槓桿與筍盤哪個更重要 #2295

知識 08-25

槓桿與筍盤哪個更重要

#2295

時機最重要

一）

前言

今天晚上如果要追熱點的話，理論上應該寫

「房租」。

例如上這張圖：

唉，世界上怎麼會有這麼蠢的人。

不僅蠢，而且壞

。從大腦到心臟都壞透了，堪稱新時代的人渣。

房地產調控的事，從來沒有人問
「房東」的感受。

你抓住中介盤問不休，我也真是服了。

難怪

5i5j越做越差，每況愈下。

高層都是這種人。智商徘徊在殭屍與喪屍之間。

可是哥哥剛提筆想寫，長嘆一口氣。

再嘆一口氣。

算了，咖啡御免。

「長租公寓」這個話題，已經有奧派同仁布爾費墨，菁城子擋在前面。

珠玉在前。就不用我再堵槍眼。

俺還是

「斗長命」吧。

因此，今天我們不追熱點。我們普及

數學

。

布爾費墨《
那些關於房租的假話和蠢話
》

菁城子《
最近，房租為何大漲
》

二）

精算

今天靜下心來，做了一些測算。

測算的數據，是地產圈長期以來，爭論不休的一個話題：

「零首付流派」划算，還是「筍盤流」划算。

當我遇見選擇時，是應該盡量追求槓桿，還是盡量追求折價？

這個問題，定性來說，我們心裡有譜的。

定性的說：

假如漲幅較小，筍盤流划算。假如漲幅較大，
「零售付」划算。

便如同二條曲線，在某處相交。

但是，定量的計算，我們從來沒有做過。

靜心算了一下，結論頗為有趣。

三）

零首付流派

假設有一套房子，價值

900W。目前有二種演算法，請比較：

1）

首付

0W，貸款1000W，手續費100W。

2）

首付

400W，貸款400W

第一種辦法，是

「槓桿最大化」。

第二種辦法，是筍盤壓價。凈支出只有

800W。

這二種方法的盈虧平衡點在哪裡。

哪一個因素，對收益影響最大。

這一類的數學，十分簡單。

只不過沒有人系統地

「教科書式」計算過罷了。

我們可以列出這樣一個表：

月數

月供

剩餘貸款

-10000000

-68169

-9976748

-68169

-9953391

-68169

-9929929

...

這是

「零首付」流派的現金錶。

首先，你會驚訝地發現：

零首付流派，其實並不是零現金。

「零首付流派」還是需要支出現金的，而且金額還不低。在某個時刻，甚至比老老實實「筍盤流」支出的現金更多。

因為

「零首付流」名義上，你完全不需要首付，得意洋洋。

但在實戰中，一旦你完成了

「交易」。幾乎很快，你就要開始

付月供

。

而且因為你是

「零首付流」，你拉高了總價，進行了

更大量

的貸款。

包括貸款和手續費，會壓得你喘不過氣來。

月供遠遠超過正常流派。

月數

月供

剩餘貸款

-10000000

-68169

-9976748

-68169

-9953391

-68169

-9929929

...

你看錶格中，買一套價值

900W元的房子。

但是月供卻要付

68169，一年需要8.2W，相當於房屋總價的

如果你一張完美的

「零首付」單子，拖上了三年。

則你僅僅還月供部分，就花掉了

房價的

27%

我們內部戲謔稱

「零首付流派」，叫它

-100+10X

意思是說，什麼事情也沒做，你先虧

100萬。

此後，由於你零首付（一成首付），槓桿高。漲幅可以Ｘ

10.

