全球20個城市的房價泡沫或正在破滅，高房價龐氏騙局即將被揭穿

最近十年，在全球經濟的輪轉過程中，樓市幾乎是重頭戲，這一切始於2008年美國樓市次貸危機後的金融危機。一方面是美聯儲大開QE印鈔閘門，全球多個央行跟隨，低息環境助推投資槓桿激增；另一方面是金融危機過後，全球樓市普遍處於低點，許多投資者瞅准了「抄底」效應，在與槓桿循環過程中，享受著房價飆升帶來的的暴富快感，我們將這一現象統稱為印出來的全球樓市。

然而，美聯儲卻為世界經濟埋藏了高泡沫風險隱患，全球投資者無不與各大央行進行著博弈。直到2015年底，美聯儲緊閉放水閘門，縮表加息周期開啟以後，美元已加息7次，而鷹派的預計是，這場美元緊縮將持續至2020年，美元累積加息次數或高達15次，最終美元利率或將達到3.75%-4%。而近期多個市場也在跟隨美聯儲加息，讀者朋友們會發現，過去那些遍布在不同半球、基本無人居住，單純靠金融炒作拉動的一些城市地產項目，或正在迎來高房價龐氏騙局被揭穿的一刻。

尷尬的是，全球許多城市中，一些房屋既無人接盤，也無人租住。比如，為了遏制海外炒家，紐西蘭推出禁止向外國人出售二手住宅舉措。紐西蘭國會8月正式通過一項法律禁令，要求海外買家不得購買本國存量住宅。我們知道，像紐西蘭、澳大利亞、加拿大多國多年以來，正是靠吸引外國人投資樓市作為發展經濟的重要舉措，一旦外國人買二手房被限制，則意味著前期一些投資者的房屋變現難度增大，而由於當地剛需人口稀少，房屋用於商業流通的概率也較低。

再以近年深受全球投資者喜愛的英國倫敦樓市為例，近20年來，英國私人租房率從10%上升至20%，自有住房與社會租賃住房則相應下降。英國決議基金會(Resolution Foundation)近期發布的報告顯示，該國二分之一的百萬富翁在40多歲時仍是租房，三分之一的百萬富翁一直到退休都是租房。也就是說，英國實際的剛需可能遠遠低於全世界炒房客的想像。

但值得注意的是，近年受英國脫歐過程中，受英鎊持續貶值的刺激，全球不少投資者蜂擁至英國倫敦等城市，試圖搭上脫歐巴士，藉機炒作倫敦樓市。然而，今年以來，倫敦房價卻不升反降，早在今年1月，倫敦房價就已創下2009年8月以來的最大跌幅。另據路透社8月29日報道，過去一周對約30位樓市專家進行的季度調查顯示，倫敦房價今年料還將下跌。房地產顧問公司Building Value創辦人Tony Williams稱，「倫敦中區房價正在大跌，因傳統的國際買家退避三舍，買家數量減少。若英國失序退歐將加重這個趨勢。」

脫歐的不確定性已令外國投資者感到憂心。當問到英國失序退歐會對倫敦房價造成何種影響時，受訪者的回覆包括「短期性下跌」、「重創」、「災難」皆有。值得注意的是，英鎊兌歐元周二跌至近一年低位。按正常的規律，貨幣貶值有利於購房者，但現在的跡象卻表明，脫歐對英國經濟和樓市的衝擊風險已大於英鎊貶值為投資者帶來的機會，這是近年紛紛湧入倫敦等城市的全球炒房客始料未及的。這就不難理解，近期倫敦許多房主願意降價數萬英鎊拋樓，但卻無人問津的現象了。

除英國脫歐特殊經濟現象之外，一些買家更擔心的還有英國央行的貨幣舉措。亦如本文前面提及，全球多個央行正在跟隨美聯儲加息的舉措，英國央行8月初就已結束了多年的低息，英國央行貨幣政策委員會(MPC)委員鄧雷羅還表示，預計未來三年借貸成本將逐步上升。這意味著，全球許多炒房客或將為此背負長達數十年的高額債務大山。值得玩味的是，英國《泰晤士報》在今年6月曾以《天空才是亞洲投資者在倫敦投資地產的極限》為題報道稱，僅在此之前的3個月，亞洲買家就在倫敦金融區搶購了價值35億英鎊的地產。也就是說，這些亞洲投資者在接下去很長一段時間，或將面對英國樓市低迷的景象。美國金融網站zerohedge曾表示，倫敦樓市或正迎來龐氏騙局崩塌的一刻。

值得一提的是，包括英國倫敦和曼徹斯特在內，全球至少有20個城市的樓市存在無人居住，房價泡沫破滅的隱患日益變大。它們還有美國的紐約曼哈頓和西雅圖，澳大利亞的悉尼、墨爾本、阿德萊德和珀斯、紐西蘭的奧克蘭、德國的慕尼黑、加拿大的溫哥華和多倫多、馬來西亞的吉隆坡、印尼的雅加達、泰國的清邁、瑞典的斯德哥爾摩、印度的孟買、 越南的胡志明市和芽庄市及韓國首爾，甚至還有近日「興起」的邊境小城鎮。（完）

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