澳洲房產投資的真相，冰火兩重天？
作者丨陳君
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1近兩年的澳洲房產政策變化
首先與大家一同盤點近兩年與澳洲房產密切相關的政策變化，側重在對海外人士影響較大的政策。
（1）2016年
2016年4月：維州政府再次宣布對海外投資者進行徵收額外3%的印花稅，在 2015年7月對海外投資者額外徵收4%印花稅的基礎上，提高到7%，新的印花稅政策於2016年7月1日開始生效。
2016年5月：澳儲行將利率降到了當時的歷史新低點1.75%。
當年5月份另外一個重大事件就是澳洲四大銀行之一的Westpac站出來說，開始收緊海外收入的房屋貸款申請。Westpac是四大銀行中海外貸款市場佔有率最高的銀行。之後，各大銀行依次加緊收縮。這可以說這是整個2016年澳洲房產海外投資者的黑天鵝事件。
後面一系列發生的事情對之後的澳洲公寓市場、開發商、中介等都產生了非常深遠的影響。一兩年前買的樓花將面臨不能貸款交割的後果，從而引發一系列問題出現。
2016年6月： 聯邦政府宣布小留學生簽證。只要年滿6周歲的兒童就可以到澳洲留學，同時還配置監護人簽證，並且可以續簽，一下子中國富有中產階級帶著孩子到海外享受新鮮空氣和教育的夢想頓時實現。這一新政對澳洲房產的影響也是深遠的，對澳洲各學區的大戶型公寓和二手房帶來很多機會。
同月，還有另外三項政策出台：
澳洲聯邦大選。
新州增加4%的海外人士印花稅。
昆州印花稅3%的海外人士印花稅，2017年10月1日開始生效。
至此，澳洲三大首府城市所在州都對海外投資者徵收額外印花稅。這從另外一個層面上來說也是為了防止海外資本過速流入，從而導致澳洲當地房產市場有過熱危機，政府調控的目的是為了維穩，這也是為什麼澳洲房市常年穩定的道理所在。
控制房市過熱和增加財政收入，一些政府官員表示，海外買家沒有像本地人一樣繳納個人所得稅或消費稅，因此上調印花稅能保證海外買家也對政府做出公平合理的經濟貢獻。
而對海外買家徵收附加印花稅的做法在國際上並不是先例，新加坡、中國香港和加拿大部分地區都對海外物業投資者徵收15%甚至更高的額外印花稅。跟它們比起來，澳洲的附加印花稅還不算高。新稅制的實施將導致海外人士在澳置業的門檻提高，房地產行業勢必加速優勝劣汰，將促進行業長期的更健康發展。
截止2016年7月，澳洲四大銀行都相繼停止了對海外收入的房屋貸款申請。現在，澳洲當地的銀行已經關閉了海外收入的貸款通道，這也使得很多海外買家需要尋找新的貸款渠道。市場上應運而生的基金貸，利率高，手續費高且繁雜，投資人在貸款或放棄10%的首付之間猶豫。
2016年8月：澳儲行進行第二次降息，從1.75%降至歷史最低點1.5%。
2016年10月： 澳洲十年簽起步
澳洲政府推出新的10年期簽證，允許遊客和商務人士在最多十年內多次往返。簽證持有人每一次進入澳大利亞，可以停留三個月。中國也是澳大利亞首個實行十年有效簽證試點的國家。前來澳大利亞的中國遊客人數再創歷史新高，來自中國大陸和香港的短期遊客人數在過去一年中增長到創紀錄的140萬人，年增長21%。如今中國遊客人數已經遠領先於紐西蘭遊客，後者曾位居訪澳人數之首。這對澳洲幾大旅遊熱點城市的房產短租市場帶來了巨大的商機。
2016年12月： 聯邦財長特別宣布，允許海外人士接手不能順利交割的樓花。
（2）2017年
