長租公寓圖鑑：得房源者得天下

圖片來源：視覺中國

那個逃離一線城市去了大理的年輕人，開了家民宿，面朝洱海春暖花開；那個為了夢想在一線城市留守打拚的異鄉人，在某個周末去完菜場，接地氣地自愈了……

住、衣、食、行，繞不開的話題。

近日我愛我家胡景暉被離職，為爭奪房源哄抬房租的黑幕，《資本盯上了租房，要吸干年輕人的血》，引發了一連串對長租公寓的熱議。本文將從人口遷移帶來的租房需求、政策、長租公寓產業鏈、代表項目模式等方面展開。

01 人口遷移的縮影 

春運，我國每年最大的一次人口遷移，社會生產力發展城鎮化進程中的一角縮影。城市的吸力和推力，讓人們來到新的城市造夢，追夢。

2017年11月，國家衛生計生委發布《中國流動人口發展報告2017》。數據顯示，我國流動人口總量在2011-2014年間持續增長，由2011年的2.30億人增長至2014年的2.53億人。自2015年流動人口總量開始下降（2015年 2.47 億人， 2016年2.47 億人）。

另報告指出，人口轉移勢頭有所減弱；家庭化流動趨勢明顯，家庭戶平均規模保持在2.5人以上，2人及以上的流動人口家庭戶佔81.8%以上，在流入地生育、就醫、養老的比例不斷上升，對相關公共服務和社會保障的需求持續增長。

頂商投資觀察員認為，戶籍制度改革，流動人口轉為新市民；城市人口限容，大城市的高房價和生活成本壓力，三四線城市基建發展等，都是人口流動勢頭減弱的原因。人口遷移數據減少，在結構上不能統一歸為「人口迴流」。

6年來(2011-2016)流動人口在總人口中的佔比有升有降，但仍保持較大比重。總體上，人口流動穩定性增強。在今後較長一段時期，大規模的人口流動遷移仍將是我國人口發展及經濟社會發展中的重要現象。房產房產服務市場規模龐大。而據鏈家地產研究院數據顯示，預計到 2030 年，租金交易將達到 4.6 萬億元，租賃人口達到 2.7 億人，一線城市的租金交易額將超萬億元。萬億級市場待深挖。

02 得房源者得天下 

事件上來看，8月19日，北京市房地產中介協會召開了座談會。自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實「三不得」要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部房源投向市場。同時，各企業還明確承諾全面加強對業務人員的管理，決不允許哄抬租金搶佔房源。

北京市房地產中介行業協會秘書長趙慶祥對每經記者表示：「推向市場的12萬套房源由兩部分構成，一部分是租賃合同到期，將第一時間重新投放市場；第二部分是各企業新收購的房源，一經整修合格立刻投放。」

其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間，總計125725套（間）。

12萬套，包括存量和新增。 隨著房地產市場由增量市場步入存量時代，不少企業開始布局存量市場入口，進入房屋租賃領域。從市場供應主體來看，入局者主要分為房企地產開發商業、房地產服務商、互聯網創業項目、酒店集團等。

房屋租賃從所有權來源上，主要來自政府企事業單位（公租房/人才公寓/空置宿舍或廠房改建/流轉房）、房企投資、個人所有。

長租公寓，一方面盤活存量，另一方面開發新源，一定程度上緩解了人口流動住房壓力。

住房市場結構圖：

圖片來源：鏈家研究院，廣發證券發展研究中心

基於所有權的不同，市場供應主體拿房方式分成了集中式和分散式。地產開發商運營模式一集中式為主，自營為主，房地產龍頭企業布局長租領域，並形成一定規模和子品牌影響力。此外，部分房企與地產服務運營商展開合作，豐富化，渠道多樣化。

而無論是集中式公寓還是分散式公寓，都面臨房源壓力。低成本房源成盈利關鍵，得房源者得天下。具體將在產業鏈圖、成本收益結構中展開。

03 看得見與看不見的手

十九大報告中指出，房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

先回首幾個時間點。 2015年起，中央及各地方政府便相繼出台購租並舉、商改住、租賃稅收優惠等一系列支持政策，旨在通過規範化的租賃市場滿足居民住房需求，構建更加完善的住房體系。我們認為中央政府近年持續對租賃市場的政策的層層遞進支持從多維度為長租公寓在我國的發展提供了良好的外部環境。

2017年12月，中央經濟工作會議提出「加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展」。

中國中央層面長租公寓政策支持  來源/各部委官網

多主體供給、多渠道保障、租售並舉。隨著中產階級崛起和比重增多，政策利好發展房屋租賃市場或將成為緩解房地產供需矛盾的重要舉措。租賃市場規模仍有很大的上升空間，未來可期。

而對於房價、租房價格的上漲，起起落落，漲了，然後呢？還會落嗎？

房產專家楊紅旭指出，購置房子，屬於資產，而房租，是消費價格，屬於CPI。（我國的CPI構成中包括居住價格，居住價格又分為住房租金、建房與裝修材料、水電燃料，其中房租是大頭。）CPI，一般規律是，只漲不跌，僅在極少數時段，才會微跌。

中原地產數據顯示，相比一二線城市放假猛漲的幅度，房租水平增幅總體相對平穩。

一線城市房價和租金指數  來源：中原地產

據鏈家旗下貝殼研究院數據，2018年7月，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環比均上漲，漲幅分別為3.1%、2.4%、2.1%；二線城市中，南京、濟南等地住房租金環比漲幅較為明顯，分別為3.7%和2.4%。

