡住1.5人（有的是小兩口有的是單身狗，算1：1），這8萬套自如的房子能裝下12萬人。而北京市2016年的新增人口是2.4萬，2017年新增人口是負數。換句話說，自如幾乎手裡的新房源，可以把過去三年來北京市的新增人口的一半裝進去。
好吧，打腫了臉說這不叫壟斷。
而原來房東對房客的點對點的市場，由中介公司提供信息服務並收取撮合費用。這樣的市場顯而易見的兩個好處：1.不構成壟斷性，定價更加公平合理；2.更能滿足環肥燕瘦的差異化需求。
而大規模准壟斷性二房東的出現，直接破壞了多頭對多頭的市場結構，這個結構在今年由量變引發到了可以影響價格的質變。
這才是房租上漲的原因。
等下，有一個問題沒考慮到：自如8萬套房子，可是要先墊付房租給房東的啊，它哪來那麼多錢？
這你就太小看金融狗們的創新能力了。最近在網上傳說的金融解決方案是醬紫的：
看明白沒有：我有100塊錢，我先租下房東的房子，然後問你們每個月收10塊。這每個月10塊錢可是扎紮實實的現金流啊，就可以拿來做ABS了，就是所謂的資產證券化，然後問銀行借100塊，拿那10塊*12個月來作為還款來源。於是，我再拿著銀行給我的100塊錢高高興興的去簽第二個房東……
這個模式非常可怕，可怕就可怕在你只有最開始的100塊錢，後面換來的是幾乎無限量的子彈供應。這在金融的視角看來非常危險。
整個遊戲里，只要有不斷地房東進來，我就能不斷地拿錢。（這就是為什麼要搶房東）拿了錢，我就要用各種方法留住房客的現金流（這就是為什麼要用各種變相加價乃至用各種借口不退定金）。
中介的信息優勢和銀行的資金優勢一拍即合，留下的是被盤剝的年輕人。
當雪崩時，沒有一片雪花是無辜的。這樣一個瘋狂的市場，應該會走向結束。
首先，北京人口已經負增長了，需求端對漲價的容忍度不會是無限的。房租不像房價，房價你不買他就跟你沒關係，而房租是跟你口袋直接掛鉤。當用戶忍不了的時候，他會選擇逃離北上廣（插一句，去年人口流入廣深明顯超過北京，我認為一部分原因就是廣深地區有很多城中村老破小作為供給）。房租高了，供求關係就出現了，這個定律如山嶽般永恆，只會遲到，不會缺席。
其次，還有像二毛這樣的良知群體呼籲，政府也不會坐視不管。畢竟租房群體是城市活力的保障，在各地深陷搶人大戰之際，沒有城市願意犧牲自己的活力。
但最關鍵的問題是，那些問銀行借來的錢變成了給房東的租金，需求端跟進不了導致空置率提高，在如此高的槓桿情況下，穩定性何以延續？
我們拭目以待。
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