2017年不像2016逐月有政策的變動，而是集中在新財年的預算里公告說明。澳洲的財政年度是每年的7月1日至次年的6月30日，這就是為什麼接下來很多的預算新政策幾乎都是以7月1日作為起始點的。
預算可以看做是每年澳洲的年終政府總結報告，內容涵蓋了澳洲民生的方方面面，如稅務、經濟、醫療、商業、福利、教育、基礎建設、國防、能源、房產等各個方面的政策和法規導向。澳洲的各個州和領地還有著自己的獨立預算。比如，新州的預算通常是在每年6月的第3個周二公布，而維州的預算通常是在每年5月的第1個周二公布。
我挑出部分與海外投資者較為相關的政策，與大家分享。
1. 從2017年7月1日起，新州海外買家的印花附加稅，從之前的4%升到了8%。
2. 取消了維州樓花的印花稅減免政策。
3. 增加土地稅和土地附加稅，各州稅率不盡相同，這裡不展開描述。
5.海外買家申請費，也就是我們常說的FIRB費用，也做了累進位的上調。
6.從2017年5月9日，海外買家擁有的住宅房產如果一年內空置超過六個月，每年每套至少繳納5千澳元的空置稅。
政策步步趨緊的原因是，澳洲屬於全球房地產風控做得最好的國家，政府等相關部門干預，提前擠泡沫，防止房地產市場大的風險—短期利空，中長期有利於房地產市場理性發展。
2貸款收緊稅費上漲，你投資的房產還好嗎？
前幾年寬鬆的澳房投資環境，吸引大量的中國投資人。那麼在這兩年貸款收緊稅費上漲，你投資的房產還好嗎？
在這兩年內，作為從業人員，聽到投資人說的最多的就是，之前在其他機構購買的房產，因為貸款問題想轉手，以及預期租金收益與顧問告知的不符，或者出現購買的房產不漲，甚至是下跌的情況。
6月份我在澳洲實地考察5座城市的房產。想與各位分享目前真實的澳房市場。6月的考察行程，從墨爾本開始，到阿德萊德，昆州的布里斯班和黃金海岸，最後一站在悉尼。
說到這兩年投資人轉手得最多的物業類型，當屬墨爾本市中心的公寓。位處最宜居城市墨爾本的市中心，華美的精裝修，spa健身房泳池等齊全的配套，低總價，外加一些中介機構的包裝營銷。這些讓中國投資人趨之若鶩。而沒有實地考察，以買中國房產的思維去購買另一個國家的房產，單純從他人嘴裡去聽海外房產市場，是很危險的。
就拿墨爾本來說，墨爾本地勢平坦，可供開發的土地多，可持續外拓。地形已經決定這座城市的主流房產類型是帶有土地的聯排或獨棟別墅。除了地形，還有本地居民由來已久的生活方式。以及澳洲土地永久產權，無遺產稅的特性。這些原因都讓土地格外值錢。所以如果想在墨爾本投資，我認為東南區的聯排獨棟是優選。
高密度的高層建築也就在市中心才看得到，出了市中心，隨便一個區的房產類型，公寓和別墅的比例大概是二八分，甚至一九分。近日，CoreLogic做了一項調查：在過去的10年里，澳洲哪些地區的房價漲幅最大。前四名是悉尼地區，第五名和第六名分別是墨爾本東南部，漲幅102.7%，墨爾本西部地區，漲幅102.3%。墨爾本當地的居民和呆的比較久的移民，會詫異國人投資市中心公寓的熱情。因為這是他們不會去觸碰的物業類型。
從資本增值的角度看，投資人應該避免，但從租金收益角度，小戶型公寓很受歡迎。市中心公寓的租金可觀，且逐年看漲。租客多是留學生，部分先整租後分租做airbnb。所以你在市中心公寓樓里能看到拿著文件材料的學生黨，也有各國帶著大大小小行李箱的旅客。
墨爾本邁入airbnb全球最受歡迎的城市前20，短租利潤尤為豐厚。只是如果自己管理耗時，託管又收費高。且近期新州政府對airbnb物業設置每年出租180晚的限制，墨爾本會跟上嗎？
