自如七問
前兩天，一篇叫《為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》的文章刷屏，作者「紫竹張先生」在文中揭露了自如的金融遊戲，指出其中的巨大風險。
看文章評論和筆者朋友圈的反映，很多吃瓜群眾把火力轉向了金融工具本身。
在中國，罵資本和金融是政治最正確的事情。在大多數人的樸素觀念中，資本家不負責，金融家吸人血，社會都是他們搞壞的。那麼分期貸款就是在吸窮人的血，ABS更是一場富人間的貓膩。
販毒和P2P龐氏騙局這樣刺眼的詞，用來類比長租公寓。甚至一些評論中，長租公寓搞ABS已經和次貸危機划上了等號。
妖魔化會阻擋視線，我們應該一層一層來看，以自如為代表的長租公寓玩的這套金融把戲，到底有沒有問題？問題有多大？
首先，對租客來說，房租分期是吸血嗎？
分期是很常見的一種金融工具，本質是透支未來的資金改善當前的現金流。比如我想買iPhone X但是手頭沒錢，那可以選擇使用分期貸款先把手機拿下用著，然後每月還錢，代價就是需要多付的那一些利息。經過京東淘寶的教育，廣大年輕消費者已經很熟悉消費分期了。
房租分期對租客的意義也差不多，通過付出一些利息，來少交一些租房首付。
分期貸款什麼情況下才會有問題：
故意誘導收入能力很低的群體去購買遠超自己消費能力的商品
這是校園貸的原罪，但租房分期基本沒有這個問題。它在分期前後計算方式相差不大，不會產生誤判，居住這樣的絕對剛需也很難被消費主義所「污染」。
2.貸款利率過高
自如分期名義上的年化利率是不到7%，計算下來的irr（實際利率）是12%左右，銀行信用卡、螞蟻花唄等主流的分期工具實際利率都在15%左右，自如賺取的利息並不高。
如果算上分期時打折的服務費，代價還要更低。拿自如分期介紹頁面的計算器來看，選擇分期一年要付的全部費用是43734元，如果正常月付，要付44730元，反而要多上一些。在普通的分期產品中，這簡直是不科學的，自如為什麼這麼設計，後面再說。
有一些人看到分期收利息就說「吸血」，現金貸橫行的時候動輒100%以上的年化利率才叫吸血，自如這個，單從利率來看，叫福利。
3.未明確告知消費者這是貸款
有一些長租公寓分期，在介紹業務時會避免提到「分期」和「貸款」字樣，只說這是押一付一的付款方式，這就讓租客糊裡糊塗合同，不知不覺被貸款。
從目前的報道來看，部分長租公寓平台，在2和3上面有瑕疵。具體到自如這家最大的平台，1、2都沒有問題，3上面做得不夠好。筆者的好幾位朋友都反映，自如在推銷分期業務是，會故意使用模糊化的話術，他們都是直到近期媒體揭露，才知道自己背上了貸款。
即便如此，仍然可以很明確地說，房租分期這個工具，對租客來說，的確能緩解現金流壓力，利息也不高。它的原罪，不在於「吸血」和「暴利」。
第二個問題，房租分期再轉ABS的模式，風險在哪兒？
在這個模式中，資金是這麼流轉的：
首先，租客和自如旗下金融公司
（眾誠友融）
的通道（中國對外經貿信託）
簽訂租房分期合同；
之後租客每個月給金融機構還款。此時，自如並沒有像一些文章中說的那樣已經拿到了一年房租，因為眾誠友融本質上和自如是一體的，自如現在手中拿著的，是租客的一筆債務；
租客的分期貸款，被包裝成「自如房屋分期ABS」，委託信託機構
（中信證券）
去賣債權；
中信證券把募集來的錢
（實際上是租客全部一整年的房租）
一次性打給自如；
自如用這筆錢去繼續擴張。
這其中，設計了退出機制：
一旦租客和自如之間解約
（租房合約）
，那麼自如需要把剩餘還沒發生的房租，一股腦退給中國對外經貿信託這家公司。
自如《租賃合同》原文，合同中甲方為自如公司，乙方為租客
那麼假設在某一時間段，租客解約率升高，自如就會在短期內面臨著巨大的資金壓力。再假設，自如把之前提前拿到的房租，採取了過於激進的擴張策略，全部投入到簽約新房源上，這樣自如就有可能資金鏈斷裂。
第三個問題：如果自如真的資金鏈斷裂，風險由誰來承擔？
