記住這三條建議，就能在德國做躺著數錢的成功房東！

投資賺錢是永恆的話題。現在德國投資賺錢哪種方式更穩定，更長久？買房可能是首選。

隨著德國房地產市場一路向好，各大城市的房價一路走高，銀行貸款利率維持低位。

與其將錢存在銀行，每月倒貼利息，不如買套投資房，每個月收穩定租金。

但是，如何做一名合格的包租婆(公)？這裡面學問多多。

租給誰？

毫無疑問，買房最重要的是「Lage、Lage、Lage」（地段）

但是，往往地段好的房子價格也不低，所以如何在地段和資金中平衡是個問題。

我們建議您，先思考「如果我要買房出租，我希望租客是誰？」

學生？單身白領？還是一個家庭？

如果是學生，臨近學校、交通相對便利的小戶型，無疑是最熱銷的。

如果是單身白領，生活基礎設施齊全、交通便利的小戶型，也是不錯的選擇。

如果租戶是家庭，臨近幼兒園、小學，城市基礎設施齊全的、不帶傢具的大戶型，則是首選。（儘管德國並沒有嚴格的「學區房」，但是學校仍是影響家庭租房的重要因素。）

這麼看起來，買個小戶型租給學生、或是單身白領，似乎是個更佳的選擇？不一定。

因為學生和單身白領，流動性高，甚至有些住不了3個月就搬家，這無形中，增加了投資人的管理成本。而家庭往往受制於孩童、工作等影響，會租用更長時間。

但是，也由於學生和單身白領的流動性高，不容易產生「老賴」——占著房子不交房租的情況相對較少。

所以，事先想好「租給誰」是買投資房的重要一步。

租售比

接著你需要看看，中意房子的「租售比」是多少。

什麼是租售比？

一般情況下是：每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。

也有一種說法認為是：每個月的月租與房屋總價的比值。

房屋租售比是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1:200到1:300。比值越高，說明房價中的投資需求越大。

也可理解為：保持當前房價和租金條件不變的情況下，完全收回投資需要多少個月。

按照國際經驗，在一個房產運行情況良好的區域，應該可以在17-25年內完全回收投資。

如果少於17年就能收回投資，說明這個地區有較高的投資價值；如果一個地區需要高於25年才能回收投資，則說明該地區有潛在的房產泡沫風險。（來源：知乎@團支書）

如果你是貸款買的投資房，可能還需考慮「租金回報率」和「貸款利率」的關係，同時還需要考慮，「通貨膨脹率」對租金收入的影響。

以上「各種率」聽起來複雜，卻是買投資房重要考慮因素，如果不懂可詢問專業人士意見。

其他支出？

最後，你需要留意房子的「其他支出」，比如暖氣、水、和管理費等。

儘管水暖等費用最終會轉嫁給租客承擔，但是買房時仍需考慮「我的租客是否能承擔起這麼高的其他支出」

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