另一個與墨爾本情況非常相似的城市是布里斯班，布里斯班是澳大利亞昆士蘭州府城，也是昆士蘭州人口最多的城市。位於澳大利亞本土的東部，北緣陽光海岸， 南鄰國際觀光勝地黃金海岸市。作為澳大利亞人口第三大的都會，僅次於悉尼與墨爾本。
很多投資人會問我，布里斯班的公寓好像情況跟墨爾本一樣，不漲甚至下跌。在這一點上，我認為這兩座城市有稍微的不同。墨爾本市中心的公寓多用於出租，租客多是留學生。而布里斯班市中心的公寓當地人購置後選擇自住的比例較高，有家庭戶，有上班族。
這一點上，我認為布里斯班人對公寓的接受度比墨爾本人來得高。這是一種居住結構轉變，從低密度向中高密度居住方式轉變。這種轉變不單發生在澳洲，大部分發達國家都出現了相似的居住方式的結構性轉變。大城市越來越成為經濟發展驅動器，年輕一代不再同他們的父輩一樣願意居住在城市邊緣，相反他們更願意居住在城市內城，享受城市生活帶來的便利。公寓價格的可負擔性也是一個因素。
不過這一兩年集中交房的公寓項目確實比較多。有持續關注澳洲房產的朋友會知道，2016年澳洲房產貸款政策還未收緊前，購買澳洲房產的流程是，先支付10%或20%的首付，具體看項目開發商要求，交房前三個月辦理貸款+交房時支付餘款。投資的門檻低壓力小。
2016年年中後澳洲房產貸款政策步步趨緊，購房者措手不及，導致無法順利交房，寧願放棄首付。房源就又再次流回市場。外加前幾年審批的高層公寓項目較多，集中在2018-2020年交房，會有階段性的交房高峰。
悉尼所在的新南威爾士州和墨爾本所在的維多利亞州的人均年薪在8萬澳元左右，而布里斯班的昆士蘭州的全職人員人均年薪是$76000。相差不大，但房價方面可就差得多了，布里斯班的房價中位數幾乎是悉尼的一半。布里斯班和黃金海岸所在的昆州地區，人口凈流入非常明顯，還有與悉尼房市50%的價差，這是我們看好布里斯班房市未來的大前提。
3如何退一步理智看待澳房市場？
相信今天不少收聽分享的朋友心裡帶著一個疑問，那就是聽說最近澳洲房產跌了。是的，這個問題不迴避，我就這幾年一路領漲，近幾個月領跌的悉尼來說，我們一起正視下目前的情況。看看各方面的數據。退一步理智看待澳房市場。
首先，據CoreLogic 數據統計顯示，截至07月05日，在過去的一年時間裡悉尼房屋價格下跌了4.68%。
另一個風向標數據：澳洲房產概念之拍賣清拍率Auction Clearance Rate，如果你在海外掘金的社群里，會看到每周一我們會分享首府城市每周六的二手房屋清拍結果。
那麼，什麼是清拍率呢？清拍率是二手房拍賣市場供給和需求狀況的寫照，是反映整個市場預期表現的首要指標。一般是每周六出清拍結果，周日通過媒體公布。拍賣結果包括：
1.拍賣現場售出數，
2.拍賣前售出數，
3.流拍數，
4.拍賣後售出數，
5.撤銷拍賣數。
澳洲房地產監察局（APM）計算清盤率的公式：（拍賣現場售出數+拍賣前售出數）/（出售的總額+流拍數+撤銷拍賣數）。根據此公式計算出來的結果是各大主流媒體所公布的最保守的清拍率。
回顧上半年的二手清盤率，幾乎都在60%上下徘徊，近一個月，更是跌破60%。過往5年同期的數據在70%-80%，甚至超過80%。房價節節高漲，市場一片大好。成為「極端賣方市場」。通常75%以上都是有利於賣方的，簡單的說就是買房的人多，房源少，價格會被推高，賣房子的人開心。
