長租公寓比販毒還來錢快？
來源：創業家（ID：chuangyejia）
編輯：放開那芒果
近日，《為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》一文在朋友圈刷屏。作者紫竹張認為中介們利用法律盲區哄騙租客簽署租房貸，以租客的信用從向銀行套取一年以上的租金，來錢速度比販毒還快。
1、比販毒來錢還快？
以自如、蛋殼為首的長租公寓時下推行的長達一年的租賃貸款業務模式本質的邏輯是通過這種租房貸，長租公寓每簽署一位租客，就能從金融機構套取一年的租金，然後租客的月租金（或季租金）將以分期貸款的形式幫長租公寓還給金融機構。
「蛋殼」租客的租房貸款合同截圖
然而，長租公寓按照合同約定的租金支付給房東（月付或者季付）後，還能留存大部分從金融機構貸款的資金，這些資金可以被長租公寓繼續使用簽訂更多的房源，從而簽約更多的房客，周而復始，長租公寓就可以以這種方式強佔大量的房源，這就是我們所說的「空手套白狼」。
其實這種模式類似一種金融工具稱為ABS（創業家&i黑馬註：資產證券化）融資模式，以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式。
ABS融資模式
即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。長期公寓的租房貸就是以預期的租金作為底層資產現金流向金融機構貸款。
其實從去年開始，自如就向相關機構申請以房租分期為底層資產的ABS來達到融資規模的擴張，以更快的速度搶佔租賃市場。除此之外，ABS的發行利率大概在5%到6%左右，遠小於中小企業貸款利率（創業家&i黑馬註：10%以上）。這就是為什麼說，「長租公寓拿錢的速度比販賣毒品的人要快」。
2、比P2P暴雷更厲害？
上述文章還認為，當中介公司資金鏈斷裂，所有未歸還貸款全部成為壞賬。壞賬規模少則幾十億多則幾百億，只要有一家倒閉，就可能會引發全行業的連鎖崩盤。從影響範圍來說，長租公寓如若爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。
什麼原因會導致長租公寓出現爆倉？金融學者丁明發博士對創業家&i黑馬錶示，長租公寓業務不斷擴張的邏輯是基於房租上漲的預期，如果房客的房租不足以彌補預先承諾給房東的租金加上付給金融機構的利息以及其它運營成本，長租公寓將面臨虧損狀態。
如果長租公寓以租房貸或者以ABS融資的錢越多，虧損將是巨大，大到不可估量的時候，整個資金鏈就會斷裂，長租公寓就會爆倉，這也是為什麼很多人認為這是長租公寓有意推動房租上漲的原因之一。
租客的租房貸合同詳情
這個情況可類比2007年美國的次級貸危機。當時美國的房價下跌之後，所有以房價為基礎設計出來的金融衍生資產爆雷，蝴蝶效應，造成整個金融生態圈崩塌，引起美國乃至全球性的金融危機。以此類推，房屋租賃中介就像當年的美國金融機構預期房價不會跌預期房租不會下降，才會肆無忌憚的大規模使用租房貸或者發行以房租為底層資產的ABS圈錢。一旦房租的走向不是這些中介公司所預期的，這種爆雷延伸出來的真箇產業鏈危機（包括金融機構）將會無法想像。
不過，從兩者風險性方面比較來看，丁明發不太認同長租公寓爆倉的幾率遠遠大於P2P。P2P大部分是通過賣理財產品或者借款來融資，用這些錢去放貸或者投資，用收回來的利潤來償還本息。P2P是通過這兩者的利差來掙錢。
為了能夠賣出理財產品或者從其他渠道借到錢，P2P往往都承諾比較高的理財產品回報率或者借款利息（創業家&i黑馬註：平均10%以上年化利率），為了能夠覆蓋如此之高的融資成本，P2P需要以更高的利息借給借款人或者投資高風險的項目。
經濟學的逆向選擇理論告訴我們往往都是那些信用比較低的借款人願意支付如此之高的利息來借款，而那些信用比較好的借款人往往可以通過銀行以相對低的多的利息借到錢。
逆向選擇，是信息不對稱帶來的另一個問題
向P2P借錢的用戶大多信用不高，大概率存在用戶不還錢或還不上錢的可能。因此，比較P2P借款人和租客的信用，租客的信用等級從均值來說是遠低於P2P借款人。除此之外，P2P借款人大多上不了徵信，而很大一部分的租客向金融機構（比如銀行）簽訂的租金貸是會上徵信。
另外，租客往往都是押1付1，租客若違約常常會被抵扣押金。所以，租客的違約的概率會更低。
此外，P2P出現一家爆雷容易發生擠兌，當流動性出現危機時，由於信息不對稱，大眾恐慌很容易蔓延。而目前來看，一家長租公寓發生爆倉，影響另一家長租公寓的程度很弱，除非房租整體下行。
