被玩壞的「租金貸」 為何被推到了備受質疑的尷尬境地

長租公寓「漲價潮」的風波還未過去，「租房分期貸」的爭議又席捲而來。

8月23日，杭州一家名為鼎家網路科技有限公司（以下簡稱「鼎家」）的長租公寓公司宣布破產。鼎家引發大量租客和房東維權同時，「租金貸」運作模式也隨即被諸多媒體曝光，被指稱「空手套白狼」。

此前，8月22日晚，一篇名為《為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》的自媒體文章被廣泛傳播。該文斥責「長租公寓涉嫌利用法律盲區侵犯租客和房東的權益，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用於自身發展，把風險轉移給房東和租客以及全社會」，並指出長租公寓長此以往有可能出現爆倉危險，一時間引致輿論嘩然。

如今面對著混亂的「租金貸」的問題，一些地方的監管部門已經出手。8月23日，北京市住建委表示，針對住房租賃企業違規使用「租房貸」，目前正聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。

「租金貸」曾經是被多方叫好的金融產品，為何今天被卻推到了備受質疑的尷尬境地？

伴隨著鼎家的破產，其頗具爭議的「租金貸」運作模式也浮出水面。

伴隨著鼎家的破產，其頗具爭議的「租金貸」運作模式也浮出水面。

「鼎家破產事件」中的受害租客王麗向全天候科技透露，「當初自己在租房時，曾想要押一付三，但是鼎家堅持只能押一付一」，後來王麗才明白，自己實際上是在不知情的情況下被簽約了網路貸款，並變相繳納了相應的利息。

王麗稱，在當時簽署租房協議的時候，鼎家並未告訴自己這是「貸款協議」，只是要求自己通過銀行卡綁定一個名為「51返唄「（現更名為「愛上街」）的APP。「當時想的是只要把房租交了就行，交給誰真的沒有仔細追究」，王麗說。

實際上，一旦租客的銀行卡跟「51返唄」的APP綁定，租客一年的租金就可以由「51返唄」一次性地付給了鼎家，而租客只需要按月向「51返唄」支付租金和相應的貸款利息即可。

企查查的信息顯示，「51返唄」是一家提供金融服務的一站式品質生活平台。用戶註冊時綁定支付寶賬號後，無需抵押，只需芝麻信用分值就可以獲得分期貸款額度，消費者除了可以在平台上使用分期服務，還能享受高額的返利。

鼎家破產牽扯出的用戶「被貸款」的問題並非個例。早在去年9月，央視財經《經濟信息聯播》就曝光了一起租房人莫名「被貸款」的案例——一個租客通過中介租的房子由於被大熊公寓收購，在雙方重簽租房合同時，中介告訴租客要用一個名為「分付君」的App來支付房租。幾個月後，租客才發現自己「被貸款」。

去年11月，《成都商報》、《北京青年報》也分別報道過租客租房時「被貸款」的遭遇。在一篇新華網的報道中，蛋殼、相寓也被曝出不告知用戶已經辦理了租金貸款。

從租金貸產品的邏輯看，其目的是為租客解決租房資金短缺的問題，長租公寓為何要向租客隱瞞貸款的實情？

長租公寓從業者李敏告訴全天候科技，租金貸產品分為兩種類型：一種諸如京東白條、花唄這種產品，向租客提供的是小額消費金融貸款，貸款額度僅供租客支付幾個月的房租，這種貸款通常是租客知情的情況下辦理的。

還有一種是，放貸機構一次性將1年甚至2年的租金打給公寓運營方，由公寓運營方支配使用這筆資金，並承擔相應的貸款利息（或者公寓運營方再將利息分攤到房租里最終由租客承擔），租客按月向放貸機構支付房租。這種貸款，公寓運營方通常會隱瞞租客。

「這實際上是長租公寓利用租客個人的信譽，為自己獲得企業擴張等發展資金，即便不需要租客承擔利息，租客也會因擔心個人信息被泄露等原因產生抗拒心理」，李敏說，萬一公寓運營方捲款跑路，租客很可能面臨無房可住、還要繼續支付租金的風險。

一組公寓運營方的統計顯示，當前租賃市場中，42.2%的租客擔心個人隱私泄漏放棄選擇租房分期產品，31%的租客因申請辦理和後續操作麻煩而放棄租房分期貸。這份統計還指出，當前信用租房業務中發生消費者中間退租的情況後，如何判定責任方並承擔違約金缺乏統一標準。

「長租公寓回報周期長、利潤率低，需要大量資金，事實上很多中小品牌公寓都在使用這種支付方式來加快企業資金的回籠「，同策研究院首席分析師張宏偉告訴全天候科技，長租公寓運營商目前只有租賃權沒有產權，沒有抵押物很難在銀行貸款，而VC又只青睞頭部品牌，許多中小型長租公寓融資能力弱，要想獲得資金只能走上『分期貸』這條路。

據李敏透露，上海某知名長租公寓給業務人員設定的指標是，75%以上的租客都要做租金分期，以此獲得合作銀行一次性發放1-2年的租金貸款。

但在旭輝領寓聯合創始人兼顧問高傑看來，這種通過租金貸來豐裕現金流的做法，目前還絕大部分存在於分散性的長租公寓品牌，萬科、龍湖、世聯行(002285,股吧)為代表的房企系長租公寓很少涉及。

深圳萬科執行合伙人、萬科泊寓總經理袁軍在接受媒體採訪時就表示，「分期貸在泊寓里是負面清單，堅決不碰，也不會過多關注金融領域。」

從租金貸的資金提供方來說，這同樣是一個誘惑巨大的市場。圍繞長租公寓的各類金融產品和平台廣泛存在、紛繁複雜。全天候科技梳理髮現，目前房司令、惠人貸、趣租、會分期、58月付等眾多平台都在與長租公寓進行相關租房貸款合作。

