長租公寓市場繁榮背後，潛伏著虧損和爆雷風險

近日，我愛我家前副總裁胡景暉炮轟自如和蛋殼等長租公寓，以超出市場價20%到40%的水平競相收房，引起了北京房屋租賃價格的暴漲。自如和蛋殼公寓也因此站到了風口浪尖處，引發全民聲討及相關部門介入調查。

數據顯示，北京的租賃價格指數已經連續19個月上漲，7月份北京房租同比上漲21.89%，環比6月上漲2.9%，北京房租以每平米92.33元甩開其他一線城市。放眼四環之內，沒有一間低於2000塊錢的單間，讓不少年輕人感嘆帝都「居大不易」。

拋開長租公寓惡意競爭、哄抬租價不談，房租暴漲背後，也證明中國租賃市場正在強勢崛起。不過，市場繁榮背後，也隱藏著不少風險。

看似火熱，實則普遍虧損

公開資料顯示，2017年，中國租房市場總規模為1.38萬億元，至2025年，中國租賃市場規模將增至2.9萬億元，租賃人口達到2.3億，2030年租金成交總額有望達到4.6萬億，租賃人口達到2.7億。

巨大藍海市場讓不少機構或平台蠢蠢欲動，而來自政府層面的強力扶持，激活了這片尚待開發的處女地。去年7月，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個城市，作為首批開展住房租賃試點的地區，如廣州、瀋陽等地實行租售同權政策，無錫、鄭州等地實行租房落戶政策，加快住房市場向租售並舉轉變，租賃市場的春天由此到來。

由專業化租賃企業運營或由房地產企業自持經營的長租公寓，開始迅猛崛起。據克爾瑞的一份報告顯示，全國TOP 30的房企，已有三成涉足長租公寓領域。其中，地產龍頭萬科將租賃住宅業務確立為核心業務，預計2018年拓展公寓目標45萬間，預計年收入94億元。同時，龍湖地產、保利地產、金地集團等著名房企，均對每年新開房間及營收作出規劃。

專業化租賃企業也開足馬力搶佔市場，並屢獲資本市場青睞。今年1月16日，自如獲得40億人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊3家機構領投，此輪融資後，自如的估值超過200億元人民幣；一個月後，蛋殼公寓也對外宣布完成1億美元的B輪融資，由華人文化產業投資基金、高榕資本聯合領投，創下目前長租公寓單次融資金額第二的記錄。

隨著更多資本向頭部資源彙集，鏈家旗下自如、蛋殼公寓、我愛我家旗下相寓成為市場主要玩家。然而，看似火熱的市場，普遍面臨盈利難題。當前，長租公寓龍頭自如公寓，也僅僅在北京一個城市實現了微利，其他城市全都是虧損狀態。此前，SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹也曾提及，長租公寓回報率不超過1%，租房價格再翻一倍還是虧本，此番言論引發多方關注及討論。

據了解，長租公寓與租賃房源房東簽訂長期合約後，將投入一筆費用進行裝修改造，同時長租公寓普遍採用N+1模式，如三房改成四房，從其中一間房間里獲取盈利，而這部分盈利短時間內也沒辦法攤平成本，倘若房間出現大面積、長時間的空置，將對長租公寓正常運營造成較大影響，進而持續虧損甚至倒閉。 據克爾瑞統計，2017年共有GO窩、好熙家、Color等5家長租公寓平台宣布關閉，給市場蒙上了一層陰影。

鑒於做長租公寓需要持續不斷的資金流，這就催生了ABS，即資產證券化這種新生事物。公寓方以公寓產權、預期租金或房租貸款作為底層資產，在市場上公開募資的一種融資方式。

2017年，住房租賃證券化開始推行，旋即成為當前租賃市場玩家的重要融資手段。截至目前，交易所審核通過和成功發行的住房租賃類資產證券化項目，共計4單，擬發行金額為61.55億元，發行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產等，其中自如首期發行規模高達5億元。

