起底藏在自如背後的自如資管，抬高租金的錢從何而來？
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8月22日，北京市住建委開通了12345打擊「黑中介」投訴舉報熱線，意料之中的接到了多起舉報，涉及哄抬房租、不退押金、強制貸款付租金等問題，經住建委查實涉嫌存在違法違規問題的共有23家中介機構，並予以曝光。
但意料之外的是這23家中介機構中卻有一家資產管理公司：北京自如生活資產管理有限公司。
為什麼查處違規中介卻冒出來一家資管公司?
它和自如有什麼關係？
和住建委曝光的各項問題又有什麼關係？
。。。。。。
起底「北京自如生活資產管理有限公司」
北京自如生活資產管理有限公司（下稱「自如生活」）2015年成立，法人是單一剛，由北京自如資產管理有限公司100%持股（下稱「自如資管」），而自如資管的股東分別為左暉（佔比94.6%）和單一剛（佔比5.4%）。很明顯，左暉是自如生活和自如資管的共同實際控制人。
而在自如與租房人簽訂的租賃合同中，甲方便是「自如生活」。
也就是說在自如的業務鏈條中，自如生活首先從房東手裡收房（租約一般是2-3年），然後把租到的房子再轉租給租房人（這個租期一般是1年）。
如上過程，自如生活扮演的也就是我們俗稱的二房東角色，區別在於自如目前已是國內最大的機構二房東，管理著超過40萬間房屋。
不過從表面看，自如生活掙的也就是個差價錢、辛苦錢，又何至於被住建委列入違規中介名單呢？
這裡面的關鍵其實是「自如資管」。
躲在「自如生活」背後的「自如資管」
從胡景暉炮轟長租公寓開始，到近日自媒體上爆出「空手套白狼」一說，以自如為代表的長租公寓被廣泛詬病的有以下兩點：
1、租房人「被貸款」，違規發放租房貸；
2、以超過正常租金20%-40%的價格收房，壟斷房源、哄抬房租。
在我們搞清楚這兩點前，仔細想想其實它們共同指向同一個問題:自如哪兒來的這麼多錢？
一方面，租房貸的錢從何而來？另一方面，高價收房的錢又從何而來？
要解釋這兩個問題，我們就必須搞明白在自如的整個業務鏈條中，一直躲在「自如生活」背後的「自如資管」到底扮演了什麼樣的角色？
自如資管的「左右手」
1、我們首先來看「租房貸的錢從何而來？」
這是自如生活和自如資管在工商局登記的經營範圍，其中明明白白地寫著：不得發放貸款！
為什麼自如不得向租房人發放貸款？因為到目前為止自如都沒有拿到消費金融牌照和小額貸款牌照，它沒有資質。
既然不得發放貸款，那麼那些安在租房人頭上的房租分期貸款又從何而來？我們是不是冤枉自如了呢？
事情沒有想得那麼簡單，大家應該都聽過一個金融名詞：通道，什麼叫通道？
雲者打個比方，好比你想參加晚宴，卻發現自己因為著裝問題而被拒之門外，這時你從別人那兒借了一件燕尾服，穿上它，你就可以正大光明的進入。「通道」扮演地就是燕尾服的角色。
那麼自如的「燕尾服」是什麼？又是誰借給它的呢？
答案其實就在自如的租賃合同中，自如的燕尾服是信託，是由中國對外經濟貿易信託有限公司（下稱「外貿信託」）借給它的。
換句話說，自如利用信託通道，間接使自己擁有了發放貸款的能力。
具體流程是由自如資管設立了一個信託計劃，外貿信託充當通道角色進行放款，實際出資方是外貿信託。
從自如生活與租房人簽訂的租賃合同中，我們可知，租房人有三種還款方式：1、自如網在線支付；2、自如白條；3、分期付款。
一旦租房人選擇分期付款，會同時與外貿信託簽訂一份分期貸款合同，為期1年（實際是11個月）。
外貿信託會把這1年的貸款金額一次性全部付給自如資管，再由租房人按照本金+手續費的方式分月向外貿信託還款，這就是自如合同中所說的「自如客專享分期」。
至此，我們搞明白了第一個問題，「租房貸」的錢是由信託公司出的。名義上是自如資管提供的分期產品，實則是租房人與信託公司簽訂貸款合約，而自如資管能直接拿到一年租金。
2、接著我們再來看「自如高價收房的錢又從何而來？」
自如有能力能夠從市場中以高於正常租金水平的價格持續收房，其背後必有源源不斷的雄厚資金作為支撐，否則一定會出現資金鏈斷掉的情況。
這筆神秘資金其實來自兩個渠道：
第一個渠道就是上面所講的「租房貸」。我們注意到，信託公司按照合約付給自如資管的是一年租金，而自如資管並沒有將這筆錢一次性付給房東，而是按季支付。
