劉遠舉：房租漲價，趕走的都是什麼人？

在默默的積累的數月之後，房租上漲之痛傳導到了輿論神經。

相關數據顯示，北京平均租金同比上漲高達21.89%，這個數字，廣州是21.65%，上海是16.46%。但輿論最強烈的地方，並不是上漲最猛烈的地方。數據顯示，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，達30.98%。深圳緊隨其後，漲幅為29.68%，熱烈歡迎人才的西安，漲幅也高達25.08%。此外，重慶、天津、合肥等二線城市，漲幅也全線超越北上廣。

租售比還是房價收入比？

有人說，今天中國城市的租金回報率很不正常，相對於房價，房租確實有上漲的空間。租金回報率，也即租售比，既房屋租金與售價的比例。據上海易居房地產研究院2018年7月發布的《50城租金收益率研究報告》，北京的租金收益率只有1.7%，相比之下，日本東京能達到5.5%，曼哈頓能達到3.58%、倫敦為3.45%，柏林為3.4%。所以，有人據此說，「北京房租上漲只是均值回歸，過去租金偏低源於房東自我犧牲」。

用租售比來論證房價合理當然是錯誤的

。因為還有一個更關鍵的衡量房價的因素，那就是房價收入比。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，簡單的說，一個當地的普通家庭，不吃不喝，全部收入，多少年能買一套普通居住的房子。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。

2018年的全球房價收入比，前四個城市是北京、上海、香港、深圳，分別是48、42、41、40，也即是說在這些城市，一個普通家庭要不吃不喝48年，才能買一套房子。顯然你，這個房價是超過國際公認的一個合理區間的，那麼，既然房價高了，用房價來論證租金還有漲的空間，就是不合理的。

租金上漲的原因是什麼呢？

房租上漲的原因很多。比如，中介在簽下房源之後，會投資進行標準化得翻新、裝修，還提供了清潔服務，這些因素促使了房租上漲，不過，更重要的是，市場供給的基本面，房租上漲的根本性原因，是供給減少。當下各城市都在大範圍整治群租房、拆隔斷、清理違法建築，這就會減少可租賃房源。

各大城市都有出狠招、下猛葯，根治房屋違法出租的政策。國家住建部、發改委等部門通過了多項規章制度，嚴禁中介公司或房東，「改變房屋內部結構分割出租」「出租房屋應以原設計的房間為最小出租單位」「廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室不得出租供人員居住」。對於違反該規定的人員或單位，會被責令改正，逾期不改將被「處以五千元以上三萬元以下罰款」。這些措施，消除消防隱患，當然是必要的，但作為代價之一，就是減少了合租，增加了需求。

需求增加的同時，是房屋面積縮小

。以北京為例，2015年拆違任務量是1500萬平米。2016年拆違完成量是2979萬平米。2017年拆違完成量是5985萬平米。2018年計劃4000萬平米。與此同時，正規居住房屋的增速卻趕不上拆除違建的速度。根據北京統計年鑒顯示，北京2016年竣工的所有房屋總計3594萬平米，同一年拆除的違建面積為5985萬平方米，凈住面積減少了。北京的房屋建築總面積為8.82億平方米，四年共計拆掉近1/6的房子。這就意味著，租金肯定會漲起來。當然，這也符合各大城市既定的控制常住人口的目標。任志強曾說，不用戶口，用高房價門檻就可以驅離一些人離開城市，房租亦然。

中介推高了房租嗎？

中介的一些做法也被認為推高了房租。比如下面這個觀點：

「將槓桿引入租房市場，獲取大量廉價資本——不惜一切代價爭搶房源——麵粉比麵包貴，即從房東手中收過來的價格高過租出去的價格——受債券收益率驅動，開始哄抬房租以此獲利——租金暴漲，泡沫隱現。」

中介的收費與房租有關，而且，現在中介不僅僅是信息中介，而是預先從房東手裡買斷了房源的租賃權，然後再向租房者收取房租，所以，中介在主觀上當然希望價格高一些。不過，實際上，中介對房租的控制能力有限，也即「高價租出去」這個環節，說起來容易，做起來難。

為了做大規模，打壓對手，高價會高價從房東手中搶房源，中介拿到的成本高了，租出去的價格就會隨之增高。同時，租房是剛需，不管多高的價格都會有人租。中介只需要在一個地域內控制不多的幾套房源，就可以壟斷價格，租房者無法抵抗。

