專家：未來十年城市更新市場將深度調整
本次論壇關於金融服務如何助推城市更新，圖為論壇現場。南都記者 趙炎雄 攝
儘管仍是夏天，深圳卻因為雨水的接連沖刷，在8月末有了初秋的陣陣涼意，但這並不能阻擋近兩百人趕赴8月29日下午在深圳會展中心舉辦的這場城市更新論壇的熱情。
誠如深圳城市更新開發協會秘書長周旭所言，如今存量不動產更新已經是城市實現繼續發展迭代最主要的手段，而存量資產改造過程中涉及的拆遷重建、綜合整治、利益統籌等與金融可謂息息相關。
2018中國(深圳)國際房地產業博覽會城市更新主題分論壇，為深圳市城市更新開發企業協會與南方都市報聯合舉辦，參與討論和經驗分享的嘉賓包括：建緯律師事務所高級合伙人、深圳華勤城市更新研究院院長賀倩明，前海潤禾執行合伙人、首席運營官曹邵鳴，深圳城市更新企業協會創始副會長、合一城市更新集團執行總裁趙磊。
如何讓金融更好地服務於城市更新項目和開發商，助推城市二次生長，成為越來越多行業人士渴望得到的答案，也是本場論壇討論的主題意義所在。
賀倩明
新形勢下灣區城市更新的投融資機遇與挑戰
實際上，在土地已經十分緊缺的深圳，關於城市更新項目的探索和嘗試早已開始，2009年深圳就率先出台了全國第一部城市更新辦法，此後又陸續修訂完善，最近亦有新的條例稿在草擬當中。
賀倩明開篇便直言，城市更新的推進過程中其實就是政府和市場反覆博弈的過程，而這樣的博弈，源於六個關鍵問題。
一是城市更新的土地是公開出讓還是協議出讓？二是歷史用地要如何處理？三是該由政府主導還是市場主導？四是產業和地產如何融合？五是原權利人利益、公共利益與市場主體利益的如何平衡？六是政府是否應該介入搬遷補償？
過去十年，城市更新的步伐在持續加快，隨著上述問題的深入，政府在不同方面的逐漸介入和推進，賀倩明認為，下一個十年城市更新市場將進入深度調整階段。而走在前頭的深圳，存量土地開發市場也將在政府的推動下，由城市更新變為棚改、城市更新和土地整備利益統籌「三駕馬車」同時主導和驅動。
不過，在目前不確定性較多的經濟大環境下，金融和房地產市場也因此存在很多的不穩定性，但另一方面，這種不穩定性，也會帶來很多的機會。近期引起很多負面熱議的城中村改造長租公寓，就是其中之一。
賀倩明認為並判斷，未來公寓類市場也將如傳統地產開發一般，呈現出非常高的集中度，很多小的公寓運營商隨政策和市場的調整而消失，而後大公司的市場份額及盈利模式就會逐步顯現。
另外，在經濟下行的情況下，也將出現很多因企業債務困境或破產產生的不良資產，且其中大部分都會是土地及房產，未來該類資產將會是城市更新需要重點關注的一方面。
然而，因為是資源二次開發，城市更新項目也更容易引發各方面的風險。因此賀倩明強調，在發掘城市更新項目價值的同時，作為開發主體的發展商，也需要有強大的研發和技術團隊，利用規劃和法律，解決城市更新中的複雜問題。
曹邵鳴
深圳城市更新基金的業務拓展原則及未來發展趨勢
儘管城市更新早已開始，但城市更新基金出現的時間卻不長，曹邵鳴表示，大概在2015年、2016年的時候，深圳市場上才有真正的市場化基金。而目前，深圳也幾乎是國內唯一擁有市場化城市更新基金的城市，其他城市更多是由政府主導發起的。
為什麼？答案的關鍵依然在於「市場化」。
