賣房業主陷絕望，澳大利亞樓市龐氏騙局或開始崩塌，給中國炒房客上了一課？

美聯儲主席鮑威爾在其參加首個傑克遜霍爾全球央行年會演講中，罕見地用「強勁」表達對美國經濟形勢的看好，適合繼續循序漸進加息，這意味著美聯儲對提高利率的聲音一次比一次強勁。

今年1月以來，澳元兌美元已累計下跌9%左右，路透社援引不少分析師預計，澳元恐將面臨再次暴跌的行情，這也使得澳元是繼瑞典克朗之後今年表現最差的主要貨幣，比如，就在本周四（23日）這一天澳元就下跌了1.35%，若全球經濟不佳，大宗商品需求下降，導致價格的走低，而澳大利亞作為資源出口型國家，對經濟風險相對敏感，勢必給澳元等風險敏感型貨幣帶來下行壓力。

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要知道，利率的變化將直接影響到全球市場及資產價格估值（比如房地產）的變化，而目前澳元不斷貶值將直接影響到澳大利亞房地產市場。對此，穆迪(Moody)也在7月31日稱，因為，澳元貶值可能會給澳大利亞經濟帶來嚴重打擊，同時，也會抑制投資者對澳元資產的需求，還可能引發外部脆弱性風險。特別在，現在隨著澳聯儲不得不加息預期的臨近，資金低利率環境將會結束，這將會使得該國房地產大牛市很有可能會提前終結。

這就意味著，澳大利亞依託房產高峰拉動的房產投資，也面臨著巨大的風險，由樓市吸引外部投資為主的經濟，由富變窮或將在所難免，《經濟學人》此前更是將該國列為世界上房價被高估最嚴重的經濟體。澳大利亞知名經濟學家克里斯·理查森日前警告說，澳大利亞各大城市都出現了房地產泡沫，可以預見的是房地產泡沫破裂將沉重打擊澳大利亞經濟。稍早前，據國際清算銀行的一份報告指出，澳大利亞房價在過去的55年中漲了65倍，成為拉動澳洲經濟的最主要的引擎之一。

而過去這十多年，包括中國買家在內的全世界的富人紛紛尋找「天堂」標的進行房地產投資，在全世界攻城略地，所到之處無不讓這些城市陷入了高房價的癲狂之中！最主要的是這些房產大部分為投資甚至是投機性購房，長期沒人住，造成房屋空置率很高，成了「鬼塔」。

比如，據澳洲內政部在今年4月下旬公布的數據顯示，澳大利亞在2012年11月推出一個低風險的投資移民項目，門檻500萬澳元，不到6年共接收的投資額共計98.7億澳元，而且，中國買家的投資是第一大來源地，人數佔比接近9成（86.5%），不過，後來對房地產投資申請被叫停，要求更多的投資於其風險資產和初創企業。

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據彭博社近期報道稱，現在在澳大利亞，那些豪華房屋，以及接近1百萬美元的公寓被當地人稱成為「鬼塔」，但這類房子現在在房屋市場中越來越少見，以前這類房屋的穩定買家是當地的中產階級。而現在他們已經發現被從這個市場中擠了出去，因為價格太高了。而據美國知名金融網站Zerohedge報道，現在，很多生活在這些城市的外國人都對高房價無比頭痛，因為高房價致使他們買不起房，更讓一些收入相對不錯的中產階級也租不起房，生活負擔極重，據RAI的最新數據分析顯示，在悉尼，年收入14萬澳幣的中產階級家庭已經接近租不起房子了，結果就是這個城市的低收入者工資中有80%到90%都要拿去付房租，過著「左手進右手出」的生活。

澳大利亞最大的兩大城市——墨爾本和悉尼的房價自2002年的漲幅超過了3倍。

而我們根據悉尼大學的一項調查顯示，有超過60%的悉尼居民認為外國投資者炒高了悉尼的房價，除了買不起或租不起房外，更令他們不能忍受的是外國買家購入房產後任房屋空置，澳大利亞城市未來研究中心的研究發現，截止2018年1月，墨爾本和悉尼兩座城市的空置率較5年前開始調查時上升了19%和15%，而正是在這些背景下下，澳當局已經感受到了當地潛在購買者的情緒，開始向外國買家徵收更多的稅收來打擊炒房行為。而現在，因他們而造成高房價的這些城市的房產將會越來越危險。

我們查詢政府部門文件或當地媒體公開報道發現，比如，外國人購買新南威爾士州的住宅項目的附加稅比以前增加了一倍，而維多利亞州和墨爾本對空置6個月及以上的房屋每年徵收房屋總價1%的額外稅收，西澳大利亞州就外國人購買當地住宅也增加了一項新的稅收，甚至，據路透社稱，如果當情況變得更糟糕時，將海外買家的空置房屋強制徵用為廉租房的情況都有可能發生，這就意味著你的房子事實上已經被"沒收"了。

換句話說，全球央行長期貨幣信用寬鬆和低利率政策使得這些高房價城市所造成的綜合後果才剛剛開始顯現，而全球炒房客將為全球央行印鈔而買單。而現在，澳大利亞等這些城市通過用更多的稅收、徵用空置房屋稅甚至是強制徵用為廉租房來打擊海外買家，限制或叫停高房價生意，或正在給包括中國買家在內的全球炒房客正式的上了一課！

但事情到此並沒有結束，正如本文開頭所說，隨著澳經濟環境出現惡化，澳大利亞樓市已經出現10連跌，據澳大利亞新聞網站近日援引研究機構Domain最新發布的一份報告指出，澳大利亞兩大城市悉尼和墨爾本的房價目前已經創下2008年以來最大的年度跌幅。

正如上圖數據所示，悉尼獨棟房屋價格同比下降了4.5%，這是2008年以來出現的最大降幅，同期，悉尼公寓價格也下降了3.5%。要知道，悉尼和墨爾本的房地產佔到了該國房地產總產值的三分之二以上，這就意味著，澳大利亞部分城市高房價的龐氏騙局或正式開始崩塌，更讓賣房業主陷入絕望，因為，這些海外置業的買家中只有極少數是用作留學買房或自住用途的，大部分為投資甚至是投機性購房。

與此同時，今天，該國不少經學專家也對外國投資資金撤出的擔憂正在加劇，這對樓市造成的後果不用動腦子就能想到這裡的房價將發生什麼，無獨有偶，近日我們注意到英國《每日郵報》有這樣一則報道：澳大利亞黃金海岸一套總面積約1.75萬平方米的大豪宅報價下調了近600萬澳元(約合人民幣2868萬元)，據悉這是該地區近20年來為數不多的一次這麼大力度的降價，但是，依然無人問津。（完）

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