土地流拍增多銀行授信收緊 房企出路在何方？
??中原地產研究中心統計數據顯示，今年前7個月，全國房地產市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高。
??此外，二線城市土地流拍共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。如計入8月份以來浙江嘉興、山西太原等地的土地流拍數據，今年以來，全國房地產市場土地流拍已超800宗。
??以土地宗數為口徑，今年前7月流拍率約6%，二季度以來，流拍率均值為7%。流拍率高於近輪周期中最低迷的2014年，當時平均流拍率也僅為4%。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創下17%的最高值。
??中信建投在研究報告中指出，今年土地市場供需分歧加大，從整體流拍規模來看，今年將達到歷史峰值。
??流拍意味著房價下跌？
??眾所周知，商品房的主要成本來自於拿地支出。
??粗略計算，在房價還沒有大幅上漲之前，地價能夠佔到房價的1/3，而隨著房價和地價的上漲，目前的地價佔比已上升到一半左右。
??今年7月份開盤大賣的網紅盤龍湖天璞就是典型代表，以低於市場預期的5.18萬元/平方米銷售均價受到購房者的追捧。而其2015年的拿地樓麵價為2.7萬元/平方米，當時市場預期的銷售價格或將超過8萬元/平方米。
??自2016年房價上漲以來，各地樓 王層出不窮，因為高地價就意味著高房價，但是隨著調控的加劇，房價上漲幅度有限，大量地王被限價，房企也不得不推遲開盤或者放棄土地，現在更是很少見「地王」一詞。
??因此，針對近期的土地流拍情況，不少投資人士提出了疑慮：土地大規模流拍，是否意味著未來房價即將下跌？房地產市場要涼涼？
??對此，有業內人士表示，從房價角度來講，供需關係決定了房價是漲還是跌，而地價決定了房價的高度。土地流拍是指收回不賣了，而非降低價格繼續拍賣。從這點來看並不會對未來房價造成影響。
??中信建投分析稱，此次流拍的動因與上一輪不同。2014年是因為銷售市場低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場穩定，今年全國熱點地區土地市場整體降溫，流拍現象的蔓延主要是房企基於利潤率以及去槓桿下的理性選擇。
??此外，根據國家統計局公布的數據，雖然近期流拍增多，溢價率明顯下行，但整體土地供給和成交均呈現持續增長的態勢。
??數據顯示，2018年上半年，全國土地成交價款5265億元，同比增長20.3%；土地購置面積1.11億平方米，同比增長7.2%。而得益於上半年的土拍增長勢頭，年內住宅供應及成交數量依舊維持同期高位。
??不過，華創證券研究認為，近期流拍現象增多和溢價率走低，從另一方面反映出在行業資金趨緊的背景下，房企拿地越來越趨於理性，也越來越謹慎。同時考慮到在降槓桿背景下政府財政壓力更為凸顯，下半年土地供給意願仍強。預計下半年土地市場的供需關係改善將進一步推動掛牌均價及成交溢價率走低。
??房企加緊調整戰略布局
??今年以來，隨著地產調控步入深水區，房企各層面均被巨大的焦慮和壓力所籠罩。而近期傳出的關於「房企大規模『瘦身』」一事便是直接表現。
??據21世紀經濟報道，包括泰禾集團、綠地、華夏幸福、長江實業上海公司等多家大型房企接連被曝出部分地區的「瘦身」計劃。而這場「名義上不會大張旗鼓，實際上數量可觀」的人才調整正在逐漸蔓延且持續深入。
??以華夏幸福為例，8月24日，有消息稱，因戰略收縮，華夏幸福天津事業部已就地解散，且此番「瘦身」可能還將持續。而華夏幸福官方也坦承，正在進行局部優化和調整。
??新城控股副總裁歐陽捷在接受媒體採訪時表示，「市場擴張時，企業拓展區域擴張、人員擴張、財務擴張；市場受限時，企業收縮項目拓展、人員規模、債務負擔。目前市場分化極為嚴重，在一些較好的區域市場，企業可能還在繼續擴張，但在調控嚴格的一二線城市及周邊地區，量縮價穩，固守在這樣區域只能收縮。」
??就目前來看，涉及裁員的企業大都是標籤化很重的企業。例如重倉京津冀的華夏幸福，深耕環滬區域的綠地等，這些以一二線為主的企業往往受到政策市場影響比較大。面對政策變化，這些企業也會最早做出戰略布局調整。
??對此，同策研究院總監張宏偉表示，裁員只是初步表現，接下來就是市場深度調整，市場會出現大範圍價格波動。這極有可能會從過去房價上漲比較快且幅度較高的城市率先開始，然後蔓延到全國一二線城市。
??密集發債融資
??事實上，土地流拍增多除了受企業戰略布局調整的影響，另一個重要原因就是上半年資管新規落地，境內銀行貸款監管趨嚴融資總額驟降。
??海通證券的研究報告顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，為2017年的2.3倍。在接下來的2019年至2021年中需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元，負債規模之大史無前例。
??在此情況下，多數房企開始尋求戰略合作，一邊通過風險共擔、資源共享來降低負債規模，另一方面積極探索新的融資渠道。近日，房企發債密集程度和規模有所上升。
??8月22日，龍光地產控股有限公司發布公告稱，將發行3億美元2021年到期年息7.5%的優先票據。
??8月21日，融創房地產集團擬發行金額為80億元的2018年公司債券，同日花樣年發布公告稱，擬非公開發行住房租賃專項債券規模為50億元。
??8月20日，富力地產和普洛斯則分別發布了130億元公司債和50億元資產支持證券。
??僅僅三日，房企的發債規模就超過了300億元，集中發債融資趨勢明顯。
??同策諮詢研究院監測數據顯示，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當於2017年下半年融資體量。從40家房企近一年來的融資變動趨勢來看，融資金額在2018年5月份驟降，6月份雖有小幅回溫，7月份保持小幅上漲，但依然處於低位運行。
??天風證券分析師孫彬彬分析稱，從房地產開發資金來源各分項情況來看，國內貸款、自籌資金、定金和預收款以及個人按揭貸款同比均有所回升，資金情況有所好轉。
??不過，易居研究院研究員沈昕分析認為，目前境內融資遭遇金融機構持續縮表，境外融資由於美元加息，融資成本較以往高出不少，考慮到未來市場整體銷售大概率繼續回落，資金市場的緊張壓力還將加劇。
??未來房企的日子不太好過，尤其是中小房企，可謂面臨生死之年，7月19日中弘股份已率先打響了債務危機爆發第一槍，下一個爆雷的又將是哪家呢？
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