3、ABS工具有罪？
在B2C租房模式下，租房盈虧的承擔主體由業主變為了租房公司。從業務特點來看，B2C租房初期投入較大，現金流回收期長，此外因為空置期、租金漲幅等預期偏差等因素，都會影響其現金流。
為了降低現金流波動的風險和快速回收投資，在B2C租房模式中，除了租金貸的形式收取租金，長租公寓也會將大量的物業和固定資產，通過打包發行ABS把重資產轉化成輕資產。
歐美最早使用ABS這種融資形式，近兩年ABS成為中國比較流行的一種資產發行形式，碧桂園等一些房地產商也在利用該工具。ABS被青睞的一個重要原因是，目前房地產企業向銀行貸款的融資比較困難，他們需要另外一種方式來獲得融資。
2017年1月，"魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃"獲批發行，自此拉開了長租公寓資產證券化的序幕。據不完全統計，截至2018年8月21日，目前共有長租公寓資產支持專項計劃11隻，總規模106.67億元。其中，自如發布數量最多，招商長租募資最大。
圖源：理財不二牛
事實上，ABS是一個擴大融資的渠道，假如企業有一些優質的資產能產生現金流的話，就可以把這些資產做成ABS，進行融資。現在中小企業資金趨緊，有一些非常優質的中小企業他們手上有非常優質的項目，如果能產生比較不錯的現金流的話，它可以發行ABS。在市場機制下，讓投資者去判斷和投資。
ABS起一個催化劑的作用，幫助企業流轉資金，讓企業發展更快。ABS作為一個金融工具本身是沒有錯的，當然如果企業利用ABS做一些高風險的事情，就是錯誤的。
4、「套路貸」是個問題
事實上，一些長租公寓通常在消費者不知情的情況下使用「租房貸」，導致消費者「被貸款」，甚至強制消費者簽下租房分期貸款合同。雖然在還貸時並不涉及貸款利率，事實上羊毛出在羊身上，貸款利率一定會轉嫁進租戶的房租成本中。
中介通過租房貸套現租金的全款，借貸平台賺取的利潤則被中介和借貸平台瓜分，風險卻留給了租戶。租房貸的風險在於一旦長租公寓出現爆倉，中介跑路，「租房貸」對銀行機構來說是一筆壞賬。租客在危機中則處於一個非常劣勢的位置，房東則會把這個房子拿回來，自己住。然而租客簽了貸款協議，即使中介跑路，迫於徵信不得不繼續還款。
8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業「三不得」和「三嚴查」，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，另外，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。
5、警惕過度金融化
8月20日，杭州長租公寓公司鼎家宣布破產，這是今年長租公寓第一個爆倉的平台，背後牽扯出的是中介+金融風險問題。
目前某些領域存在「過度金融化」的問題，其表現在於社會中金融部門、金融資產相對於非金融部門和實物資產過度膨脹，非金融企業利潤越來越多地來源於金融渠道，而非傳統商品生產與貿易渠道獲得等。
中國人民大學財政金融學院教授張成思曾撰文稱，如果「過度金融化」，中國經濟結果就是，資本輪動導致的普通商品價格上漲會導致CPI漲幅增大，而且由於普通商品的金融化，民眾日常生活所接觸的商品價格會有較大漲幅，直接影響了國計民生和社會穩定。
「一個行當，如果過度金融化、過度放槓桿，必然會造成金融風險和社會風險，最後毀滅整個行業。共享單車如此，P2P如此，區塊鏈如此，現在，連最古老最傳統的房租租賃中介行當，也被快速金融化過度金融化了，而且快要爆雷了。」 創業黑馬董事長牛文文在個人微博上感嘆道。
牛文文分析稱，因為樓盤搖號引發P2P擠兌爆雷、P2P爆雷又波及一批上市公司和銀行、甚至影響到早期創業投資行業呢?至於P2P爆雷對整個社會消費購買力下降的影響，現在還沒有統計分析，估計未來會慢慢顯現出來。
牛文文因此呼籲創業者和投資人，千萬不要再過度金融化過度互聯網化了，應該要各自回歸產業本質，在垂直細分產業認真創新升級，不要再不停吹泡泡造風口，害己害人害社會。
「雙創這些年，創業者和投資人獲取了社會太多的鮮花和掌聲、資源和鼓勵。現在，大潮已退。時代大潮在把一個社會角色捧為英雄的同時，也在向這個角色寄託了殷切的期望。現在，是創業者投資人回歸初心，體現自己社會責任感的時候了。」
本文由創業家（ID：chuangyejia）原創發布，授權互聯網早讀課轉載。內容僅代表作者獨立觀點，不代表早讀課立場。如需轉載，請聯繫原作者。