在這裡插播一個情況，筆者詢問了身邊的朋友，有四個人選擇過自如分期，在他們APP的「我的合同」中，都只有租客與自如之間的《租賃合同》而沒有租客與金融機構之間的《貸款合同》，並且他們都不記得自己看到過這個貸款合同。
但從《租賃合同》上面的字樣來看，《貸款合同》是實實在在存在的。最大的可能，就是自如在簽訂合同時極力淡化《貸款合同》存在感，並且全程在自如APP內簽訂合同之後沒有在自如APP內保留合同副本，也沒有提醒租客保留電子副本。
因此下面是基於常識的猜測，因為看不到《貸款合同》中的細則，並無實錘：
假如發生了自如資金鏈斷裂的情況，會有另一家機構來接盤存量的租賃合同，在法律層面上，租客並不會被趕走，而是每個月交著貸款，繼續住在房子里直到合同到期。
真正的風險很可能在房東這一端
。經過了種種金融工具的折騰，自如透支性地拿到了全年房租，租客欠的是金融機構的錢，自如每個季度打給房東應得的房租。一旦自如資金鏈斷裂，房東不但拿不到接下來的應得收益，自己的房子還被租客占著，是最虧的一方。但應該注意的是，這只是理論上的。在實際操作中，房東一旦吃虧，必然要去騷擾租客趕租客走，損失有可能被轉嫁。現實中，房東往往經濟條件更好，在當地社會能量更大，空閑時間往往也更多，一旦租客扛不住壓力搬走，就變成了租客不但沒房住，每個月還要交貸款。
註：上述判斷是基於不完整資料的筆者推測，實際風險到底由哪方承擔，要視《貸款合同》上具體條款而定，請讀者自行判斷。
第四個問題：風險有多大？會是下一個次貸危機嗎？
表面上看，自如的這一套模式，在金融層面的確和引發08年美國次貸危機的按揭貸款證券化非常相似，但有些文章把它的風險與次貸等同，那就是別有用心地誇大了。
房租貸款的證券化與買房貸款的證券化，最大的差異有兩點。
一是，租房是個流動性特別高的市場，房屋買賣則不是；
二是，短中期內，中國一線城市房租幾乎沒有下跌風險。
上面提到了，自如這種模式最大的風險在於短時間內的大量解約，而這隻會在房租大幅下跌時才會出現。
房價虛高的表現，是人們開始買房用來投資而不是用來住，很多房子買來之後空放著也租不出去。而房租幾乎沒可能出現這一情況，在目前的中國一線城市，房屋租賃市場依然面臨很強的供給不足的情況，未來幾年間，房租繼續上漲幾乎是必然。
往後退一步，就算房租開始跌了，解約率提高，會發生什麼？
如果是房價開始跌了，高價買房的人房子賣不出去，於是大規模出現違約出現，金融機構面臨巨大的資金壓力，多米諾效應開始。
如果是房租開始跌了的話，租客趨利避害，只需要付出一個月的違約金就可以退出合同，尋找更便宜的房子住進去，會出現大規模的租賃合同解約而非違約，長租公寓平台短期內會承受很大的資金壓力。但不同的地方在於，一線城市中租房市場流動性很高，此時平台方只需要下調房租價格，就可以在很短時間內把空置房再次租出去，讓資金回籠。
風險不是沒有，但咋咋呼呼把自如說成是下一次次貸危機的罪魁禍首，遠遠不至於。
第五個問題：這些長租公寓是龐氏騙局嗎？和P2P是近親嗎？
不要看長租公寓可以靠金融工具一生三，三生九，快速擴張規模，就斷定它們是龐氏騙局。
龐氏騙局的關鍵，不是指數級地增長速度，而是它並不創造實打實的收益，它的收益全部來自後來者的資金。而長租公寓是實打實可以產生利潤的
。而將長租公寓與違規P2P的對比，是有一些道理的。
P2P行業最普遍的違規現象之一是資金池。正規P2P應該是純粹的信息中介，錢不過平台的手，直接從出借人轉到借款人賬上，但在實際操作中，P2P公司往往是有一個資金池，出借人的錢「流入」這個池子，再「流向」借款人。
在這種模式下，所有錢混在一起，分不清借給用戶的錢是誰出的，這樣就會有兩個風險，一是平台手上拿著用戶的錢，可以捲款跑路，二是一旦發生大面積壞賬，平台沒法將壞賬部分進行切割，只要池子一空，所有出借人的本金就都拿不到了。
自如式的長租公寓模式，也是把自己從純粹的租房中介，變成了債權持有者，理論上，也有潛在的跑路和系統性風險的可能。它和P2P的區別是，房租分期這一類貸款的違約率極低，根據自如披露只有0.4%左右，而P2P平台的壞賬率則動輒接近10%，此外，P2P資金池是明確的違規行為，而房租分期的資金池是合法的，暫時沒有相關監管政策。
