只要享受服務，就要交物業費！
法院審理後認為，本案中，某物業公司為某賓館所在的小區提供了物業服務，該賓館已經享受了物業服務，應當交納物業費，其拖欠至今不付不妥。
租戶：沒簽合同，就不用交物業費！法院：已享受服務，要交。
文/倪斌鷺
原載於《現代物業·新業主》2016年第7期/總第362期
案情
2014年12月3日，某賓館從某房地產開發公司處租用了開發公司享有產權的綜合樓三層D3西部、D4、D5、D6室的房屋，面積755平方米。租賃雙方約定，由某賓館與物業服務單位簽訂物業服務合同並承擔物業費。但是，雙方並未簽訂書面的物業服務合同，物業費收費標準按每平方米每月2.5元計算。物業公司為該小區提供了物業服務。然而自2014年12月3日至2015年12月31日，某賓館一直在該小區營業，卻拖欠上述時段的物業費共計24,387元。物業公司將某賓館訴至法院，要求該賓館支付上述物業費及違約金合計共28,145元。
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審判意見
法院審理後認為，本案中，某物業公司為某賓館所在的小區提供了物業服務，該賓館已經享受了物業服務，應當交納物業費，其拖欠至今不付不妥。關於物業公司主張的違約金，因雙方並未簽訂書面合同，法院不予認定。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。法院最終判決某賓館支付物業公司物業費並駁回物業公司要求支付違約金的請求。
一審判決作出後，某賓館不服提出上訴，二審過程中，經法院調解，某賓館同意支付物業公司物業費24,387元。上述調解書已經生效。
法律解析
本案涉及物業服務合同是否為要式合同的問題
我國《合同法》第十條規定：當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。
合同存在兩種方式——要式合同和非要式合同。要式合同，是指法律法規強制性規定或雙方明確約定採用書面形式訂立合同的情形下，若雙方未訂立書面合同，則合同不成立。從上述規定可以看出，要式合同適用的前提必須是有法律法規強制規定或雙方明確的約定，而物業服務合同並非此類型合同。因此，物業服務合同屬於非要式合同，故合同的成立並不以雙方簽訂書面合同為前提。
在司法實踐的判例中，各個法院處理的方式並不統一
第一種觀點認為，對於物業公司主張承租人負擔物業費的主張是否成立，應審查承租人與房屋所有人簽訂的房屋租賃合同就物業費的約定：若租賃合同約定物業費由產權人負擔，則物業公司無權起訴承租人；若租賃合同約定由承租人交納物業費，則可以不考慮合同相對性的原則，直接判決承租人負擔物業費。
第二種觀點認為，無論租賃合同是否有約定物業費分擔，只要承租人實際享受了物業服務，則應按照其與物業公司存在事實物業服務合同關係為依據，由承租人支付物業費。
在司法實踐中，法理角度的不同體現了兩種價值的取捨：若嚴格按照合同相對性處理,物業公司僅能起訴業主（出租方），出租方因長期不在房屋內居住，勢必加大主張物業費的難度，而最終的物業費一般仍需要由承租方予以負擔。從訴訟成本考慮，加大了物業服務企業、出租方、承租方三方訴累；而直接按照公平原則，即「誰獲益、誰負擔」的原則，不僅節約訴訟成本，也直接達到了實體公平的結果。因此，司法實踐中，一般以公平原則直接判定承租方負擔物業費，可以得到更好的社會效果。
實踐中，部分小區存在業主（或實際使用人，以下同）與物業公司無書面合同的情況，此時業主和物業公司之間形成的法律關係是何種性質？
如果物業公司實際提供了相應的物業服務，則其與業主之間形成了事實上的物業服務合同關係，業主並不能以沒有書面合同為由拒絕交納物業費，物業公司也不能以無書面合同為由不履行相應的服務義務。而對於合同的具體內容，雖然沒有明確書面的約定，但可以參照同檔次小區的物業收費標準及服務項目確定雙方的權利義務關係。
實踐中一般存在兩種無書面合同的情況，並按照不同情形，收費標準亦存在一定的不同：
1、簽訂了前期物業服務合同，但到期後未再續簽。此時，收費標準一般參照原物業服務合同約定的標準予以認定。若原物業服務合同約定的收費標準在合理範圍，一般不做更改，此為一般原則。但若收費標準明顯過高或者明顯低於物業公司實際支出成本，則法院可以依照市場實際情況，根據公平原則予以調整。
2、從未簽訂物業合同的情況。此時應遵循合理、公開及收費與服務相適宜的原則，合理收取物業費。區別不同物業的性質和特點，按照行政主管部門制定的收費辦法，在物業服務合同中作出約定。普通住宅的物業費是參照政府的指導價， 確定費用時應以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算。如果未對收費標準、交費方式進行約定，物業管理公司對小區進行了管理，實際支出了相關費用,應當給予相應的經濟補償。
本案中，某賓館雖然與物業公司無書面物業合同關係，但物業公司實際為某賓館提供了物業服務，某賓館享受相應物業服務內容，雙方形成事實物業服務關係，雙方物業服務合同仍然成立，故某賓館應負有支付物業費的義務。
本案體現了司法實踐中對承租人是否應交納物業費、按照何種標準交納、違約金條款是否適用的問題
如上述解答所分析，合同相對性原則是物業服務合同的基本原則之一，該原則的核心內容就是合同一方僅能對合同另一方即相對方主張權利並承擔義務。但在實踐中，在產權方將房屋出租的情況下，物業公司提供服務的實際受益方為承租人，在本案中即為某賓館，根據公平原則，應由其承擔相應的物業費。而法院在審查此類案件時，一般也要考慮租賃合同中就物業費的約定。本案中，雖某賓館沒按照約定簽訂物業服務合同，但物業費的負擔問題，出租人與承租的賓館已經由租賃合同約定由某賓館負擔，故法院直接判決某賓館承擔物業費是正確的。就違約金一項，因雙方無書面合同，也沒有口頭約定違約金，故不能適用於某賓館。
鑒於租賃市場較為活躍，大量存在業主將房屋租賃給租戶或借用他人使用的情形，那麼房屋承租人、借用人等引起物業服務糾紛後應如何處理？
（一）從理論上分析，根據合同相對性原則，合同義務方必須對合同內另一方直接承擔合同義務，而房屋承租人、借用人並非物業服務合同的一方當事人，因此不具備直接承擔責任或主張權利的合同基礎。
（二）該合同的相對性在某種特定條件下存在突破的可能性。《物業管理條例》第四十二條規定：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。從此條規定可以看出，對於物業使用人與業主不一致的情形，若雙方約定由使用人承擔物業費，則《物業管理條例》可以適用物業使用人，物業使用人需承擔物業費用，而業主則需要承擔連帶責任。此種情形下，物業公司既可以要求業主承擔物業費，也可以要求物業使用人承擔物業費，同時也可以選擇讓二者承擔連帶給付責任。
（三）合同相對性的注意點
1、上述合同相對性的限制僅限於物業服務合同項下的權利義務關係。如果系因房屋承租人或借用人侵權產生的糾紛，則需要按照實際侵權情況直接對被侵權方承擔相應責任。
2、對於直接以事實物業服務關係判決由承租人支付物業費的案件中，因承租人與物業公司並無直接的書面合同，對於物業公司與出租人簽訂的合同中就拖欠物業費約定的違約金或者滯納金的條款，仍應遵循合同相對性的原則，即上述條款不能適用於承租人。
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