這個說法，經不起推敲。首先，並不是沒有其他房源。所有的需求都是有彈性的，那怕是救命治病，同樣如此。房租高，租房者會選擇住得更遠，或更差。實際上，租房比買房在位置上自由度大得多。以單位為圓心，沿著地鐵、公交線向周邊擴展，按照北上廣一小時左右的平均通勤時間，這個選擇範圍幾乎可以涵蓋完整個城市。所以，控制一小塊地域的房源就能推高價格的說法很難成立。但若說中介要控制整個北京的房源，也沒有這麼大的力量。根據最新的媒體報道，北京10家主要的租賃中介機構，手中的房源共計才12萬套。平均每家1.2萬套，顯然，這談不上壟斷，更沒有定價能力。

而且，中介賺的差價，說白了，是房東不願意麻煩而放棄的一部分。在北京，7000元的房租，最終給到房東的有6000元，1000元就是「麻煩錢」。現在信息發達，各種信息平台上，房東很容易發布信息，所以，房東對中介的依賴並不大。中介機構雖然可以買斷房源，推高房租，但到了第二年房東就會提價。所以，推高房價，但中介能賺到的差價仍然是一定的。

與炒房不同，炒房客買房，相當於增加了需求，屯房相當於減少供給。中介搶房源，然後不租，就相當於增加了對房源的需求，減少了對租客的供給，那就會推高價格。但是，如果中介如果轉手租出來，就相當於挖掘了房源，整體上增加了對租客的供給。相關數據顯示，2018年7月北京市租賃成交環比增加19.2%，並沒有出現交易萎縮的情況，所以，市場仍然是供需兩旺的。那麼，中介手中並沒有拿著大量的房子故意不租，整體市場的供給是增加的。

與炒房另一個不同是，相比房價快速上漲，幾年內翻番，資金的利息成本幾乎可以忽略不計。但是，在中介搶來房源，空置成本很高，不能接受長空置。一套7000租金的房子，要付給房東6000元，空置兩個月一年的利潤就沒有了。而且，如果對手降一點，空置率高了，資金效率就會下降，壓力就大。

長期來看，人們還會選擇離開大城市，需求就會下降，就會形成空置，對中介造成巨大的成本壓力。長期來看，供求價格機制決定的市場價格，國家力量都很難改變，更何況資本。一般來說，資本燒錢的目的，是以更低價格促進交易，滴滴燒錢，網約車大降。但這個邏輯到了房租上，卻被人忘記了。

中介主動當了市場的工具

價格上漲，成交也增長，沒有形成空置，市場全部出清，供需平衡。某種程度上，這就意味著，是當下的房租上漲現象，是市場通過中介實現自身趨勢，中介是市場的工具。

中介有信息優勢，有數據研判，當他們通過社會新聞、市場數據，預判供小於求，房租上漲的趨勢，就會敢於高價搶房。所以，中介更快的把趨勢呈現出來，甚至在這個過程中加大趨勢，但是，其本身不是趨勢的根本原因。打個比方，大豆關稅上漲，期貨市場大豆遠期價格上升，始作俑者是期貨還是關稅？從這個個角度，中介是把後天的爆漲價，提前到了今天。

當然，也應該看到，一方面中介是市場的工具，但同時，這個工具也是有主觀能動性的，在漲價中也並非毫無作為。中介作為市場信息的掌握著，的確能夠利用信息不透明，在房東與租客之間，扭曲信息、製造恐慌。此外，中介也會採取各種措施，控制房源，造成局部地區房價上升，並通過傳播把預期擴散出去。而且，中介平台還可通過價格聯盟，一致行動，提高價格。

而更重要的是，防止中介以租金為基礎，過度進行金融創新，在增強壟斷能力的同時放大風險。

所以，政府適當的干預是合理的。

在所有干預市場的措施中，直接的價格管制是最糟糕的措施

。長期來看，更會造成出租房源減少，房屋質量下降，市場成交下降等問題。實際上，即便在短期，在房屋租賃市場，價格管制也很難起作用。因為這裡面有無數分散的房東，他們是積極而靈活的。比如房東在成交的時候，告訴租房者，要額外給一筆簽字費。對於這個行為，租房平台，完全可以不負任何責任。

政府的干預，最根本的，當然是從大處著手，加大租賃房的供給。當下很多城市也正在這麼做。但是，重要的是，租賃房的地段往往很偏，並不能適應租房者分散的需求。更何況，遠水解不了近渴，所以，短期來看，政府的干預也是必要的。