第六個問題：更「靠譜」的房租貸款應該怎麼玩？
房租分期貸款其實是個很詭異的模式。
分期的精髓，是把原本需要一次性付清的錢，變成了每個月交。房租這個東西，本來就是每個月交的，變成分期之後還是每個月交，對租客來說意義何在？
因此，平台方為了讓房租分期合理，會修改產品首付，自如租房正常交首付是「押一付一加全年服務費」，分期就變成了「押一付一加一個月的服務費」，這裡面少掉的首付，不是因為分期這種模式帶來的，而是平台方故意的設計。
那麼它不合理的地方在哪兒呢？在於，租客僅僅是少付了4000多的首付
（以房租3000計算）
，卻背上了三萬多的債務。最「正經」的房租分期，應該是「首付分期」。租客付不起首付，那你需要多少錢，自如就一次性貸款給你，分期還款。緩解4000元的現金流，只需要背上4000元的債務，這才是最實在，最靠譜，最合理的做法。
還有一類可行的房租分期，是對某月的房租單獨進行分期。租客如果當月付不起房租，可以將當月房租進行分期，在之後的數月內還上，這也是「正常」的分期方式。
最後一個問題：自如玩金融遊戲圖的是什麼？
自如作為一家長租公寓，其盈利模式本該是通過精細化運營手段，控制成本，提高租房質量，來獲取收房/租房的每月房租差獲利。
但目前種種跡象表明，自如玩的可能是一個以時間為核心要素的期限套利遊戲：
第一層期限套利，是自如每年和房東約定一個月左右的空置期之後，靠極其迅速的標準化裝修流程和強大的獲客能力，實現非常高的周轉速度，實現最快10天左右的租客入住，靠空置期和入住時間之差套利；
第二層期限套利，是通過分期+ABS的金融工具組合，提前收取整年租金，卻按季度支付房東收益。
從這個角度來看，自如和兩類企業有相似之處。
一類是共享單車平台。當年的共享單車平台們，在發覺主營業務無法實現盈利時，開始在押金上動腦子，企圖用金融的方式獲利，與如今的長租公寓如出一轍。後期監管介入，才放棄了這個創收途徑。
另一類是京東和亞馬遜這樣的自營電商平台。它們是眾所周知年年虧損但現金流極其充沛的公司，顧客在亞馬遜和京東上購買商品後，錢迅速到賬，但電商平台可以憑藉體量和信用獲得更高的話語權，延遲給供應商結算，靠這個時間差獲得大量現金流，再用於錢生錢的投資和技術研發。
企業利用資本來加速擴張，利用金融工具來期限套利，本身都沒有很大的問題，京東和亞馬遜曾經在一段時間內備受質疑，但很少有人去指責它們「不道德」。當然也應注意到的是，無論是亞馬遜還是京東，都並不以金融手段為長期的主贏利點，它們期限套利的最終目的，還是去獲取電商業務上的競爭優勢。
自如模式真正的硬傷在於和消費者利益息息相關的兩點：
1.自如式的房租分期只緩解了租客幾千元的現金流，卻讓其承擔了接近10倍的債務。雖然這樣的金融產品的確能夠解決租客的現實問題，但仍是不公平的，尤其是在大多數租客並不知曉房租分期貸款本質的情況下。
2.自如違背了業務常理，最短10天的裝修工期根本無法杜絕甲醛超標，自如是在以廣大租客的健康為代價，換取自己極高的周轉速度。
除此之外，其他被千夫所指的，比如「暴利」和「用資本抬高整個市場租金水平」，反而立不住腳。暴利並不是事實，一個城市的房租水平則由非常多因素所共同決定，不應讓長租公寓自己背鍋。
綜合來看，筆者認為自如並不「邪惡」，只是「過於聰明」。過去幾年間自如等等長租公寓的出現，的確提升了居住質量，減少了傳統黑中介們的貓膩，為房東和租客創造了實打實的價值。對長租公寓和金融工具一股腦敵視和一棍子打死，是在恐懼和憤怒下的倒退。別被帶了節奏。
自如們到底是韭菜收割機還是租房市場的有益補充，現在下定論為時過早，我們可以再等等。希望自如和其他長租公寓們，能夠以今日轟轟烈烈的輿論危機為戒，利用金融工具去發展自己的租房業務，而不是以租房為工具去做金融。
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