京東、阿里等互聯網巨頭，建設銀行(601939,股吧)在內的大金融機構近年也都紛紛涉足租房金融領域。

據全天候科技了解，放貸機構一次性將租金支付給公寓運營方是業內普遍接受的操作模式。對於放貸機構而言，顯而易見的好處在於可以批量做大放貸規模。

在中原地產首席分析師張大偉看來，租房金融的繁榮，尤其是巨頭們紛紛入局的背後，是中國目前旺盛的租賃需求。

鏈家研究院發布的《租賃崛起》報告顯示，2015年、2016年，中國租賃市場規模大概在1.1萬億元，2020年或將達1.6萬億，2025年將達2.9萬億，2030年會超過4萬億。萬億規模的租房場景，自然而然成為分期貸款加速布局的方向。

而作為長租公寓領域的老大哥，鏈家旗下的長租公寓品牌自如在分期貸領域涉足的更深。

在前期選擇與京東白條合作，摸熟整套金融貸款流程後，目前自如主要依託於自家的金融平台——貝殼金控為租客提供租金貸服務。

企查查信息顯示，貝殼金控成立於2017年3月，由北京博恆泰和廣告有限公司100%持股，而北京博恆泰和廣告有限公司背後的大股東正是鏈家董事長左暉。

企查查信息顯示，貝殼金控成立於2017年3月，由北京博恆泰和廣告有限公司100%持股，而北京博恆泰和廣告有限公司背後的大股東正是鏈家董事長左暉。

貝殼金控目前已經覆蓋了買賣、租賃、家裝、安居等圍繞住房展開的多種消費場景，提供從支付、貸款等各項消費金融服務。

目前，自如App提供在線支付、自如白條、自如客專享三種支付租金和服務費的方式。貝殼金控平台還提供租貝、裝貝、住貝等各類金融產品服務。

「選用租貝，可以押一付一，但是每個月要付出一定比例的利息」，一位自如管家告訴全天候科技。

這樣，自如從之前向放貸機構繳納利息轉變成自己可以向租客收繳貸款利息。

在近期的租金上漲和租房貸風波中，自如受到輿論的頗多指責。

自如在公開聲明中強調，「自如提供絕對公開、透明的多種租金支付方式，租客可根據個人情況自主自由選擇，相關操作都是合法合規行為，絕不存在強制、欺瞞行為。」

但一位接近自如的業內人士對全天候科技表示，「自如通過白條這個通道，名義上把一年的貸款借給租客，但實際是直接打到了自如的賬上，通道再把債權收益包裝成ABS收益。」

「長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。」近日，我愛我家前副總裁胡景暉關於長租公寓的這句「金句」被廣泛傳播，在租房市場掀起了一波風浪。

鼎家的爆倉則被認為應驗了胡景暉的「預言」，這背後的心理暗示是：一波長租公寓爆倉潮可能要來了。

李敏稱，長租公寓容易出現爆倉的時點是每年年底和次年初，年關前後，很多人要退租回家，而新的租客數量減少，導致公寓方現金流緊張。

不過，目前來看，長租公寓是否會出現大規模爆倉仍有待觀察。

長租公寓一旦倒閉或跑路，就會殃及租客和房東，引發一系列的連鎖危機——房東收不到租金，因而會收回房子，租客不但可能被趕出租屋，繼續支付剩餘的房租。

此外，一位房產中介人士告訴全天候科技，在退租或轉租方面，正常簽訂租房合同時，租客只需與房東、中介協商一致便可將房屋退租或轉租，但租金貸模式下，合約期內的轉租和退租則可能成為死結，一旦租期未滿，退租或轉租行為有可能變為貸款逾期，進而影響徵信。

那麼，租金貸模式下的租客和房東的利益一旦受損，誰來負責？

北京盈科律師事務所葛磊律師認為，「如果貸款方明知房產中介的欺詐行為，則租戶有權撤銷該貸款行為。如貸款方不知房產中介的欺詐行為，給租戶帶來損失的，租戶可以要求公寓運營方承擔賠償責任。」

「一旦產生諸如破產倒閉這樣的糾紛，要依據合同主體，合同主體是誰，房東和租客就向誰討要相關賠償。」 但葛磊也表示，對於這種行為目前沒有專門的法律條文去定義。

租金貸模式的長租公寓一旦爆倉，同樣會將放貸機構置於風險之地。

不久前，上海長租公寓運營商「愛生活愛公寓」以及北京昊園恆業房地產經紀有限公司（以下簡稱：昊園恆業），均因資金鏈斷裂引發租客維權。放貸平台「元寶E家」就牽連其中。

不過，李敏認為，對於放貸機構來說，只要房子不滅失，就可以繼續租，就可以收到租金。

為防範二房東（長租公寓運營方）爆倉、捲款跑路甚至惡意騙貸，放貸機構也在嘗試「科技管控」，防範風險。比如，在放款前，要求二房東出租屋安裝智能門鎖和電錶，監控房子到底有沒有人住，如果沒有持續用電或使用門鎖，那意味著可能是有問題的。

從風險防範考慮，無論互聯網巨頭，建行、浦發等金融機構還是有影響力的第三方貸款平台，都傾向於跟有頭部公寓品牌合作。「現在願意給中小二房東放款的機構變少了，他們拿錢的渠道很少了。」李敏認為，部分玩家爆倉也是長租公寓行業優勝劣汰、逐漸洗牌的表現，而對於租客來說，租金貸起初是一個頗具人性化的金融產品，現在已經有點被玩壞了。

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