那麼從今年的二手清盤數據來看，顯而易見地，今年首府城市的房產市場轉冷。作為從業人員，我們反倒鬆了一口氣。 因為大部分會選擇在澳洲投資的人們，看重的是澳洲房產的穩定。在經歷了2013年悉尼、墨爾本的瘋狂之後，終於進入房價調整期， 有漲有跌才是健康的市場規律。經歷過減速，才能迎來下一波更穩定的上升，避免泡沫和投機行為的產生。
前面我們提到的墨爾本地勢平坦，可供開發的土地多，可持續外拓。反觀悉尼，我個人認為悉尼完全不用擔心，還是從地形上來分析，悉尼作為澳洲最古老的城市，其封閉的地理環境導致可供開發土地是有限的，悉尼南北是永久性的綠地公園， 西邊是藍山，東邊是海，整個城市能發展的地方就那麼一片，所以公寓項目十分普遍了。在這裡，一手的獨棟和聯排別墅新房是十分稀缺難得。悉尼承載著那麼多優質的商業、教育、醫療資源，只要區域好，房子將來還是要漲的。
此外，大悉尼委員會主席在過往的演講中勾畫未來整個悉尼將分為三大中心城市，每個城市居民去學習、工作或購物的通勤都不超過30分鐘。
人口增多，交通擁堵，市中心房價高不可攀已經是可以預見的事實，所以為了緩解悉尼人的交通出行和住房壓力，將大家的通勤時間縮短到30分鐘以內，大悉尼被從東向西規劃成三大中心城市，分別是：東港市（Eastern Harbour City），中央帕拉馬塔河市（Central Parramatta River City）和西部市（Western City）。
這三座城市的劃分，不僅僅是地域上的劃分，更是功能上的劃分。
東港市以現在大悉尼傳統的市中心Sydney CBD為主，未來將成為金融和專業服務的中心。
西區將將成為繁榮的貿易、物流和先進位造業的基地。
而大悉尼的中心城市，則定在Parramatta地區，換句話說，未來，廣義大悉尼地區的市中心，就是Parramatta。將成為醫療、教育、研究機構、商業服務、行政服務聚集的樞紐，城市改造和新區開發將伴有與之匹配的高質量公共空間、綠地、基礎設施，以吸引技術人才和排名前100的企業入駐。
上述正是2056悉尼大規劃的部分內容。2016年底的2056悉尼大規劃草案出台，提出大悉尼地區目前有470萬人口，按照規劃，2036年，人口增長將達到600萬；2056年，人口將達到800萬。增加的居民人數意味著在2056年之前，需要81.7萬個新增就業崗位，以及額外的72.5萬套住宅。
所以說國家的政治，經濟，人口流入等基本面相對穩定，房市只是短期調整，長期一定是看好。移民人口增長是澳洲長期國策，短期永居移民人數這兩年有所控制，但是留學生教育產業大幅增長。
再一個數據房屋空置率。中國房子的空置率，據騰訊的統計，大概有22.4%。澳洲呢，住房的空置率，僅有2.5%。這個數據很重要，說明在澳洲投資了房子，基本上都有人住。出租有保證。
4如何尋找最佳投資標的？
相信大部分選擇澳洲投資的人們，看重的是澳洲房產的穩定。 即便在目前貸款及印花稅增加的情況下，澳洲房產依舊受到中國高凈值人士的青睞。那麼在現在的市場下，怎麼去挑選城市，區域，項目呢？
物業類型方面，過往平均數據顯示帶有土地的聯排和獨棟漲幅高過公寓。別墅的租金收益多在2.5%-3.5%，公寓在4%-6%。別墅的年漲幅多在12%+，公寓在7%+。
但這個情況在悉尼是例外的，……
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