曹邵鳴解釋道，深圳的獨特來自於三個方面：足夠發達的房地產市場、市場化的城市更新政策、包含民間借貸以及基金融資和銀行融資在內的多層次的金融體系。「符合這三個條件的城市只有深圳，三個條件必須同時符合才能真正產生城市更新的基金。」
但在肯定深圳城市更新獨特條件的同時，曹邵鳴也指出了其中存在的劣勢，例如隱形成本高、企業自有資金投入少、項目歷史問題較多等，導致基金在運作的時候受到阻礙。
為此，曹邵鳴提出了基金在做市場化城市更新業務最需要注意的四個原則問題，一是資源整合、二是聚焦戰略、三是一魚多吃、四是提供增值服務。
其中，資源整合是曹邵鳴所認為最為核心的一點。「不僅是城市更新基金，整個房地產行業私募基金運作最核心的也是資源整合，這一點在深圳的城市更新中表現得特別明顯，資源整合能力越強，優質項目就越多，風險管控的能力就越強。」
「一魚多吃」則是指城市更新過程中立項前後以及實施每個階段都可以提供融資服務，充分實現基金的價值。
對於未來發展趨勢，曹邵鳴也提到了與前一位嘉賓賀倩明類似的觀點，未來城市更新項目的併購情況會越來越多，存量資產的整合和集中度會提高。
同時，由國企主導的城市更新項目也會越來越多，且隨著R EIT s市場(房地產信託投資基金)的發展，持有型物業在城市更新中的佔比也會增大。未來，城市更新的政策會由粗放向集約性轉變，區域內的城市更新政策亦將趨向一體化、市場化。
趙磊
深圳市城市更新項目階段估值對價值模型探討與案例分析
在前兩位嘉賓的經驗分享後，作為城市更新領域有豐富項目管理和操盤經驗的專家，第三位演講嘉賓趙磊帶來的則是更為直接的實際項目估值和對價模型操作。
城市更新是存量土地價值重新定義的過程，但在實際開發中，各方對於土地價值的估量往往存在誤差，從而影響到項目的實際運作和利潤。
趙磊提到，目前城市更新項目的估值按照需求可以分為兩類，一是已經變為凈地的城市更新項目估值，可通過對比周邊其他土地成交價格、預設開發收益及成本等進行估值。
二是仍在階段中，未完成凈地的項目估值。該方面有一個大致的估值公式，就是項目「估值=當前總的有效成本+當前總溢價」，有效成本即在立項時就初步預估個階段需要投入的資金成本，溢價的計算則需要分階段，最後匯總，但其間的演算法步驟尤為專業和複雜。
所以趙磊直接以位於深圳的幾個具體項目為案例，結合特定的計算公式，向與會者詳細講解了其中的秘密。
在此列舉一個最為常見的城中村項目，已公示專規草案但尚未公告，相當於專規完成了80%。假如項目的現狀建築面積有13萬平方米，其中物業包括私宅、工廠、商業，權利人數量為112個，目前簽約率90%。將其進度按大致範圍打個折，估算該項目在拆遷和主體確認階段的進度是63%。
另外，目前項目的花費有效可入賬成本為4.3億元，該項目的凈地估值為39億元，其中包含21億元的總成本，18億元的總溢價。若拆遷難度係數定到五級，通過趙磊列出的特定公式來測算，當前溢價的估值就是12.1億元，再加上可入賬成本4.3億元後，項目的整體估值就是16.4億元。
換言之，一個佔地8萬平方米未來可建建築面積達到30多萬平方米的項目，如果完成了90%的簽約，且專規已經到了審批階段，其評估價值就是16億元。
在演講的最後，趙磊表示，該估值模型的建立與目前深圳的城市更新市場及政策密不可分，「只有深圳才有這麼完整的城市更新政策，有這麼完整的可預測性的政策土壤，所以在深圳的城市更新項目才具備做估值的條件。」
南都見習記者 黃冬艷