但是，政府的干預應該從維護市場秩序的角度，去保持市場合理的價格。比如，對中介價格聯盟的禁止與懲罰，而不是不準企業自行定價。此外，要制定措施，保持待出租房子的流動性。比如，規定房東可在多家中介掛出房源，獨佔合同不受法律保護；中介投入的裝修，不能作為獨佔房源的理由，當房東通過其他方式或者中介出租房子之後，可以按照預先商定的價格付給裝修款。

更重要的是，防止中介以租金為基礎，過度進行金融創新，在增強壟斷能力的同時放大風險。

總之，只要保持房源的正常流動性，房租的價格就是基於市場供給的真實價格。

那些房租之外的事

房租涉及民生，而當一個城市有三分之一的租房的時候，房租之外，還有很多事。一個看起來簡單卻並不簡單的問題是：房租上漲驅人，到底趕走了誰？

不妨簡化的描述一下這個過程。假設三個群體。

A群體，月平均收入4000元，花500月在城中村中群租的人。這個群體的平均收入是4000元，但也有高低之分，低的3000元的，高的5000元。

B群體，月平均收入10000元，花2000租一套中的一間。這個群體的低收入是6000元，高收入是14000元。

C群體，月平均收入20000元，花5000自己租一套。這個群體的低收入是15000元，高收入是25000元。

拆掉城中村之後，A群體沒房子住了。低收入的，沒辦法，就離開大城市了，但相對高的，有5000元月收入的，就會咬咬牙，去找一個郊區的單間，月租2000元。這個時候，他就會與B群體展開競爭。競爭的結果，首先是這個價位的房子的租金上漲，同時，由於需求增加，原本B群體中的一部分人就被擠出來了。

B群體被擠出來的人，同樣兩個選擇，工資低的，選擇回家，工資高的，咬咬牙花更多的錢，比如花5000元去租更好的房子。

這裡需要解釋一下的是，或許有人會問，B群體工資比A群體高，怎麼會競爭不過A群體，反而被A群體擠出大城市呢？這是因為，人的決策多目標的，有些人可能正在猶豫，房租上漲，就會成為最後一根稻草，改變他們的決定。

B群體留下來的人，會與C群體展開競爭，C群體租住的這個價位的房子的租金也會跟隨性上漲。於是，4000價位的房子的房租也跟隨上升。同時，也會有一部分C群體的人被擠出來。

然後依次類推，最後，到了最高一層，年收入40萬、50萬的人群，他們的選擇就是買房或者離開。

與這個多米諾骨牌同時發生的另外一個現象是，每一個受房租上漲影響的人，都會在心痛的交了租金之後，下定決心去找老闆談薪資。於是，當一個城市房租上漲的時候，普遍性的漲薪就成為必然。於是，面對上漲的薪資成本，一部分老闆就會選擇結束掉公司，離開這個大城市。

以租房趕人，本質上是貨幣化趕人，以錢多錢少為標準趕人

，但是，由於對租房的市場競爭機制的緩衝，趕走底層人口，最終，卻是任何一層次的人都會因此離開。即便有些波動，人口結構中的低、中、高比例，大體上仍會頑強的保持著自己的均衡。

所以，房租上漲，並不是藍領、基層白領被驅逐，而是整個經濟運行受到抑制。道理簡單而明確，遺憾的是，很多人卻視而不見。

當A群體住的房子被拆遷的時候，月薪2萬元的C群體，絕對想不到這會導致自己每個月要多花2000塊房租。其實呢，有什麼想不到呢？高端的市容，總是貴的；而趕人，則是要付出代價的。從更大層面上看，嚴控大城市人口，以教育控人、拆遷唐家嶺、掃蕩群租房、驅逐「底層人口」，可以說

每一個底層問題都會通過一系列多米諾骨牌，最終影響到中產。

在網上可以找到這樣的問答。有人問：「我在搜狐大廈附近上班，北京唐家嶺現在還能住嗎，聽說拆遷了，除了唐家嶺還有哪裡有那種房源呢？」有人回答：「唐家嶺北面的，小牛坊也可以，房租不貴，交通也便利，不過聽說也快拆遷，本人以前在唐家嶺住了6年，雖然唐家嶺收水費太霸道，野蠻，但是說實話，唐家嶺真是個做生意的好地方，人氣旺，很懷念它。」一問一答之間，民生之多艱，躍然紙上。

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