在房屋租賃ABS風生水起之時，也必須意識到，資產證券化本身就存在巨大的金融風險，一旦長租公寓發生爆雷，現金流斷裂，被割韭菜的還是普通租客。

記住一句話，資本從來都沒有人性的。

「租金貸」成平台爆雷導火索

當前，房屋租賃中介都在熱推「信用免押金」的租房模式，對不少資金緊張的租客而言極具吸引力，不過租客一不小心就會陷入「租金貸」陷阱當中，產生糾紛問題。據了解，「租金貸」的初衷是向好的，既能防止租戶違約不按時交納租金，也節省了租戶生活成本。

而現實情況是，中介作為房東和租客的交易撮合者，本應當只收取撮合服務費，但卻利用手中大量租客的信用，向銀行或金融平台貸款，獲取到的大筆資金用於批量高價圈佔更多房源。而一旦發生「爆雷」，資金風險將全盤轉移到租戶和房東身上，後果不堪設想。

事實上，爆雷事件已經發生，據《中國房產報》報道，近日杭州一家公寓公司宣告破產，約有4000戶租客受損。按照鼎家一名負責人的說法，「沒錢退押金，更沒錢退房租」。據了解，這家名為「鼎家」的公寓公司，操作手法如出一轍，即利用租客的信用，向6家網貸平台貸款，給自己提供擴張資金，在擴張過程中資金鏈斷裂，導致破產。

杭州P2P平台接連爆雷之聲仍縈繞於耳邊，房屋租賃平台爆雷潮又悄然而至。聯想到此前原我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商的一番話：「我說了長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害」，一語成讖。

那麼，長租公寓爆倉所涉及的資金量到底有多恐怖呢？

以北京7月份平均房租4902元/套為準，房屋租賃公司從每一個租戶身上，能夠向金融公司貸款將近六萬（12個月），這些貸款大部分將留在中介手中，用以圈佔房源擴張規模。截至2017年末，當前最大的長租租賃公司自如手中持有房間數超過50萬間，如果按照上述手法操作，那麼貸款總額將達到驚人的3000億規模。一旦發生爆雷，中介無法繼續支付房東租金，租客也不得不被迫搬離住處，且還需每月還「租金貸」。如此一來，中介、房東、租客之間將產生極大矛盾，從而引發全社會動蕩。

據資事君（ID：zishijw）拿到的一份房屋租賃合同顯示，貸款人即發放機構為一家「會分期」的金融平台，運營主體為會找房(北京)網路技術有限公司，其運營模式為通過向租客向房東墊付房租，租客按月還款的方式，讓租客實現月付房租。

房屋租賃市場的興起，催生出一大批租房分期平台。據了解，租房分期市場2015年進入鼎盛期，經過一年多激烈廝殺，現階段只留存下獲上市公司入股的會分期、58集團下的58月付、鏈家及京東合作的自如白條等大平台，而淘汰的平台很多都是倒在房屋租賃中介手上的。

資事君接觸到的一位內行人稱，有一家租房分期公司，為了快速佔領市場，對接了很多小中介，結果這些中介偽造租房交易，直接從公司騙取了上百萬元並跑路，這家租房分期公司也因此倒閉。

更嚴重的是，不少中介和品牌公寓，將這類分期平台當成一個絕佳的低成本融資渠道，通過偽造租房合同，來獲取大筆資金用於周轉或者投資，而不少租房分期平台為了擴張，又從P2P平台借款，有時候連成本都覆蓋不了，如此惡性循環之下，分期平台轟然倒塌也就不足為怪了。

房屋租賃平台之間惡意競爭哄抬房租、租房分期平台缺乏長效機制正常有序發展，導致房屋租賃平台的爆雷幾率大大增加，杭州鼎家公寓的爆雷，也給急速擴張之中的自如、蛋殼等長租公寓運營商敲響了警鐘。

【鈦媒體作者：資事經緯】

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