二者之間的時間錯配，就使得自如資管手裡有了屬於房東的剩餘三個季度租金，這筆錢就可以用來繼續收房。即使高出正常租金水平自如也可以承受，因為資金成本是由租房人承擔的（手續費率6.27%），而自如僅需要付給信託公司一個相對較低地通道使用費即可。
同時，大家別忘了，自如管理著超過40萬間房屋，我們平均按一間房屋由2人承租，那麼就有80萬客戶。如果10%客戶選擇分期付款，將有8萬客戶，一年租金少說也有3萬塊，這就為自如資管產生最多24億的可支配資金！
並且，雲者告訴大家，自如資管所設立的信託計劃是一個循環放貸模式，效果更炸裂！什麼意思呢？
一般借款人把貸款還清，那麼這筆貸款就結束了。但在循環放貸模式下，外貿信託公司收到租房人的還款後，並不急於放進自己的口袋，而是把這筆錢重新投進房租貸款的池子里，這就像滾雪球一樣，自如資管將獲得源源不斷的錢！
第二個渠道其實也和租房貸密切相關，自如資管把數量寵大的租房分期貸款和循環信託貸款（其實質還是租房貸）打成一個包，作為自身的底層資產來融資，這就是自如ABS！自如資管依靠此模式已經在市場上成功發行了兩期產品。
分別是2017年8月15日，「自如1號ABS」，期限兩年，規模5億，發行利率5.39%。
2018年3月20日，「自如2號一期ABS」，規模2.6億，發行利率6.47%---6.75%。
（自如2號ABS是一個儲架式發行，總規模20億，一期發行2.6億）
兩次融資總共獲得7.6億元，這筆錢也被自如多用於收房來增加基礎資產規模。
到這裡，雲者向大家解釋清楚了自如的錢從哪兒來？怎麼來？的問題，可以說自如資管在這其中左手「放款」，右手融資。
左手、右手一個慢動作，慢動作重播，自如很快樂。
自如資管的「善與惡」
截止到目前為止，我們看見的其實是自如資管在業務上的創新，創新本沒有錯，尤其是對於這個行業，更需要資本、金融來促進發展，從這點上說，這是自如資管對於自身業務和行業發展的「善」。
但我們也同時必須看見對於住房租賃市場，尤其是租房人的「惡」：
1、的確存在未向租房人告知情況下違規發放租房貸的情況。
冒用租房者個人信用，如果在未知情況下發生違約，將會對租房人個人信用帶來不良記錄，對其他社會信用活動造成負面影響。
2、自如ABS模式使租房人面臨更大風險。
為什麼這麼說？
市場中一般長租公寓發行的ABS（如新派、魔方、龍湖等），他們是以租金收益的債權作為還款來源，也就是租金應收款。
而自如ABS的底層還款來源是是所有簽署了房租貸款合同的租房人，是他們手裡的分期貸款。
因為租房貸實質是一種信用消費貸款，所以這不僅是對租房人個人信用的使用，而且是將租房人直接暴露在風險之下。
一旦房租停止上漲甚至下行，中介的資金鏈出現問題無法繼續支付房東租金時，租房人既要面對被房東收房、又要繼續償還房租分期貸款！近日的杭州鼎家、年初的上海愛公寓就是前車之鑒！
3、自如ABS的模式使其有搶佔房源、抬高房租的內生需求。
ABS的產品期限一般是2-3年，但租房人的房屋租賃期限為1年，也就是說貸款合約也就1年，還款來源周期無法覆蓋借款周期。
同時自如2號ABS雖然獲批20億，但是儲架式，需要後續不斷有基礎資產增加，才能確保剩餘額度地正常發行。
這兩點疊加都要求自如必須搶佔房源，以增加基礎資產規模。
另外，我們可以發現自如2號的發行利率遠高於自如1號，這使自如有通過抬升房租價格水平的手段來緩解資金成本的上升，從而提高運營現金流對利息的覆蓋能力。
（市場上已經出現了直接利用「租金差」來融資的蛋殼公寓ABS，有興趣的朋友可以去研究一下。）
4、租房市場需要資本，但不需要資本做惡。
從「百團大戰」，到滴滴快滴出行補貼，我們可以看到資本運作的路徑都是搶奪市場→獲得價格壟斷→最後行業洗牌。
自如資管的擴張路徑和這個很像。高價搶房源，獲得定價權→形成行業寡頭，進行價格壟斷→最終賺取行業利潤。
但是不同於出行、外賣等，房租具有單價高、頻率高，對人們日常生活影響更大的特點。以自如的體量，如果真的出現對於房源的壟斷和房租的定價權，那麼將對大家基本生活產生較大的破壞。
積極地一面是，在北京市住建委的介入下，房租的非正常上漲正在剎車，而北京自如生活資產管理有限公司也發文表態全力配合政府調查。
作為一家長租公寓，業務需要發展，模式需要創新，雲者也從不反對創新，但創新最起碼要做到「無公害」，否則恐怕很難做到自如聲明中所說的「相信自如」，更談不上「相信正確」！
雲居
租房，我們和你一樣挑剔
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