房產信託收緊 樓市面臨大洗牌

來源：青年時報

8月20日一早，一則「房地產信託暫停」的消息掀起軒然大波。儘管隨後多家信託公司否認「收到通知」，但對於這條消息，筆者認為「大部分可信」。

房地產信託暫停的消息一旦確立，那意味著房地產企業將面臨著「斷血」的窘境。在今年銀行信貸、發債全面受限的背景下，房地產信託逆勢走高，成為房企融資的重要途徑。

在金融去槓桿背景下，房企的現金流遭到史無前例的考驗。而不斷加大的資金壓力，已經讓土地市場感受到了絲絲涼意，高高在上的房價是否還能獨善其身？

今年，在金融去槓桿的背景下，集合類信託整體萎縮，房地產信託卻逆勢上揚。數據顯示，截至8月14日，68家信託公司2018年共發行7201個信託產品，規模總計12245.73億元；其中，信託資金投向房地產領域的信託產品共計2179個，規模總計5186.84億元，佔據半壁江山。

房地產信託的逆勢增長，與信貸、債權、股權等融資渠道受限有著直接關係。央行二季度貨幣政策執行報告披露，上半年，委託貸款、信託貸款和未貼現銀行承兌匯票同比減少。委託貸款減少8008億元，比上年同期多減1.4 萬億元；信託貸款減少1863億元，比上年同期多減1.5萬億元。

不僅如此，房企境內外股權、債權融資回落明顯。恆大研究院副院長、房地產行業首席研究員夏磊撰文稱，房企境內股權融資大幅回落，2017年同降83％，2018年上半年維持低位。分類監管疊加債市調整，2017年房企發行信用債規模同降70％，2018年上半年同比略有回升。

儘管信託在房地產融資中權重並不是最高，但在今年向銀行借錢、向境外發美元債等通道已全部受限，股權融資和債券融資效果又不盡如人意，銷售回款在限購趨緊下也有所減弱，如果信託融資再全面收縮，那麼房企融資就只剩下華山一條路。

向來以「現金牛」自詡的萬科，也遭遇到了前所未有的現金危機。8月20日晚間，萬科披露了2018年半年報。萬科的凈利潤增長率出現了罕見的同比-11.39％的負增長，其利潤率降低主要因為管理費用、財務費用、資產減值損失的大幅增加。與此同時，萬科的長期借款達到1283億元，而2017年二季度為547.4億元，相比去年同期增長234％左右。

眾所周知，房地產是高負債行業，一些龍頭房企的負債率動輒高達200％以上。如果房企融資受到限制，債務到期卻「水」不夠了，無異於生死考驗。

從今年下半年開始，房企的償債高峰期正在開啟。數據顯示，今年下半年國內房企的償債規模是2.9萬億元，明後年則分別高達6.1萬億元和5.9萬億元，對資金流的考驗之嚴峻，不言而喻。

樓市將面臨一場大風暴洗牌！

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