「零首付」這個流派：

如果房價不漲，你就死定了。

如果房價微漲，你就小賺。

如果房價大漲，你才大賺。

進一步的計算回報率，我們可以列出這張表：

月份

現金流

-68169

年末負債

-9093643

期末估值：

9500000

12000000

15000000

售房所得：

406357

2906357

5906357

凈收益：

-2047725

452275

3452275

IRR月：

-14.32%

0.90%

4.33%

IRR年：

-84.35%

11.29%

66.22%

這是一通

36個月的還款表。

第
36個月，你還欠銀行9093643元。

假設賣房可得
950W，1200W，或1500W元。

對應利潤
-205W，45W，345W

年化收益率
-84%，11%，66%

更為直觀一點，我們可以做出這個圖：

圖表的意思是，一套

「零首付」900W的房子，如果持有五年，房子漲到1400W，則你的年化回報率是12.50%

咦，似乎也不高啊？

四）

筍盤流

我們進行第二套演算法。

「筍盤」流派。

假設一套

900W的房子，被你以800W買到。

首付

400W，貸款做得不好，只能貸400W。

過了三年，分別還是售

900，1200，1500W，請問回報率多少？

月份

現金流

-4000000

-27268

年末負債

-3637457

期末估值：

9000000

12000000

15000000

售房所得：

5362543

8362543

11362543

凈收益：

380910

3380910

6380910

IRR月：

0.22%

1.54%

2.45%

IRR年：

2.68%

20.14%

33.63%

畫成圖表，則更加直觀一點。

實線是

「零首付流」，虛線是「筍盤流」。

「筍盤流」幾乎一直都在盈利線以上。

三年漲

+40%，或者五年漲+64%以上，

則筍盤流被「零首付流」收

益超出。

哥哥盯著這個圖表，左看右看，左看右看了半天，最後得出一個結論。你知道是什麼：

「零首付流」毫無價值。

為什麼，因為你看看這個圖表。

「筍盤流」已經非常完美了。

以三年計算，筍盤流已經提供了

+20%年複合回報。

作為

「穩健投資」，每年有+20%很不錯了。

而

「零首付流」要到三年漲幅+40%之後，收益才能反超。

之前一直是巨額虧損。

虧損，呃，俺不能接受虧損。

對於絕大多數的投資者而言，收益率

+40%以後，+60%還是橫財，帶來快樂有限。

而虧損的

「巨額風險」絕對不可以接受的。

從風險喜好角度，是不是該把

「零首付流」給斃了。

（在

8.18的影居活動中，羅尼大聲呼籲，「零首付流」過度進取，風險重重。她說得對不對？）

五）

超短期

哥哥手賤，我又測算了一個

「一年期」的回報率。

然後我默默給自己寫了四個字：

「以上全錯」。

真的是，令人印象深刻的

…………超級曲線啊。

「零首付流」的回報曲線，一騎絕塵，遠遠向著4000%走去了。

我們之前看

「三年期，五年期」的回報率比較，「零首付流」並沒有特別優勢。

因為零首付也要付月供，三年填進去了

27%的房款。

但是

「一年期」的比較，則非常驚人。甚至遠遠打爆了表格的上限。

在整個標量中，最重要的真是

「時間」。

如果你追求短期快漲，大漲前夜。則應該追求槓桿。

如果你持有時間較長，則應該追求筍盤。

關於

「槓桿和筍盤」的爭議，最應該問的，是你預期要持有多少年。

越是確定在

「大漲前夜」，而且漲了就可以拋現，一年以內，就應該選擇槓桿。

眾所周知，水庫的主要手法是

「大面積，低單價」。而且流派傾向於長持為主。

我們去到一個新的城市，往往會期待一個十年的雪坡。

水庫主要的審美觀，還是側重

「淘筍」，而不是「拚命加槓桿」。

藍色水庫：親，我有一個問題諮詢你。

藍色水庫：同一個小區有二種車位，一個價格

16W。一個價格32W，但可以貸款50%。請問哪種好。

Yevon_ou：…………

六）

關於風險的把控

對於風險，我想很多人都誤解一件事。

所有的風險，都是邊際風險。

譬如說，一個人有2000W凈資產。然後他跑到CQ，全款「零首付」買了一套房子。

你說他「風險」么。CQ人都要嚇傻掉了。日夜擔心。

但是你說「安全」么，對於一個有2000W凈資產的人來說，多加一套80W的房子，算什麼風險。

哪怕他少付了24W首付，說不定他自己的主力倉位。三個月月供就十幾萬了呢。這半年下來，總負債還是減少的呢。

對於絕大多數人來說，他的

「底倉」是不動的。京滬深大型的，高價值的物業，想動也沒法動。

「不動如山」。如果你90%的倉位，都是穩岻如山嶽的。

那麼你

10%的先頭部隊，刀磨得再快，又有什麼關係呢。

幾乎所有的多軍，都缺乏現金。而自己的債務，每個月都在減輕。

把少量

「高能」的先頭部隊，磨得尖銳一點，又有什麼關係呢。

你看到的全力一刀，其實並不是全力一刀

對於我們來說，

「銳刀」亦無非一種財務工具而已。

你肯不肯多出

10%的手續費，「借900W，還1000W」。

類似的決策，是與否，唯一的影響因子，也僅僅是數學。

和道德無關。

你的父輩們，連貸款都沒見過。背一點點貸款，嚇得夜不能寐。

但經歷過的人都知道，這都是很小，很安全的事。

沒有坐過雲霄飛車的小孩子，不用驚嚇的哇哇大叫。

（

yevon_ou@163.com，2018年8月20日丑）

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