而據一些市場機構統計，2018年7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅已接近20%。2017年7月份，北京分散式公寓市場轉租租金增幅一度接近30%（蒲安北里）。

分散式公寓以自如為例，其主要靠改造轉租。據中信證券-房地產行業獨角獸系列研究報告資料顯示，分散式公寓的整體改造轉租，的確是可以提高租金的水平，但卻不可能推動租金水平的大幅度提升（一般在10%-30%）。分散式公寓在短期盈利的關鍵是控制裝修成本，削減服務人員，利用租客和業主之間的信息不對稱，賺取價差。

04 長租公寓項目模式對比

不只是價差？那麼，其他還有哪些盈利點，長租公寓市場參與主體的商業模式有何不同。

長租公寓產業鏈  來源：Wind，東北證券

跟地產空間相關的項目，大都難以迴避一個字——「重」。

前期需要大量的資本投入。集中式租賃，房地產開發商建築，前期投入成本較高，自建而後自營公寓租賃，或與服務平台合作；分散式租賃，改造轉租，前期成本收回也需要一定周期，加上新進入市場規模擴張費用，初期盈利較低。

成本支出而後收益結構上，長租公寓前期成本包括，拿房和裝修成本、設備採購等，其中房源是前期成本的大頭。盈利來源上，租金差價為主，其他來源包括增值服務費、持有物業溢價、金融產品等。而金融產品方面如沒有一定牌照資質，則存在風險，租客可能被強制貸款付租金，甚至影響個人徵信。

下面主要從國內外幾個典型的房屋租賃項目展開。

1.EQR（美國）：資產+租金+運營增值

資產自持是EQR的顯著特點，通過開發、收購進行擴張。在其擴張後又進行地域轉變，非核心區資產趨於退出，加快核心區布局。在融資端，EQR 通過股權、債權等多種渠道低成本融資，同時，美國完善的 REITs 上市流通和稅收豁免優惠制度進一步為股權融資提供基礎。在投資端，EQR 根據資產回報率、市場分化等不同背景下調整運營戰略；在運營端，其通過完善的信息化系統嚴格管控運營成本，通過多樣化的增值服務獲取運營增值。

2.大東建托 （日本）：承建+租金運營大東建托是日本最大的租賃住宅資產管理公司，於 1974年創建。大東建托的業務包括建築，資產管理，租賃中介，金融服務等。日本實行土地私有制，政府鼓勵私人投資，在空置土地上面建設出租房屋，相應的遺產稅和固定資產稅就有有所下降。以建引租是獲取房源的護城河。在這樣的土壤上，Daito迅速發展。並通過長租短租結合，滿足不同年齡群體的不同需求，並通過信息化管理提供專業生活服務、衍生服務。

3.Vonovia（德國）：資產+物業管理在龐大的租賃市場下，穩定且相對來說較高的投資回報率支撐起一些千億市值的公司，目前排名前7大的房地產公司都以重資產型持有租賃為主，其中包括Vonovia。公司業務分為資產管理和物業管理，資產管理包括收租，建設和優化住宅以及併購和出售資產；物業管理包括客戶服務、居住環境服務和技術服務，同時還包括金融稅務支持、IT等。

4.自如：租金差+服務（生活管家服務/交易傭金/金融服務等）

從鏈家獨立出來的自如，是國內房地產市場的獨角獸。2018年1月，自如完成A輪融資40億，公司估值近 200 億元。盈利點主要來自租賃業務，其他還有平台業務、家政服務業務、客戶積累以及融資等方面。自如的三維度發展是產品線(友家、自如寓、自如驛)、地段、服務的發展。

國內長租公寓主體  整理：頂商投資DingshangFund

相比國外長租公寓市場，我國房屋租賃市場仍處於初期，不少年輕人首次置房主要出於結婚需要，但隨著房價增長和婚齡延後，房屋租賃需求的年齡結構也在變化。

頂商投資DingshangFund觀察員認為，購房更多是為了看重與房子捆綁的公共服務，子女教育、戶籍等。租購不同權是當前制約主動租房比例逐步增加的最大因素。部分地區試點有望改善這一現狀（廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶），但短期來看，對北上深的來說依舊路漫漫。在公共服務資源空間有限和人口密集的環境下，存在一定阻力。

有資料數據顯示我國租客以年輕人為主，約77%的租客年齡集中在20-29歲，約16%的租客集中在30-39歲。在消費觀念中，所有權和使用權，不少年輕人更看重後者，不願為了買房而降低生活的品質，轉向品質租房。年齡、教育水平、可支配收入水平，政策環境等影響著觀念的變化。 而不管是購房還是租房，社會公共服務資源都是極為看重的。這也正應了——追求品質，滿足美好生活的需要。

而基於品質需求，長租公寓在物業管理、保潔、設備上的生活服務相對完善後，多樣化的衍生服務才能水到渠成發展起來，從簡單的租賃關係到美好生活服務商的轉變。

Reference:

轉型戰略思考:「租購併舉」的德國之路推行租購併舉，長租公寓未來可期

房地產分散式租賃行業專題 -自如長租公寓，萬億市場待啟航

西南證券 房地產行業經營性地產系列之四：長租公寓，租賃市場的新興力量

東北證券策略：長租公寓產業鏈，政策護航下站上風口

廣發證券-房地產行業：政策暖風頻吹，長租公寓崛起正當時

【鈦媒體作者介紹：文/ 頂商投資DingshangFund；來源：簡字初】

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